江苏徐州黄河故道边的城豪宅前期调研及营销策

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1、PART1宏观环境分析1、徐州市基本概况1.1、徐州市概况徐州古称彭城，具有四千多年的历史，是国家历史文化名城之一。它位于江苏省西北部，是苏北最大城市和由苏、鲁、豫、皖边区组成的淮海经济区的中心。在交通方面，徐州“东襟淮海，西接中原，南屏江淮，北扼齐鲁”，素有“五省通衢”之称。京沪、陇海两大铁路在此交汇，京杭大运河傍城而过贯穿徐州南北，公路四通八达，北通京津，南达沪宁，西接兰新，东抵海滨，为全国重要水陆交通枢纽和东西、南北经济联系的重要“十字路口”。区域范围及人口：徐州市现下辖丰县、沛县、铜山县、睢宁

2、县四县，邳州市、新沂市二市，以及鼓楼区、云龙区、贾汪区、泉山区、九里区五区。全市总面积11258平方公里，人口925万人，其中市区面积963平方公里，至2006年底，城市人口约为180万。1.2、地理和气候状况徐州位于东经116.22＇,北纬33.43＇--34.58＇。属暖温带半湿润季风气候。地形以平原为主，低山和丘陵地相间，海拔19-45米，沂河、沭河、京杭大运河、古黄河穿境而过，骆马湖、微山湖分布在南北两缘。境内河流纵横交错，湖沼、水库星罗棋布，废黄河斜穿东西，京杭大运河横贯南北，东有沂、沭诸水

3、及骆马湖，西有夏兴、大沙河及微山湖。84/841.3、城市资源徐州为苏北门户，市场兴旺、流通业发达，是承南启北的重要的货物和信息集散地。徐州自然资源丰富，煤炭、石灰石、大理石、钾、磷、岩盐、石膏、石英岩等矿产资源储量较为丰富。1.4、文化旅游徐州古称彭城，已有6000年灿烂文化，是中国历史文化名城之一。夏禹治水时，把全国疆域分为九州，徐州即为九州之一。秦汉时，徐州是楚国的属地。楚汉相争时，这里是西楚国的国都。汉高祖刘邦建立西汉后，这里是其亲属的封地。东汉末年，曹操迁徐州刺史治彭城，始称徐州。至1945

4、年正式设市，隶属江苏。为北国锁钥，南国门户，地理位置十分重要，自古便为兵家必争之地。四千多年的文明史为徐州留下了大量文化遗产和名胜古迹，宛如斜挂于历史苍穹中的璀璨星河。其中尤以“汉代三绝”－－汉兵马俑、汉墓、汉画像石为代表的两汉文化最为夺目，集中体现了古人的非凡创造力和深遂智慧，极具艺术欣赏和考古价值。以云龙山水、泉山森林公园为中心的风景区风光怡人，美若西子，秀比江南，兼有北雄南秀之美。名胜古迹掩映其中，与之交相辉映，令人流连忘返。徐州历来就是钟灵毓秀、藏龙卧虎之地。中华易经和养生学的鼻祖彭祖，汉代开

5、国皇帝刘邦，人杰鬼雄项羽，一代文豪苏东坡，都在徐州留下了他们的痕迹。2、城市定位及发展战略84/842.1、城市功能定位淮海经济区中心城市，区域性物流中心2.2、城市性质（1）全国综合性交通主枢纽；（2）陇海兰新经济带东部和淮海经济区的中心城市，商贸都会；（3）徐州都市圈的特大核心城市；（4）国家历史文化名城、优秀旅游城市；（5）区域制造业基地。2.3、城市荣誉“国家园林城市”、“中国优秀旅游城市”、“江苏省文明城市”、“中国品牌经济城市”、“台商极力推荐投资城市”、“中国大陆最佳商业城市”、“浙商

6、（省外）最佳投资城市”、“CCTV中国最具经济活力城市”20强和“中国特色魅力城市”2.4、城市发展战略中心城市竞争发展能力不断增强，综合实力明显提升。84/84徐州的战略发展规划是“东进、南扩、北造、西延”。未来徐州城市空间发展布局框架为“双心+五区”结构，城市向东及东南方向发展，形成以双心为核心、以绿化带相隔离、以快速交通相连接的组团式城市结构。未来城市人口规模将由现在的180万增加到220万人。“双心”指以淮海路和中山路地区为代表的城市旅游商业文化服务中心——老城区；潘塘古黄河地区－未来徐州市的

7、新区——徐州新区，也是城市的行政、商务中心。“五区”即城东新区、铜山新区、金山桥片区、坝山片区、九里山片区。根据城市发展布局总体框架，城市用地规模将由116平方公里扩展到220平方公里，城市区域扩展到21公里长、20公里宽的区域。未来城市人口规模将增加到300万人。在“东进南扩”的城市整体规划指导思想之下，徐州的城市规模将进一步扩大，基础设施的建设力度也将进一步加大。受城市整体规划及基础设施建设的影响，更加刺激了徐州房地产市场的发展，城市外沿的拓展改善了郊区的整体居住条件。3、城市经济发展情况3.1、

8、经济快速增长城市GDP值均以两位数值保持高位增长，2006年，徐州综合实力及地方财力再上新台阶。初步统计，2006年徐州市GDP1428.91亿元，增长15.1％，总量在全省第六位；84/84数据来源：徐州市统计局3.2、经济结构进一步优化2006年，徐州经济结构优化升级取得新成效。三次产业比例由2005年14.0：50.7：35.3优化为12.7：51.9：35.4。第一产业比值下降，第二、三产业增加值占GDP比重达到87.3%，比上年提高1.3个百分