关于建筑物区分所有权制度的探讨和商榷

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1、关于建筑物区分所有权制度的探讨和商榷　　魏耀荣　　一个时期以来，住宅房问题已成为城市居民街谈巷议的热门话题，也是许多家庭的一本难念之经。无房少房的人们，几乎无时无刻不在精打细算，以聚沙成堆、集腋成裘的精神，为获得一套差强人意的住房积攒资金。有幸获得住房的人，也往往还要承受理不清也解不开的困惑、烦恼和无奈。人们闻听到我国将出台一个物权法，将赋予小区业主一个建筑物区分所有权，虽然倍感陌生和深奥难解，仍然多方求教，探问究竟，想从这里得到问题的答案和维权的武器。其心情之急迫，期盼之殷切，有如大旱之望云霓。但是，人们也感到目前物权法(草案)关于建筑物

2、区分所有权的规定，尚未达到十分完善的地步，还难以在诸多方面成为人们解疑释惑的判别基准和定纷止争的裁判规范。　　建筑物区分所有权是共有权的一个类型，而且是不动产共有权，属于法制史上的新生代，本性乖戾，桀骜不驯。本来在各国的历史发展中，共有财产制就是人们不愿意采用和难以长时间存续的一种财产制度，往往因维护管理不善、责任不清和纠纷频发而不得不以分割财产而告终，成为大家庭中继承财产的一种过渡形态。但在近代的许多大城市中，又由于土地奇缺而不得不大量兴建多层建筑物，作为城市房地产的主要形式，并相应地出现了区分所有权制度。这种区分所有权几乎与多层建筑物同

3、生共存，且共有人为数众多，导致财产关系和人际关系多边化、复杂化和长期化，自其诞生之日即成为“麻烦制造者”，人们欲摆脱而不能。而在我国，又大量地采用住宅区而且是封闭半封闭住宅区的形式，范围大，人数多，又为这种多边复杂的关系火上添油。因此，如何设计和创立一种合身得体的区分所有权制度，以调整和规范这种多边复杂的财产关系，就成为我国民法的重要课题和难题。而目前物权法(草案)的建筑物区分所有权这一章之所以难臻十分完善，亦应在情理之中。　　为共襄此项立法宏举，笔者趁国庆节长假期间仓促提笔，就下面几个问题讲一点粗浅的意见，同相关同仁商榷并求教。　　一、关

4、于建筑物区分所有权的概念和定义　　先从建筑物所有权的概念说起。所谓区分所有权是对一个共有物的区分所有权。就我们的话题而言，这种共有物可以是一栋建筑物，也可以是一个住宅区。而在我国目前情形下，这种共有物主要是以住宅区的形式存在。区分所有权指向权利人的专有部分和共有部分中的应有份。无论是独栋建筑物或者住宅区的区分所有权，其专有部分都是套内面积或套内空间，但共有部分则很不相同。独栋建筑物的共有部分只包括建筑物内除专有部分以外的其他房屋面积、附属设施和地基(土地使用权)，住宅区的共有部分则要扩张到建筑物以外的大片土地(使用权)和附属设施，非住宅的建

5、筑物也属于附属设施。如果我们的物权法只有建筑物区分所有权的概念，住宅区的共有权也按建筑物区分所有权对待，就会有一个很大的共有部分处于权属不明状态，必然带来住宅区财产关系的混乱。我们都晓得，土地是房地产的基础，地价要占到房价的20%至40%，在大城市的黄金地段，甚至要占到50%还多。如果住宅区的业主只就建筑物拥有区分所有权，那么建筑物以外的大片土地(使用权)及其附属设施究竟归谁?　　我看过日本、香港有关房地产共有权的法律和魁北克、荷兰民法典的物权编。他们对此种共有权采用不同的法律概念，但相关法律制度都覆盖独栋建筑物和住宅区两种情形。不妨在这里

6、作简要介绍：　　日本的《建筑物区分所有法》包括第一章[建筑物区分所有]的第1条至第64条和第二章[住宅区]的第65条至第68条，其中第66条[建筑物区分所有规定的准用]规定第一章中的三十六条规定，在改变某些用语后准用于第二章的住宅区。例如将第一章的“建筑物内”、“区分所有人”和“管理组合法人”分别相应地改为“住宅区内”、“住宅建筑物区分所有人”和“住宅区管理组合法人”。第二章第67条[住宅区共用部分]则就住宅区的共用部分作了与第一章不同的规定。　　魁北克民法典专列包括七十二条的不动产区分共有权(dividedco-ownershipofim

7、movables)一章，所称不动产包括独栋建筑物和住宅区，相应的用语为私人部分(privateportion)和共同部分(commonportion)。它的第1044条规定，“下列各项被推定为共同部分：土地、庭院、墙外走廊或阳台、公园和花园、通道、楼梯和电梯、出入口和大厅、公共卫生间、车库、储藏室、地下室、建筑物的地基和主墙、公共装置和设备，诸如中央供暖和空调系统及管道和线路等，包括其通过私人部分(privateportions)的部分”。　　香港的房地产法律包括一个庞大的由单行成文法、普通法、习惯法和政府法令组成的体系，他们的法律概念与大

8、陆法系不同，但具体规则大同小异。他们把五栋以上多层楼宇(multi-storeybuilding)称为屋村(village)，相当于我们的住宅区。屋村和四栋以下多层楼宇的业主的共