世博前夕上海房市节节攀高的思考

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1、世博前夕上海房市节节攀高的思考摘要：随着世博会的临近，目前上海房产从2009年3月份节节攀升。房产存在泡沫危机，货币制度、投机心理、热钱涌入、世博会等等助推上海房市。货币财政体制的改革、保障性住房的建设、金融的创新和理性对待世博会是解决上述问题的重中之重。关键词：上海房地产；上海房市；世博会；房地产泡沫；楼市Abstract：WiththeapproachoftheExpo,theShanghairealestateincreasedsteadilyfromMarch.Realestatebubblecrisis,themonetarysy

2、stem,speculativepsychology,hotmoneyinfluxofShanghaiWorldExpo,sothehousingmarketboosts.monetaryandfiscalstructuralreforms,guaranteedtheconstructionofhousing,financialinnovationandrationaltreatmentoftheExpowillberesolvedatatoppriorityintheseissues.Keywords：Shanghairealestate

3、;Shanghaihousingmarket;Expo;realestatebubble;thepropertymarket房产开发商们是神枪手，曾放言：“一套房子消灭一个百万富翁。”现在在北京、上海一套普通的房子还不是豪宅、别墅，就要消灭一个收入较高的中产阶级。老百姓面对日益上涨的房价，简直就是忧心忡忡，望房兴叹。上海房产存在着潜在的泡沫危机，下面让我们了解一下目前上海房市的情况和影响上海房产的因素及其对策。2002年12月3日，上海申办世博成功，而现在随着上海街头大大小小的关于世博会的宣传，我们真切地感受到世博的脚步越来越近，1889年

4、的巴黎世博会给世人留下了一座无与伦比的巴菲尔铁塔，那么2010年的世博会加快了交通的网络化，促进城市经济的飞速发展，给上海房地产注入新的概念。10上海房地产市场发展至今大致可以被划分成五个阶段：起步阶段（1993年之前)，推进阶段（1994～1998），全面实施阶段（1999～2003），快速发展阶段（2003～2007）和被动调整阶段（开始于2008年）。其中，2003年到2007年是上海住宅市场快速发展的5年，特别是从2002年开始,房价急速飙升，尤其是2003年和2004年两年，市区房价涨幅每年都超过30%。伴随着投资过热、价格增长过

5、快、市场预期过高。为平衡发展和风险，政府在此期间出台了一系列调控政策。进入2008年，受全球经济危机的影响，步入了一个调整阶段，出现投资信心不足，有效需求减少等现象。为防止量价齐跌，政府对住宅市场的政策导向转变为保持稳定。2008年10月下旬国家和上海市出台有关完善住房保障、促进房地产市场发展的措施后，市场反应比较积极，交易量有所回升。2009年4月29日国务院给予上海金融中心、航运中心的获批，大大刺激上海宏观经济和城市基础配套的发展，进而带动上海房地产的飞速发展。上海房地产市场在政策和市场的不断博弈中发展变化。一、2003年～2007年上

6、海住宅市场的投资与供应2003年8月,国务院发布的《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》明确房地产业已成为国民经济支柱产业。随之，上海房地产市场出现了积极向上的发展趋势。在2003年到2007年的快速发展期，上海房地产投资占当年GDP的比例均超过10%，这在一定程度上反映了房地产行业已经成为上海经济发展的支柱产业。(一)住宅成交量和成交均价自2003年到2007年，上海商品住宅销售面积为3279.17万平方米，成交均价为8253元/平方米，别墅和高档公寓销售面积为503.14万平方米,成交均价为12999.17元/平方米，普通商品住

7、宅销售面积为2776.03万平方米，成交均价为7392.79元/平方米。2009年上半年（1-7月）上海房地产业1-7月，房地产开发投资777.15亿元，比去年同期增长0.9%，占全社会固定资产投资的28.4%。其中商品住宅销售面积1750.17万平方米，增长46.3%[1]。10图1　2003年～2007年上海商品住宅销售面积和成交均价由上我们可得知，2003年到2007年上海房产投资规模从694.30亿元增长到约850亿元，住宅成交价格快速上涨，商品住宅成交价格5年内上涨65%，其中别墅和高档公寓成交价格上涨100%[2]。二、上海房市

8、存在泡沫“上海房地产有泡沫”观点的典型代表是摩根土丹利首席经济学家史蒂芬·罗奇、摩根士丹利亚太区首席经济家谢国忠和中国社会科学院金融发展研究室主任易宪容三位经济学家。他们通过对比