康奈尔酒店业汇报

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1、CHRReportVol.15,No.3CreativeCapital:FinancingHotelsviaEB-5byArianMahmoodiandJanA.deRoosMandarinTranslation康奈尔酒店业汇报创意资本：EB-5项目对酒店的融资著者：ARIANMAHMOODI及JANA.DEROOS与康奈尔大学酒店管理学院房地产及金融中心联合出版2015年8月创意资本：EB-5项目对酒店的融资著者：ARIANMAHMOODI及JANA.DEROOS总论由美国移民局管理下的就业性移民第五类优先项目（EB-5）允许外籍人士以少至50万美金或多至100万美金在美国

2、企业投资，从而可能获得美国永久居住权。近几年，EB-51投资移民融资大幅增长并成为酒店项目开发中使用率较高的经费来源。议会在1990年创立此项目，旨在通过海外直接投资创造就业机会从而刺激美国经济。虽然此项目迅速走热，但EB-5投资移民市场还处于不明朗的低效率状态，而且EB-5项目融资可能会刺激投机性（及潜在经济边缘化）酒店投资的发展。此报告旨在介绍EB-5投资移民事务的执行技术，审查投资者和酒店发展商参与此项目的动机，概括EB-5项目资本筹集中的潜在骗局，并指出通过EB-5投资移民融资所开发酒店的经济仿真来引进边际化项目的潜在可能。1EB-5投资移民融资风行的一个指数就是有关

3、此议题的学术会议的出现。其中一个例子为2015年8月3日加州EB-5投资会议；详见www.eb5investors.com/conferences/2015-california-eb5-conference.关键词：EB-5移民签证，酒店融资，非传统型融资，酒店房地产，私募基金关于著者ArianS.Mahmoodi是洛杉矶富国银行酒店业金融集团的财务分析师(asm267@cornell.edu)。他的学业专注于酒店房地产金融，特别是备选融资机制，包括EB-5投资移民、SBA504/7(a)小企业管理局贷款项目、房地产众筹及自主退休账户。他曾在高盛投资公司、HealthCar

4、eREIT不动产投资信托公司、H-Fin资本顾问公司及VantAgePointe资本管理公司实习。Arian具有创业经历，今日还荣登北部纽约“20名40岁以下”最有潜力的商业领导人之一。Arian创建过两个公司，两个公司均在华尔街日报上榜上有名。Arian以极优等成绩获得康奈尔大学酒店管理学院房地产辅修专业学士学位。同时，他也是康奈尔酒店业研究中心研究员。JanA.deRoos,博士学位，是酒店金融及房地产的HVS教授及康奈尔大学酒店管理学院副教授(jad10@cornell.edu).自1988年加入酒店管理学院至今，他一直致力于酒店业房地产；专注方向为住宿业、分时享用度假

5、别墅所有权模式及餐厅资产的资产估值、融资、发展与经营。他是康奈尔大学房地产金融中心的创会理事并创建了康奈尔大学本科生的房地产辅修专业。他在康奈尔大学酒店管理学院教授本科生及研究生项目，并在行政管理人员培训项目中教课，他还创办了酒店房地产投资及资产管理的网上专业认证项目。他最近的著作包括在房地产研究日报上发表的论文，与JamesEyster共同出版酒店管理协议谈判及管理第四版，与StephenRushmore共同开发了酒店评估软件第三版以及酒店资产管理一书最新版本的章节：原则及实践以及酒店投资：问题及远景，两书均为美国饭店业协会出版。Theauthorswishtoacknow

6、ledgetheassistanceofourstudentswhohelpedintranslatingthisreport:ElvinLi,YiGaoandIsabelZhang著者特别感谢帮助翻译此报告的同学：李佳霖、高熠、张慧星创意投资EB-5投资移民对酒店的融资ARIANMAHMOODI及JANA.DEROOS美国一项外国直接投资项目开始成为酒店开发的增长性资源。这个项目，也就是我们熟知的EB-5（就业性移民，第五类优先），为愿意在指定美国区域投资至少50万美金的创造就业型项目的投资者提供美国居留及身份。如此报告之前所提及，EB-5项目结构模糊，很可能会被误用。而且

7、EB-5项目特有的融资条件很可能刺激投机项目的发展。我们将2在此后文中介绍一个模拟酒店开发项目，以展示EB-5融资的经济扭曲效应。2此报告所呈现的信息均基于作者ArianMahmoodi在酒店管理学院优等论文中大量的一手及二手调研。______________EB-5投资移民的组织方式EB-5项目对追求美国居留的外国投资者有专门的投资及就业机会创造的要求。目前有两个规范EB-5投资的方法：直接方法和区域中心的方法。因为项目本身的苛刻，直接方法的EB-5少使用，仅占不超过投资移民总投资的百分之二。这个结构