德阳xx国际城项目可行性研究报告

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1、德阳保利国际城项目可行性研究报告该项目位于德阳市经济技术开发区，东山与绵远河之间。属于德阳的城东新城，毗邻奇家堰风景区。是德阳未来城市扩张发展的区域。总用地范围约3000亩，其中建设用地2150余亩。是德阳主城区最后一块成规模的开发用地，地块靠山临河，资源绝佳。德阳房地产开发水平较GDP发展相对滞后，目前市场销售较热，市场中高端物业出现供不应求的现状。德阳目前中高端物业的均价4500-4600元/平米不等，主力户型为80-130平米左右常规居家型户型。地块所在区域属于德阳城东新区，是未来德阳城市扩张的主力区域，也是未来

2、成德绵城际铁路的沿线区域，未来发展潜力较大，是德阳主城区最后一块成规模的开发地块。但是区域目前市政生活配套以及商业配套尚未起步，地块周边尚未有项目开发，需要依靠自身打造休闲商业配套。根据地块的自身开发阶段和市场类似产品的销售情况，建议项目开发周期为5-6年，首期推出面积较小、总价较低的低层住宅户型，以及性价比较高的高层电梯产品。由于项目规模巨大，总建面接近280万平米，每年的消化量在40～50万平米左右，占到约德阳主城区（旌阳区）年销售量的约30%。因此本项目必须打造集五星级酒店、购物中心、会议中心、文化中心、休闲运动

3、中心、高端低层住宅和洋楼社区等为一体的商务休闲新城，才能在市场上形成规模、产品、品牌的垄断态势。20一、地块基本情况1.1地块位置德东新城该地块位于德阳高新区，东山与绵远河之间。属于德阳的城东新城，毗邻奇家堰风景区。是德阳未来城市即将扩张发展的区域。德阳老城区（核心商业区）本案1.1.1周边情况：东：东山南：金沙江大桥（已通车）20西：绵远河北：高压线因本地块处于德阳开发新区，东临东山齐家晏风景区，西临德阳城区两大河流之一的绵远河，从而形成靠山临河的态势。1.1.2地块现状地块总占地约3000亩，其中开发建设用地215

4、0亩。目前地块为生地，大部分已经拆迁完毕，但是尚未完成七通一平，也未打围。1.2地块所处区域周边配套设施1.2.1交通成绵高速地块内部规划道路20地块紧临成绵高速的德阳出入口，地块内部的一条主要规划道路已经通车。除此之外，地块距离在规划建的成绵峨城际轻轨的德阳站也非常近，该轻轨预计2013年可建成通车，届时德阳到成都的时间可缩短到20多分钟。成绵峨城际铁路成绵峨城际客运专线全长323.19公里，途经绵阳、成都、眉山、乐山四个市，将于2011年建成通车，全程采用无缝钢轨的成绵峨城际铁路近期共设置21个车站，分别为江油市、

5、青莲、绵阳市、罗江、黄许、德阳市、新德阳南、广汉市、青白江、新都、新成都、成都南、双流机场、双流、新津、彭山、眉山市、思蒙、夹江、峨眉山市和乐山市。1.3.2商业环境由于地处新区，周边商业配套开发尚未启动，区域内目前尚无商业配套，商业配套主要还是依靠老城区。德阳老城区还是以德阳文庙广场为中心形成的核心商圈，集中了20洋洋百货、洋洋百盛等本地购物中心和众多临街商铺，商业氛围浓厚。但是德阳目前仍缺乏大型品牌购物中心的入驻。1.3.3区域未来规划本案地块位于德阳东南经济开发区内规划的八角新城片区，周边临近八角工业片区、重装工

6、业片区等产业区以及旌湖片区东山生态片区、齐家碾生态片区等休闲区域。20二、区域房地产市场情况2.1市场大势背景德阳房地产业起步于改革开放的90年代初期。伴随着市场经济体制的确立而崛起，在土地使用制度和住房制度改革的推进下稳步发展。其间经历了起步、调整回落、稳步发展和快速发展四个阶段。2008年由于5.12地震以及宏观政策的调控的影响，德阳的房地产发展出现一定的回落。但是进入2009年，一方面地震为德阳的房地产发展带来了新的机遇，另外随着政府扶持政策的生效以及经济环境的转好，德阳楼市的成交量持续回升，2010年随着地震移

7、民减少，市场调控加强，市场成交有所回落。2011年随着宏观调控的加紧，市场出现较大幅度的下滑。2.1.1德阳市整体供需德阳房地产投资额和销售额逐年持续增长，09、10年以来增幅明显，市场存在较大的发展机会。近年来德阳市的房地产投资额持续增长，平均增长率达到28.5%。08年由于5·12地震影响，投资额有所回落，从09年开始，市场迅速回升，已经大大超越了历史最高的07年投资额。而从销售额来看，德阳的房地产销售额20保持平均113.9%的高速增长率。2010年随着地震移民减少，市场调控加强，销售额较2009年有所回落。20

8、11年受国家宏观政策调控，市场观望情绪浓厚，成交下滑较大。综合德阳的房地产投资额和销售额来看，市场投资情绪受到宏观政策打压较重，市场目前存在的投资利润空间较之2010年有较大下滑。2.1.2德阳成交量及成交均价走势09年成交量稳步攀升，房价飙升迅速，2010年成交回落，价格上涨放缓；2011年，市场进入下降通道。从成交面积来看，德