我国不动产登记法律制度研究

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1、我国不动产登记法律制度研究研究生杨劲松指导教师丁慧学科专业科学社会主义与国际共产主义运动中文摘要：不动产登记制度作为物权法的基础制度，在不动产物权变动中起着至关重要的作用，它对于明确不动产权利归属、提高交易效率、保护交易安全及促进国家对不动产的管理都有重要意义。本文以物权法的理论为基础，从历史的、社会的、比较的角度较为全面的论述了不动产登记制度存在的有关问题，重点论述了不动产登记制度的理论基础及不动产登记的效力，并针对我国不动产登记制度存在的弊端，提出一些完善不动产登记制度的立法建议，以期有助于我国不动产登记

2、制度的立法完善。本文共以四个部分来探讨不动产登记制度。第一部分为不动产登记制度历史路径和立法体例。该部分主要论述了不动产登记的概念、特征，不动产登记制度的历史渊源及不动产登记的立法体例。第二部分为不动产登记制度的界说。该部分主要论述了不动产登记的性质和公示、公信原则。第三部分为不动产登记制度的法律效力。该部分论述了国外不动产登记法律效力模式，从两个方面进行论述，一是因法律行为而致不动产物权变动登记的效力，二是非因法律行为而致不动产物权变动登记的效力。该部分还论述了我国目前不动产登记的效力。第四部分论述我国不动

3、产登记制度存在的主要问题及成因分析。第五部分分析了我国不动产登记制度的的立法价值取向，并对完善我国不动产登记制度提出建议。关键词：不动产登记法律效力价值取向制度完善2我国不动产登记法律制度研究引言不动产是人类生产和生活中必不可少的物质资料，不动产法是我国未来物权法的重点，而不动产物权登记制度则又是不动产法的核心内容之一。所以不动产登记制度的优劣直接关系到能否很好地保护环境和资源，实现资源的合理开发利用和发挥最佳绩效，关系到能否适应社会主义市场经济的要求，使不动产在社会生活中能够快捷、顺利、安全地流转，进而实现

4、资源的合理配置。其作为物权法上的一项重要制度，目前，现代大陆法系的国家大部分都建立了相当完备的不动产登记制度，英美法系的国家亦以登记为管理不动产流转的重要手段。当前，我国的物权立法正在进行中。由于历史和现实的原因，现在我国虽然初步建立了不动产登记制度，但还很不完善，目前尚无完整统一的不动产法和不动产登记法，这就造成实践中不动产登记管理混乱、标准不一、登记内容不全面、登记效力不确定等问题，严重影响了不动产的正常流转、利用和保护。所以我们迫切需要在充分研究的基础上制定适合我国国情的不动产法及不动产登记法。本文从研

5、究不动产登记的概念、历史路径、立法体例入手，就不动产登记的性质、原则、法律效力等若干重要问题进行探讨，并针对我国现行不动产登记制度中存在的问题提出完善的立法建议。一、不动产登记制度历史路径和立法体例(一)不动产登记的概念及特征在物权法上，不动产登记，即不动产物权登记，又称不动产产权登记或不动产权属登记，依照民法理论，所谓不动产登记，是指将不动产物权的取得、丧失与变更，依法定程序记载于不动产登记机关掌管的专门的簿册上，并由法律赋予其法律效力的行为。此处所谓不动产物权包括不动产所有权、不动产用益物权(如国有土地使

6、用权、基地使用权、农地使用权、我国不动产登记法律制度研究典权)和担保物权等权利。在德国法上，所谓不动产登记是指不动产物权的各种变动在不动产所在地的专门机关(不动产登记局)所设立的专门簿册上予以记载的事实。德国学者认为德国法上不动产登记的概念包含了两重意思：“一是不动产登记机关依法定程序所进行的记录与涂销的活动；二是已经记录，或者未记录的事实状态。”。在我国台湾地区，称不动产登记为土地登记，其意义是指将土地及建筑改良物的所有权与他项权利的取得、转让、变更、丧失，依法定程序，登载于地政机关所掌管的登记簿册上的行为

7、。。中国大陆学者一般认为：所谓不动产登记即经权利人中请国家有关登记部门将有关申请人的不动产物权的事项记载于不动产登记簿的事实。。笔者赞同这种观点。按照近现代民法理论，不动产登记通常具有以下特征：1、不动产登记是国家对不动产物权变动所做的一种监督，是公权行为对作为私法行为的民事行为的一种干预。当事人之间有关不动产物权变动的行为本身属于私法行为，应由当事人依契约自由而进行，但国家为保护当事人的合法权益，维持不动产交易的安全和正常的不动产流转秩序，遂采登记制度以登记作为不动产物权变动的公示方式。2、不动产登记的客体

8、原则上仅限于不动产。所谓不动产是指土地及其定着物，其范围具体包括土地、房屋、林木及其他地上定着物，如公路、铁路、桥梁等等，所有这些都是不动产登记的客体。动产虽然原则上以占有和交付为公示方式，但因汽车、轮船、飞机具有重要的价值，它们虽然也同样属于动产，但登记制度上是把它们作为不动产加以对待的。也就是说汽车、轮船、飞机的物权变动都以登记为公示方法。只不过这里的登记不是物权变动的生效要件，而是对抗要件。3