新新家园房地产项目计划与控制研究

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1、华中科技大学硕士学位论文新新家园房地产项目计划与控制研究姓名：杨东申请学位级别：硕士专业：工商管理指导教师：周水银20060427华中科技大学硕士学位论文摘要房地产项目管理是一门新科学，是一项复杂的工作，如何在发展的市场经济体制下做好房地产项目管理工作，是房地产开发商的永远课题。本文运用项目实例分析的方法，对新新家园项目进行深入的剖析，阐述项目在实施中碰到的种种问题，指出了新新家园项目管理上的症结所在。针对这些问题，借鉴项目管理理论并结合自身从事房地产项目管理的实践经验和体会，本研究试图通过计划和控制来规范项目管理行为，来提高项目管理水平，提高企业核心竞争力。在论证过程中，首先对项

2、目管理的理论进行了综述，分别阐述了项目、房地产项目、项目管理和房地产项目管理的基本理论，为项目管理在新新家园项目的具体运用提供了理论支持。在项目计划方面，论述了如何准确界定项目范围、认真构建房地产项目全过程管理程序、认真分析项目工作分解结构、建立项目责任分配矩阵、科学估计项目活动时间、全面规划项目资源需求、准确测算项目费用等计划管理的方法。在项目控制方面，对项目范围、时间、质量、资源、费用管理五个要素进行了论述，对影响房地产项目进度、质量、成本的因素进行了分析，讨论了进度、质量控制的方法和流程，提出了房地产项目全过程成本控制要点和方法，运用挣值管理对项目偏差进行了分析。关键诃：房地

3、产项目管理计划与控制华中科技大学硕士学位论文1．1研究背景1绪论项目的历史可以追溯到几千年之前，古埃及的金字塔、中国的万里长城、都江堰和紫禁城，这些辉煌的工程建设项目反映了古代劳动人民在大型项目组织管理方面的卓越成就。中国古代在富城项日管理方面的成就，有非常智慧的一面，体现了劳动人民的智慧，但是它还称不上科学的管理“1。人类在项目管理的实践中不断总结、摸索，促进了项目管理科学理论与方法的创立和发展。从20世纪20年代起，美国就有人开始研究工程项目管理。如今，项目管理已经广泛地应用于各行各业了，为人类的经济发展做出了贡献。项目管理是50年代后期发展起来的一种计划管理方法，它一出现就引

4、起了举世瞩目。由于项目管理成效显著，自60年代以来被广泛地应用于航空、航天、国防、建筑、医药、化工等行业。在我国，工程建筑业是最早应用项且管理的行业之一。早在80年代中期，建筑行业就开始实行项目经理认证考试和持证上岗的制度。只不过，当时项目经理的考察内容并不系统和全面。建筑业从80年代就开始实行项目负责制，到现在己有20多年的时间。20世纪90年代以来，项目管理的应用迅速扩展到所有的工业领域(行业)，应用范围从单一项目环境扩展到整个组织环境。房地产行业的一些大公司从这时起开始尝试运用项目管理的知识来更加科学地管理项目，取得了不错的成绩。当今，大多数地产公司已经认同项目管理在项目实施

5、过程中所起的巨大作用，纷纷通过聘请项目管理咨询公司制定自己的项目管理模式“。1。项目管理作为一门实践性极强的管理科学，将会对房地产项目的成败起到举足轻重的作用。因此，研究如何在房地产项目的整个过程中运用好项目管理知识是非常有意义的。这将对发展商如何进行项目的投资决策、项目实施、客户服务等过程起到积极的指导作用，给发展商的管理模式和管理理念带来一定的冲击。项目管理能指导发展商对项目的成本、进度、质量、计划、组织等方面进行更加全面、有效的管理，这对当前众多的房地产公司具有非常大的实际意义。1．2国内外研究概况1．2．1项目及项目管理华中科技大学硕士学位论文1)项目概述许多相关组织及学者

6、都给项目下过定义，如：(1)项目是为了完成某一独特的产品或服务所做的一次性的努力H1。(2)《中国项目管理知识体系与国际项目管理专业资质认证标准(c-PMBOK&CNCB)》认为：从最广泛的含义来讲，项目是一个特殊的将被完成的有限任务。它是在～定的时间内，满足一系列特定目标的多项相关工作的总称n1。(3)美国的项目管理权威机构管理学会(Proji堂上露io蒜

7、掣月露望!孽睫嘲葬喜强i!副曼j嚣誉矾～燮剖置龇攀哺崾堪隋嘞伟慢丑秽譬净憾恻盛幕％F室了；科瞄上星羹峰丛黾等薪瘦E圈二调凋谢噬1勺蚕需吲～(括价筛V金!讲碉jk龇乖本=骜鸯毒童缮嶝蝎磐强烈驯虱孽擎i剖薹宦一嘉喾i戥黎囊耱羚磊掣

8、嗣?非奏鑫薪㈤孥；：?曩羹煎叠理壶捉副总经冀办公置，实际上存在很大灵活性，基本管理模式是总经理、书记、副总经理负责公司的经营开拓，其他人员在负责本职基本工作的基础上，公司会根据工作任务的性质、紧急程度、工作难度和公司员工的工作能力、业务专长分配工作。例如，设计部经理会被要求负责完成某项目的报建报批、施工管理等工作。南房公司下辖全资子公司有广西鸿景建筑工程有限公司、南宁建晖监理有限公司、南宁家园物业管理有限公司等专业公司。南房公司在组织结构、人员安排、工资福利、工程技术