北郊锦绣天下项目可行性研究报告09699.doc

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1、专业好文档锦绣天下项目可行性研究报告关键词：未央湖板块核心居住区、北郊大学城、西安地铁、西安行政中心（西安市政府北迁）、西安北客运站目录一、概述二、项目概况三、开发项目现状调查四、市场分析和建设规模确定五、项目定位和规划设计方案选择六、资源共给条件分析七、环境影响评价八、项目开发组织机构各管理费用研究九、开发建设计划编制十、项目经济及社会效益分析十一、结论及建议一、概述西安市未来五年的城市发展将严格执行城市总体规划，以科学规划为先导，优化城市布局，按照“一城多心”和“九宫格局”的城市布局，大力推进“新老分治”。完善公路、铁

2、路、民航相协调的对外交通运输体系，健全以公交为主体，各种交通方式相结合的多层次、多类型的城市综合交通体系。加快西安国际港务区、西安咸阳国际机场和铁路枢纽扩能等项目建设，地铁二号线建成通车，全面贯通三环路。加大历史文化遗产保护和利用力度，重点保护和利用四大遗址、重要文物古迹和历史街区，建设唐大明宫、汉长安城国家历史遗址公园，通过古迹保护、景点标识、标志性建筑复原等方式，展现世界历史文化名城的独特魅力。本项目所在区域作为“九宫格局”最北边未央湖草滩镇板块将迎来巨大的发展契机，随着西安地铁张家堡广场至城北客运站段率先贯通和辛王路

3、至东二环的扩建将极大提高本区域住户物业的价值和竞争力。本项目的开发建设无疑将开启北绕城高速外房地产开发的大盘时代，使之与南绕城高速外的紫薇田园都市和富力城遥相呼应，缔造西安房地产业界新时代。二、项目概况锦绣天下项目地处西安市未央区绕城高速以北，辛王路以西，未央区大学城（西安医学院、西北工业大学）以南，东临灞河千余米。本项目北面是西安市著名的休闲旅游区未央湖景区，东面有浐灞生态区，西面距离西安最大的城市广场张家堡广场仅3000余米，据西安北客运站约1500米，26专业好文档地势平坦，自然环境宜人，远离城市污染是居住的绝佳之地

4、。锦绣天下项目总用地2156.853亩，其中道路用地405.336亩。总建筑面积约200万平方米，其中商业面积10万平方米，小高层住宅（11F）90万平方米，高层住宅（18F）100万平方米。锦绣天下项目是集居住、商务办公、商业于一体的综合性大型社区，社区配套设施齐全，幼儿园、中小学、会所一应俱全。项目规划居住人数近5万，建成后本区域的长期居住人口将达50余万人，本板块将成为继城南大学城板块后西安最具活力的现代化景观新城。三、开发项目现状调查1、项目的进展情况a.本项目于2002年7月29日取得《建设用地规划许可证》b.本

5、项目分别于2002年8月、2004年11月取得项目用地的《国有土地使用证》c.本项目的概念性规划设计与2005年9月获西安市规划局批复d.本项目与2005年9月按原交费标准获取《建设开发项目市政配套缴费书》e.本项目语2005年10月18日获取西安市发展和改革委员会关于本项目的备案确认书（市发改投发[2005]385号）f.本项目于2006年3月控制性详细规划总平面获西安市规划局批复2、项目地块调查与分析1）、项目地块区域城市用地规划西安市2004——2020年城市总体规划26专业好文档2006年西安市主城区用地规划26专

6、业好文档从以上城市规划的主城区用地规划图中我们可以得出以下结论：l本区域是西安市向北发展的主要方向，是近期城市发展的主要区域。26专业好文档l2006年新的主城区用地规划图显示在新一期城市规划的思路下北郊基本区域文、教、卫及公共事业用地增加，住宅用地增加，工业用地相对减少。l本区域主干交通系统规划已经完成并进入实际勘测和施工阶段。l本区域住宅用主要集中在本项目周边和偏南方向，这也是形成辛王路沿线已经有较多的房地产开发项目的原因。l从整体城市规划角度考虑本项目还不属于郊区项目。l西安行政中心的北移、西安北客运站的建成将在北二

7、环以外区域形成一座现代化新城。2）、项目地块区域的交通网络区域现状图（2005年）26专业好文档西安地铁网络示意图26专业好文档从以上图片资料可以得出以下结论：l本项目北面未央湖区域道路网格已经形成，本区域仅有主干道路，本区域的道路网络还需要在项目开发时完善形成本区域一体的道路网络系统。26专业好文档l本项目区域有大量非建设用地，非常有利于政府的土地运营和城市运营。l本区域具备进行城市扩展，房地产开发的空间，周边现在主要是文教用地和文教配套用地的开发，属于房地产开发的盲区，市场前景广阔。l西安地铁的北延线延伸到本区域，本区

8、域将具备快速的城市交通通道，拉近本区域与城市核心区域的距离。l西安地铁的开工建设给本区域的开发注入强心剂。l西安城北客运站的建成，将极大提成本区域的城市基础设施，为本项目的开发建设迎来契机。l北郊大学城的进一步发展将极大提升本区域的文化气息，同时也将凝聚本项目的人文气质。l本区域的开发建设必将使红旗厂居