南京金鹰国际集团物业管理有限公司培训讲义

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1、南京金鹰国际集团物业管理有限公司培训讲义物业配套设施的管理——陶国明第一章为什么要加强设备管理知识的学习？提高个人综合管理素质，把自己培养成为一名复合型管理人才，适应企业发展对人才的需求。例⒈招聘的感想例⒉顾问项目经理的确定管理处经理的长、宽、高：长：具备良好的政治素质，正确经营思想，强烈事业心宽：具有较强的专业知识和相关专业技能高：具备一定管理、协调、沟通、协作、分析、发现和解决问题的能力提高服务质量，降低服务成本。例⒈冷却水管过滤器的拆除。例⒉空调水温的设置，空调主机的通炮，末端设备的清洗。安全高效运行的需要例⒈高压柜避雷器坏例⒉锅炉房排

2、污事故例⒊工行顶部变风量跑水第二章物业配套设施设备的种类²供配电系统变压器——高压配电柜——低压配电柜——电容柜——直流屏——发电机——楼层配电柜——控制柜v²给排水系统地下水池——生活水泵——供水箱——供排水管——各种阀门（减压阀、闸阀等）——潜水泵——生活污水处理装置——化粪池²电梯系统使用性质：客梯、货梯、消防梯、杂物梯、病员梯运行速度：高速梯2.0米/秒以上快速梯1.5米/秒（少数高层住宅用）低速梯1.0米/秒（住宅选用较多）²空调系统中央空调供冷空调主机（离心式、活塞式、螺杆式等）——冷却水泵——冷冻水泵——分集水器——冷却塔——末

3、端设备（变风量、风机盘管）供暖锅炉（蒸汽、热水）——软水器——除氧器——地下油罐——日用油箱——给水泵——热水循环泵——冷凝水箱——排污箱通排风系统——新风机——排风机民用中央空调(开利、海尔)民用锅炉(AO史密斯)分体空调(制冷靠R22，制热靠电炉丝)²消防系统消防联动控制柜——消防报警主机——烟感温感探测器——湿式报警装置——消防喷淋泵——气压罐消防灭火装置——消防泵——消火栓——消防接合器消防排烟——消防正压送风——消防卷帘门1211气体灭火装置—控制主机—N2气瓶组—1211气体瓶组消防应急广播——主机——楼层广播常见喷头：红色：68

4、℃绿色：93℃²防盗报警系统控制主机——探测器——门磁开关——紧急按钮——声光报警器——键盘控制器种类：红外探测器、双鉴探测器、微波探测器、震动探测器²电子巡更系统操作软件——数字采集器——电子巡更棒——巡更信息钮（接触式和非接触式）²门禁对讲系统对讲分机——读卡器——指纹仪——电控锁——门磁探测器——门禁控制器——出门按钮——对讲主机——控制中心系统操作软件²监控系统黑白/彩色摄像机——多画面处理器——画面分割器——视频分配器——矩阵控制器——录像机——监视器电视屏幕墙——数字监控硬盘录像主机等v²停车场管理系统自动发卡机——入口控制器——

5、车辆感应器——入口自动道闸——自动读卡机——出口控制器——车辆感应器——出口自动道闸——自动收费管理系统v²建筑防雷系统建筑物的防雷装置接闪器——引下线——接地装置建筑物内的防雷装置电源避雷器——信号避雷器（为放电管）v²游泳池供水系统循环泵——加热器——消毒装置——沙缸过滤装置第三章物业配套设施一、设备的管理1、编号通过对设备的分类及编号，便于日常的设备管理。设备编号常用的方法：XXXXXXXXX设备序列号（001，002003，……999设备所在楼层（B1，B2，1，2……）设备分类代码（示例见下页）大厦/小区代码（GE-金鹰国际商城HZ

6、-汉中新城）例：GE—JK01043设备分类代码编号示例变压器BY高压配电器GP柴油发电机CT低压配电器DP避雷针BL配电箱PX照明灯LD电机DJ2、编制台帐内容包括：系统分类安装地点设备编号始用日期设备名称数量出厂编号价格规格型号维保单位制造厂家联系人技术参数联系电话3、制定制度包括安全运行、岗位责任制、定期巡回检测等制度。例：机电设备操作通用规定三好、三干净、四不漏、五项纪律、四会、四项要求三好1.管好1）操作人员对设备负有责任，不经领导同意，不准别人乱动设备；2）操作人员应使设备及仪表、附件、安全防护等装置完好无损；3）设备开启后，不准

7、擅自离开工作岗位，有事务必停机断电；4）设备发生事故后，要立即停机，保持现场，如实将事故情况报告上级领导。2.用好1）严格执行操作规程，禁止超压、超负荷使用设备；2）操作人员不准脚踏设备表面，不准用脚踢操纵把和电器开关。设备上不许放工具、文件等；3.修好1）操作人员应使设备外观和传动部分保持新安装时或大修后的良好状态；2）操作人员应保持设备没有较大缺陷，仪器仪表和润滑系统灵敏可靠。三干净Ø机房干净Ø设备干净Ø工作场地干净四会Ø会使用Ø会检查Ø会保养Ø会排障四项要求Ø整齐：工具、防护装置放置整齐Ø清洁：设备内外清洁Ø按时：按时加油换油Ø安全：不

8、出事故四不漏Ø不漏水Ø不漏电Ø不漏油Ø不漏汽（气）五项纪律Ø凭操作证使用设备，遵守安全操作规程Ø经常保持设备清洁，按时加油Ø遵守交接班制度Ø设备附件工具齐全无损，不