河北区曙光路限价房项目投资计划书投资

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1、河北区曙光路限价房项目项目投资计划书-9-目录第一章项目概况……………………………………………………3第二章项目宗地调查分析…………………………………………4第三章项目规划、建筑设计方案………………………………5第四章项目实施计划……………………………………………6第五章项目开发经营计划及投资估算…………………………7一、项目工程建设内容……………………………………………7二、项目预期投资估算……………………………………………7三、项目预期销售收入估算………………………………………8四、项目财务数据估算……………………………………………

2、8第六章项目结论………………………………………………10-9-第一章项目概况本限价房项目位于天津市河北区曙光路，项目占地约为78亩，规划用地约为66亩(具体数据政府核准)。按照天津市规划和国土资源局的规划要求，拟建限价房约9.5万平方米，商业2.5万平方米。主要建筑形式为高层。该地块内的共三家单位。机管局建筑工程公司机械站基本搬出，平整完毕。不锈钢厂只剩空置厂房。特种车辆修理厂正准备搬迁。本文通过对项目地块调查、投资分析等，对项目运作程序及可行性进行阐述。[关键字]限价房外环线内项目投资开发经营第二章项目宗地调查分析土地是不可再生资源，

3、一个项目的土地价值是有多种因素综合作用的结果。土地所处的地理位置，周边的自然环境，人文环境，市政配套及临近楼盘的品质等，决定了此地块大部分的市场客户，因此，我们首先从地块环境入手调查分析。-9-地块面积：项目占地约为78亩，规划用地约为66亩，成长方形，项目周边全部是公路，本项目现状只有厂房，较平整。自然环境：该地块总体来看属于河滩平原地区，空气较好，无大型污染。项目四至范围：东侧曙光路、南侧志成道、西侧马庄东路、北侧为迎贤道。所在居住区域氛围：项目周边基本是10年-20年房龄的6层居民楼，是河北区老居住区。在建项目有北宁湾、静园，售价

4、基本在14000元左右。第三章项目规划建议本项目方案的设计要严格按照《天津市限价商品住房管理办法》的要求。切实落实三步节能和中水入户等要求。-9-第四章项目实施计划项目实施计划进度表阶段时间工作内容资金使用额度第一阶段至2011年10月与企业谈判；与河北区政府、企业签署《代表政府开发协议》500万元（开办费）第二阶段至2011年10月完成河北区报批工作0第三阶段至2011年11月完成天津市报批工作0第四阶段至2011年11月交纳一期土地款；开始拆迁工作10618.5万元第五阶段至2012年2月完成规划及建筑设计、报批等工作746.32万

5、元前期费用-9-第六阶段至2011年4月达到开工标准0第七阶段至2012年4月开始销售0第八阶段至2012年8月交纳二期土地款；二期搬迁完毕16590.04万元第九阶段至2012年11月完成规划及建筑设计、报批等工作1187.43万元前期费用第十阶段至2012年12月达到开工标准0第十一阶段至2012年12月开始销售0第十二阶段至2013年12月项目竣工0注：以上资金不包括建安成本、配套成本及其他费用。第五章项目开发经营计划及投资估算一、项目工程建设内容（1）规划建设用地范围东侧曙光路、南侧志成道、西侧马庄东路、北侧为迎贤道。（2）计划

6、占地面积项目占地约为78亩，规划用地约为66亩。（具体以天津市土地局文件为准）（3）建筑面积-9-总建筑面积约为12万㎡，容积率2.72。（4）项目建设进度建设期预计27个月，开始于2011年第四季，完工于2013年第四季。二、项目预期投资估算项目总建筑面积12万平方米，项目总投资约10.8亿元。经测算项目财务净现值4.5亿元，项目财务内部收益率41.53%。本项目由土地成本、前期费用、建设安装成本、配套综合成本和营销管理及财务费用五部分构成。项目总投资估算表项目单价（元/㎡）面积（万㎡）合计（万元）土地开发总成本2351.151228

7、213.82前期费用181.54122178.46建筑安装成本3609.581243314.94配套综合成本1311.641215739.68营销管理及财务费1569.231218830.76总建筑面积成本（元/㎡）9023.1412108277.64上述之和即为项目的总投资费用，共计108277.64万元，总建筑面积单位面积造价9023.14元/㎡。-9-三、项目预期销售收入估算项目预计限价房售价8500元/㎡，商业售价29000元/㎡。销售总收入=限价房销售总额+商业销售总额=80750+72500=153250万元四、项目财务数据

8、估算（1）项目总利润营业总利润=销售总收入—总成本费用=153250—108277.64=44972.36万元（2）全部投资收益率全部投资成本收益率收益率=总利润/总投资成本费用=44972.36/1082