镇江金山金山7-2别墅项目研讨讲稿

《镇江金山金山7-2别墅项目研讨讲稿》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在应用文档-天天文库。

1、镇江金山7-2项目研讨讲稿一、镇江别墅市场概况镇江城市定位：山水花园城市——创新创业、幸福和谐、山水城林融为一体、人与自然和谐共生的现代化山水花园城市以规划引领山水花园城市发展方向。以重大工程完善山水花园城市功能。以产业转型提升山水花园城市竞争力。以历史文化彰显山水花园城市个性魅力。以低碳理念引导人与自然和谐共生。以城市管理保障城市高效运行。以全民创建凝聚山水花园城市建设合力。主城分区：以商业金融、旅游服务为主打城市主中心。由老城区和北部风景旅游区构成。重点塑造具有历史文化和滨江特色的城市风貌。南徐新城：建成镇江城市的市区副中心。以发展办公、居住、旅游、休闲、文化、体育功能为主。南徐

2、新城中心区由檀山路分割为东西两片，东区以行政办公、体育文化、公园休闲等公共服务用地为主，西区结合长山灌渠以居住用地为主。丁卯新城：“一城两带五区”的科技新城打总体发展规划。“一城”是指以国家级大学科技园为核心的镇江科技新城；“两带”是指古运河生态园林风光带和团结河城市景观风光带；“五区”是指生活宜居区、市场集聚区、智能商办区、科技服务区、生态旅游区。谷阳新城：实施以市场、生活居住和高新技术产业为主的开发建设，并积极呼应南徐新城。南山风景区：兼具城市绿地系统功能、旅游服务功能、对外文化交流功能的城市型风景名胜区。2009年镇江类别墅及别墅去化量为2100套左右；2010年镇江类别墅及别

3、墅去化量为1650套左右；2011年1～5月份镇江类别墅及别墅去化量为650套左右。近三年镇江别墅类产品的年去化量均在30～35万m2左右镇江市区截止5月末独立、联排、叠加别墅可售存量房源情况(1)金山板块(润州区)：在售楼盘2个，联排别墅可售存量7套、叠加别墅可售存量27套，面积区间157～200㎡，联排销售价格为11000-12000元∕㎡；叠加销售价格为8000-9000元∕㎡(2)滨江板块(京口区)：在售楼盘3个，联排、叠加别墅可售存量54套，面积区间141～280㎡，价格区间8900～13000元∕㎡；(3)学府板块(京口区)：在售楼盘3个，联排、叠加别墅可售存量218套，

4、面积区间155～388㎡，价格区间8900～11500元∕㎡；(4)丁卯板块(丁卯区)：在售楼盘4个，联排、叠加别墅可售存量59套，面积区间180～250㎡，价格区间7800～11000元∕㎡；(5)南徐板块(京口、润州区)：在售楼盘3个，联排、叠加别墅可售存量189套，面积区间152～275㎡，价格区间9600～15000元∕㎡；(6)丹徒板块(丹徒区)：在售楼盘11个，独立、联排、叠加别墅可售存量377套，面积区间180～490㎡，价格区间5600～15000元∕㎡。上述合计可售存量房源924套。与本项目类似的高档楼盘类别墅存量及销售单价情况(1)亚东·朴园(南徐板块)20套22

5、0～275㎡联排别墅，销售单价15000元∕㎡；(2)万科·蓝山(南徐板块)1套152㎡叠加别墅，销售单价12500元∕㎡，12套花园洋房140㎡，价格区间8000～10000元∕㎡；(3)万科·红郡(南徐板块)12套210～225㎡联排别墅，销售单价13000～15000元∕㎡；(4)江山名洲(滨江板块)20套左右141、190、250㎡联排别墅，销售单价12000～13000元∕㎡；(5)金桥花园(金山板块)27套157㎡叠加别墅，销售单价8000～9000元∕㎡；(6)中南世纪城(滨江板块)10套183㎡叠加别墅、8套166㎡联排别墅，叠加别墅销售单价9300元/㎡，联排别墅销

6、售单价13000元/㎡。本项目主要竞争性楼盘存量土地可开发情况(1)万科·蓝山(南徐板块)约有15万㎡的联排、叠加产品待开发；(2)江山名洲(滨江板块)约有18万㎡的叠加及联排产品待开发；(3)亚东·朴园(南徐板块)约有10万㎡的叠加及联排产品待开发；(4)大东地块(招商地产)于2011年5月成交，成交土地面积为479.22亩，总建筑面积55万㎡，总成交地价30.1亿元，平均容积率1.72，楼面地价5472元/㎡。据了解，该项目目前正在做规划方案，产品有高层、花园洋房及联排别墅等。目前该项目围墙形象广告已做好。镇江别墅的开发水平总体上一般，目前镇江大市在售的30个左右别墅及类别墅项目

7、中，除万科以外，绝大多数为本地及省内开发商，如南京、南通等，大部分开发规模均在15万㎡左右，只有江山名洲66万㎡、万科·蓝山40多万㎡，亚东·朴园40多万㎡等几个大盘，开发水平参差不齐，中式别墅缺乏代表产品（正太悠然居、亚东·朴园），西式别墅的产品细节做得不到位，总体规划一般，无突出亮点。大部分项目均以综合性业态开发为主，别墅及类别墅、洋房、小高层、高层等多种混合物业形态，产品差异化较大，产品定位及客户消费群定位不明。镇江别墅供应以联排、叠加为主，销售总量