收支审计结果公告

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1、深圳市2015年度国有土地使用权出让收支审计结果公告根据《中华人民共和国审计法》和《深圳经济特区土地使用权出让条例》，深圳市审计局对深圳市财政委员会（以下简称“市财政委”）2015年度国有土地使用权出让收支情况进行了审计，并对审计范围内的重要事项进行了必要的延伸和追溯。一、基本情况2015年我市土地出让收入为1,038.76亿元，扣除各区（新区）地价收入分成后，市本级土地收入为762.31亿元。全市支出515.99亿元，市本级支出343.76亿元，年度结余418.55亿元。本次审计结果表明，我市国有土地出让收支管理总体规范，

2、土地使用权出让收入有较大增长，超过年度出让收入计划较多，但支出计划完成率较低；土地整备和城市更新有效拓展了我市发展空间，增强了城市发展潜力；查违力度加大，违法建筑新增势头得到控制。审计也发现一些方面存在不足，有关工作仍需完善。二、审计发现的主要问题（一）产业用地按时开竣工比例偏低。经对我市2011年、2012年通过招拍挂方式出让的82宗产业用地开竣工情况进行调查，发现在土地出让合同规定时间内开竣工的项目比例偏低，未按土地出让合同约定时间开工项目35个，占43%；未按土地出让合同约定时间竣工项目58个，占71%。一些项目延期超

3、过3年。审计发现2011年、2012年3宗幼儿园用地都存在延期开竣工的情况，其中B202-0072宗地延期3年仍无法开工。市规划国土委已根据审计意见启动对该宗地的闲置土地调查。（二）前海管理局土地出让条件与地价评估条件不一致，合同条款存在执行风险。1.土地出让条件与地价评估条件不一致。经查前海合作区T102-0257、T201-0255宗地土地使用权出让情况，发现土地出让条件与地价评估条件不一致。其中，前海管理局委托市规划国土发展研究中心以出让年期40年内限全部自用为条件出具T201-0257宗地的市场评估地价，该条件与前海

4、合作区土地使用权出让公告中的规定不一致，也与土地使用权出让合同的条件不一致，不利于市财政及时足额获得市场有效竞争水平的土地出让收入。T201-0255宗地出让条件变化后，前海管理局未相应调整出让底价。这一做法事实上降低了出让起始价，虽未形成实际地价收入损失，但暴露出土地出让过程中地价评估环节的管理风险。2.合同条款不具体存在执行风险。T102-0257宗地土地使用权出让合同规定“上款物业在持有年限内经甲方批准可以转让的，乙方应按甲方要求将一定比例的增值收益上缴甲方。甲方可以根据市场发展和产业需求情况，优先购买乙方拟转让的物业

5、，乙方不得拒绝”。部分其他土地出让合同也有类似约定。该合同条款未明确增值收益上缴的具体比例或计算原则，也未明确优先购买—2—办法，合同条款执行存在较大的不确定性风险。（三）土地使用权出让底价较评估价折让政策需规范。我市招拍挂出让的土地一般委托市法定机构评估地价并根据有关政策提出建议出让底价，由市招拍挂委员会议定出让底价。对有竞争的出让地块，建议出让底价一般较评估地价下浮15%。审计发现，该折让缺乏政策依据和必要性。底价折让主要是为了鼓励充分竞争，但对充分竞争的地块，市场成交地价远高于评估价，出让底价下浮不仅缺乏必要性，还放大

6、了成交溢价幅度，渲染了土地供需的不平衡。（四）违法建筑案件的执行情况和新建房地产项目违建监管仍有不足。1.违法建筑案件执行落实仍有不足。经统计土地监察内网2013至2015年三年间的违法建筑案件办理情况发现，市监察支队三年来立案419件，已经办结案300件，结案率为71.59%。仍在处理处罚阶段未办理结案手续的案件有38件，占案件总数的9.06%，其中移交至区监察大队执行拆除工作的16件仍未执行完毕；各区土地规划监察大队立案8685件，已经办结（结案、结案归档阶段）7517件，结案率86.55%。仍在处理处罚阶段未办理结案手

7、续的案件有51件，占案件总数的0.58%。2.新建房地产项目违建监管仍有不足。我市一些新建房地产项目存在利用“赠送面积”或“偷面积”进行“加改扩”的违建现象，导致实际容积率超过批准规划，不仅违反了城市规划的法—3—律严肃性，少缴了土地使用权出让金，也扭曲了房地产市场价格，造成房价虚高。经对已经入住的某楼盘实地观察发现，部分结构变化，涉嫌违法加建改建。其中部分户型加建改建面积已经超过规划验收建筑面积的30%，违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十三条“建设单位应当按照规划条件进行建设”的要求。通过审计房地产权登记部门的违建物

8、业产权锁定情况记录发现，2014年至2015年全市共发生违建产权锁定998项。其中，产权初始登记阶段锁定335项。初始登记阶段锁定产权的占比较少，审计抽查发现存在“加改扩”现象的楼盘并未受到辖区查违部门的有效监管，表明我市对新建房地产项目违建监管工作有待加强。（五）部分超建项目补缴地价执行