深圳市保障性住房收购价格测算指引.docx

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1、附件深圳市保障性住房收购价格测算指引根据《深圳市保障性住房收购规程》，结合本市实际情况，制定本指引。本指引包括如下四个部分：《第一部分：建设成本计算方式》《第二部分：合理利润计算方式》《第三部分：户内装饰装修造价确定原则》《第四部分：税金计算方式》。每个部分的计算方式都以单位价格计算，采用文字说明与表格相结合的形式，表格所指数据或者计算方式等需结合文字说明使用。深圳市保障性住房收购价格计算公式为：保障性住房收购总价格＝保障性住房收购面积（保障性住房收购面积在未有测绘报告的情况下，可采用建设工程规划许可证或者土地出让合同中的建筑面积预算，最终以竣工测绘报告的建筑

2、面积为准）×单位收购价格（单位收购价格＝建设成本＋合理利润＋户内装饰装修造价＋收购双方约定的其他项目＋法定税金）收购价格构成示意图基本建设费用管理费法定规费资金成本建设前期工程费及勘察设计费建设安装工程费及设备费基础设施建设费和公共配套设施建设费工程建设其他费用收购价格合理利润户内装饰装修造价收购双方约定的其他项目法定税金建设成本第一部分建设成本计算方式建设成本＝基本建设费＋管理费＋法定规费＋资金成本Ⅰ基本建设费基本建设费＝建设前期工程及勘察设计费＋（建筑安装工程及设备费＋基础设施建设费与公共配套建设费）×（收购当期造价指数/2011年11期造价指数）×（1－

3、市造价站公布的上一年度住宅工程平均下浮率）＋其他费用序号费用名称计算方式包括内容1建设前期工程及勘察设计费（建筑安装工程费及设备费＋基础设施建设费与公共配套建设费）×6%（或4.6%或者4.8%）建设前期工程及勘察设计费包括：前期工作咨询费、环境影响评价费、水土保持评价费、招标代理服务费与工程交易服务费、勘察设计费及施工图审查费、工程造价咨询费、雷电风险评估费、交通影响评价，以及施工通水、通电、通路及场地平整、苗木迁移、临时占用绿地、路口开设等开发项目前期发生的所有费用。2建筑安装工程及设备费见表1-1包括房屋主体部分的土建（含基坑、桩基）工程费、公共建筑装饰

4、、水暖电、燃气、建筑智能、消防、电梯等安装工程费及设备费、附属工程费等，以及在施工过程中因设计变更等增加合同价款和合理的材料价差、施工过程所发生的检验检测、监测费及规费、保险费等。3基础设施建设费与公共配套建设费建筑安装工程及设备费×5%基础设施建设费包括：（1）园林绿化，其苗木种植是指乔木、灌木及地被搭配种植，主要苗木的规格不得低于以下标准：乔木胸径6-7厘米、灌木苗高*冠幅100*80厘米、花坛苗高*冠幅20*15厘米，且乔灌木种植面积占绿化面积不得低于15%。（2）社区智能，通信系统设备安装，监控系统安装，有线电视系统设备安装，停车场管理系统及室外交通设

5、施等所有室外智能线路铺设及设备安装。（3）社区管网，室外所有管道安装，阀门、水表安装、阀门井制作。（4）室外土建、园建及照明，室外道路（包括消防车道）、绿化种植土回填、室外铺装、挡墙、围墙、边坡、标识系统、照明、休闲活动场所等所有室外土建、园建。公共配套设施建设费包括小区居民共同使用或者建后产权归全体业主共有的附属及配套设施如物业管理用房、小区文化室或者业主委员会用房、设备用房、垃圾收集站、游泳池、网球场、篮球场等。4其他费用见表1-2说明：1．建设前期工程及勘察设计费是以无复用或者无采用标准设计考虑，如工程设计中采用标准设计或者复用设计的，其建设前期工程及勘

6、察设计费应当为建安工程费、基础设施建设费用以及公共配套建设费的4.6%；采用标准设计或者复用设计但需要重新进行基础设计的，其建设前期工程及勘察设计费应当为建安工程费、基础设施建设费用以及公共配套建设费的4.8%。2．收购价格测算时点在2016年以后的，住宅工程下浮率采用造价站发布的2014年住宅工程下浮率。表1-1建筑安装工程及设备经济指标依据收购房屋所在楼栋的总楼层、地下室层数以及基坑支护施工特点选择对应的建筑安装工程及设备的经济指标。序号单位工程单位单价工程特征及工程范围1框剪结构25层以上，建筑高度100米（含100米）以内的高层住宅2层及多于2层地下室

7、且基坑采用排桩或锚索支护（排桩或锚索支护面占总支护面积50%以上）元/平方米住宅建筑面积3710除地下室所有单位主体建筑及其附属结构，主要包括：土石方、基坑支护、桩基础、入户门（采用钢质防火门或其他）、门窗（铝合金或塑钢门窗或者其他）、公共建筑装修、室内毛坯、外墙面（涂料或砖或者其他）等所有建筑及附属结构；安装部分：给排水、电气（高低压配电发电机组）、消防水、消防电、气体灭火系统、通风防排烟、通风空调、燃气、弱电工程（包括视频监控系统等），电梯工程等所有安装设备工程且管道铺设至户内。2一层地下室且基坑采用排桩或锚索支护（排桩或锚索支护面占总支护面积50%以上）

8、363032层及多于2层地下室且基坑采