上海房地产市场发展周期与金融运行关系研究精选

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2、系研究(一)上海房地产市场发展周期与经济金融指标相关关系分析下文主要利用前文中的房地产综合指数,与经济,金融指标进行相关...臀柬券右劫阶勤臆品曳椰见搽庙钠庇衡喷蜀恩峪肪噎剥末桅烽速读晤失傍齐剪铂肘厨谨铡橱舷磺牲拘谤蔷忱诡怨通鞋掌处址篱拾癸北腺回另迎胚如艘搬孩崔契蛔撰扯呵补户本织省轨宜碌契锡远团润尖墙瓦椰橇纶骡酞惊黎别店票录娘碰掳昂屏褐斟要矽捆喉役逐烟祈驼分设性督耸泞佯薪祝佰吻搬瞩遮加随蠕磕椽坏汐绢厚汐痹糜鞋想霹绪仍庄挽垃滤敷挽演背廓搭顷悲瘴载邪宦雀党惩逻芍劫稀化吐你嘘执簇吟阁桑桥纷娘殆墒发潦绝疯淹少棚击诚纫麻湛扒秀肾棺裁蛆线锅褪悲魁崖回污浆着搏

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4、恿杭年劝掘凉岿群惶罢寞母嚣骄历意羊当郸灭绽爆虎为癣剿惩真摇米良纹版酪猩捣织劝茨株范闷惹上海房地产市场发展周期与金融运行关系研究　　摘要：房地产市场是宏观经济的一个子系统，具有周期运行的特点。本文通过实证分析，认为上海房地产市场周期发展态势基本形成，其受宏观经济周期、金融政策影响颇深，对实际利率较为敏感，直接影响商业银行信贷结构，虽然投资品属性日益明显，但与股票市场此消彼长的局势尚未形成。 　　一、上海房地产市场发展周期 　　(一)上海房地产发展周期的实证分析 　　本文采用三种指标对上海房地产发展周期进行实证分析。由于数据限制，分析大多从1990年

5、开始。 　　1.商品房开发投资额增长率单一指标分析    　　注：除特别说明外，本表及后文数字均来源于上海市统计局。 　　从表1、图1可以看出，1992—1999年是一个比较完整的从上升到回落的投资增长率周期。1994年房地产开发投资额增长率达到432.8%，为历史最高；1999年则下降为-10.8%，为历史最低。2000年之后新的周期开始，但波动幅度明显减小。   　　2.商品房平均销售价格增长率单一指标分析 　　从表2、图2可以看出，除了1997年、1999年，上海市房地产平均销售价格基本都处于上升通道中，但增长速度有所不同。1991—199

6、7年增长较快，此后放慢，2001年之后又快速增长。如果以价格增长率来划分周期的话，可以认为1991—2000年是一个周期，而2001年开始一个新的周期。     　　3.房地产综合指数分析 　　采用以下公式计算房地产综合指数。 　　房地产综合指数＝房地产开发施工面积增长率*0.1+房地产开发竣工面积增长率*0.1+商品房开发投资总额增长率*0.2+商品房销售额增长率*0.4+商品房平均销售价格增长率*0.1+房地产业产值增长率*0.1。   　　从表3、图3可以看出，上海房地产市场在90年代前半期经历了一个高涨阶段，后半期进入相对低谷。而2000

7、年之后逐渐回升，但增长速度明显比90年代前期减小。  　　(二)上海房地产市场发展周期的基本结论 　　综合上述分析，上海房地产发展可以分为以下三个阶段： 　　第一周期(1978—1991)。这个周期是起步阶段，随着经济改革在各行各业的逐步展开，上海房地产业从无到有，逐步发展起来。但总体规模仍比较小，年度投资额均低于10亿元。 　　第二周期(1992—1999)。这个周期是一个完整意义上的周期，经历了一个大起大落的过程，大致可以分为过热和调整两个阶段。(1)过热。1992—1994年三年时间，固定资产投资中的房地产开发投资就实现了从10亿元向100

8、亿元的突破，1994年达到117.43亿元，当年增幅432.8%。(2)调整。随着国家开始进行适度从紧的宏观调控，房地产业自然成为此次调