旅游地产的产品开发问题----盛方咨询

《旅游地产的产品开发问题----盛方咨询》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在教育资源-天天文库。

1、盛方咨询：旅游地产的七大产品开发问题一、旅游地产产品组合的特征（一）满足多样化的旅游需求旅游地产的产品组合必须满足人们度假旅游的各种需求，它与一般的普通地产项目完全不同，它的各种功能及配套设施不是为了人们日常生活工作起居而建，而是为满足人们旅游度假需求，是人们旅游度假时的临时之家。作为第二住宅，旅游地产既要有住宅的基本功能，又要具备各种休闲、娱乐、康疗、健身等各类旅游度假的特殊功能。（二）秉承高要求的产品开发旅游地产的开发投资行为特征，已不再是单纯的地产投资活动，它对社会文化的促进、生态环境的保护、土地资源的利用等各种层面的影响，均受到社会舆论

2、的关注。由于旅游地产的客户群，已不在是简单的为解决住房有无的客户群体，而是一批讲究生活质量、着眼投资效益的苛刻客人，这些消费者要更高，投资行为更理智。因此，旅游地产项目应强调“全盘策划”与“动态规划”。全盘策划的目的在于保持项目的整体主题的一致，保障项目在市场是能完全树立市场地位和品牌形象，动态规划则能保持单体项目、子项目的个性和相对独立，实施起来也能结合资源和现实背景更加科学、客观。（三）创造多元化的产品运营模式旅游地产发展商正面临一个专业化的时代，投资开发的行为向专业化、集约化和国际化方向发展，它不同于普通的地产开发，更依赖环境条件和投资的

3、实力。无论是旅游街区的商铺、产权式的酒店、度假别墅、酒店式公寓、时权酒店等，各种的产品类型都有其各自的经营模式，是租赁、是出售、还是租赁和出售相结合的形式，要求有更高的管理水平和经营能力。无论是旅游地产发展商还是投资客，创造出多元化的产品运营模式达到多方共赢的目，是旅游地产产品组合设计过程中至关重要的一点。二、旅游地产产品开发注意问题旅游市场进入体验经济时代，正是打造超越市场的大型旅游产品的佳机。如何塑造—个极富吸引力的品牌旅游产品的主题，是困扰众多开发企业的主要问题。从国内外最新的成功经验来看，以下几点值得借鉴。（一）产品主题保持一致旅游地产

4、项目业态复杂，产品层次丰富，因此，为了适应灵敏度较高的市场需求，旅游地产项目应强调“全盘策划”与“动态规划”。全盘策划的目的在于保持项目整体主题的一致，保障项目在市场上能完全树立市场地位和品牌形象，动态规划则能保持单体项目/子项目的个性和相对独立，实施起来也能结合资源和现实背景更加科学、客观。同时两者能有效协调政府公共决策与地产商业开发之间的矛盾，解决策划与规划衔接不足、传统规划市场敏感性不强，容易忽略市场环境变化等问题。“主题一致”是统领整个项目多类型、多层次产品的有效途径，也是项目进行传播的有效手段。（二）产品塑造应全面细致从国际旅游市场发

5、展趋势看，塑造一个细致的主题正成为旅游地产项目竞争的重点，也是游客旅行体验富有收获的主要保证。主题塑造的过程应该包括从结合每个一个市场进行统一规划，到全面整合包括主题娱乐项目、酒店、商业、教育、文化活动、服务、专业机构等在内的资源，再到精细周到的服务管理，最后涵盖内容策划、规划建筑、内装、活动展示、宣传推广等涉及项目多个方面的内容。（三）产业融合型产品设计旅游地产产品与其说是一种产品，不如说是一种服务，整个讨厌就是产品本身，它包括休闲、交通、度假、全程服务甚至旅游事前的计划和事后的回味。因此，其发展不是孤立的，而是与各种产业密切相关，它是一个产

6、业群。产业群的存在涉及到多个产业形态的组合、配置，因此所对应的产品设计复杂而且关键，它将直接决定项目整体的赢利模式和滚动开发的策略布局。三、旅游地产的主流度假产品旅游地产借势于旅游资源，表现出品味高、价格贵、区位选择挑剔、市场定位集中等特点。目前，较为流行的两大度假产品主要有：（一）分时度假产品分时度假从实质上看，是介于房地产产品和酒店产品之间的一种中间产品。旅游地产中分时度假酒店（公寓）就是加入了分时度假交换体系的“时权酒店”。在分时度假产品中会涉及多方主体：开发商，拥有房产产权；销售商，作为开发商的销售代表向公众销售分时度假产品；度假房产管

7、理公司，管理和维护分时度假房产；分时度假交换公司，向具有分时度假房产使用权的消费者（会员）提供不同地区之间的分时度假产品交换业务；其他还有律师、金融机构、咨询顾问等直接或间接与分时度假相关的专业群体。分时度假在全球的稳健发展已经预热了中国市场。（二）产权式酒店产权式酒店作为一种新型的房产投资和消费模式，符合现代经济资源共享的基本原则，从开发商的角度来看，产权式酒店能够调动社会资源，顺利完成酒店建设，同时及时实现投资资金回笼；从经营者的角度，稳定的客户群体成了酒店经营的保证；从购房人的角度来讲，可以像购买住房一样投资置业，可以从经营利润中分红，每

8、一个客房都可以有独立的产权，为他们打开了一道投资的大门的同时，产权式酒店为他们提供了一种高尚而现实的生活方式；从银行的角度来讲，产权式酒店也因为其稳的