产权式酒店在海南的发展策略研究

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1、产权式酒店在海南的发展策略研究-旅游管理产权式酒店在海南的发展策略研究徐　佳产权式酒店整合了多种资源优势，是房地产与酒店业的创新经营模式。20世纪90年代，海南省为摆脱房地产泡沫所遗留楼盘大量闲置的困境，率先在国内引入产权式酒店发展模式，在一定程度上缓解了海南房地产的燃眉之急。但产权式酒店很快就遭遇瓶颈，作为“舶来品”开始出现水土不服的症状。本文通过对海南省产权式酒店的研究，从中分析海南产权式酒店所存在的问题，提出相应的对策和思路，提出产权式酒店要与国情和海南省的实际情况相适应，实现产权式酒店本土化经营的理论。有助于海南旅游业和海南产权式

2、酒店的长远发展。海南旅游业的快速发展大大促进了海南酒店业的发展，同时随着国民经济的持续发展，人均可支配收入不断提高，国民旅游观念转变，这一系列因素都为产权式酒店在海南长远发展创造了条件。但是在国内相关法律、法规不明确，市场机制不健全，以及产权式酒店自身定位失衡和经营管理模式的缺失等多重因素的共同作用下，产权式酒店在海南的发展不断暴露出各种问题与弊端。怎样合理运用酒店资源，如何最大限度地发掘酒店潜力，从而提升海南产权式酒店的经济效益，维护投资者的利益是有待解决的难题。本文旨在通过对海南产权式酒店发展过程中所存在的问题进行研究，提出相应的策略

3、。论证海南产权式酒店的发展必须与国情和海南本土的实际情况相结合，只有通过本土化经营等措施才能实现产权式酒店在海南的长远发展。一、产权式酒店在海南的发展背景20世纪90年代初，海南房地产日益兴盛，全国大量资金涌入海南房地产开发项目，整个海南岛沦为一个建筑工地，随处可见拔地而起的高楼大厦、酒店、度假村和别墅小区，这一切都远远超出了海南当地的消费需求，最终导致海南房地产泡沫不断膨胀。在国家的宏观调控下，国家紧缩银根政策出台，给海南房地产带来一定的影响，大量资金开始撤出海南，房地产工地被迫停工，留下一些没有完工的建筑，已建成的项目无处可买，整个海

4、南岛囤积了大量的闲置房产。海南省为摆脱困境，盘活楼盘，回笼资金在我国率先引入产权式酒店发展模式，在一定程度上缓解了海南房地产市场的压力，经过宣传，很快就受到了投资者的热捧，但产权式酒店也随之暴露了诸多问题，海南开发商在此期间推出的万华大厦、蓝梦家园等几家产权式酒店均以失败告终。二、海南产权式酒店发展存在的问题海南产权式酒店与西方产权式酒店的孕育成因大不相同，西方产权式酒店的产生伴随中产阶级的迅速崛起而悄然兴起，而海南产权式酒店最初只是被作为一种救市手段而被引入国内，作为“舶来品”，产权式酒店在后续的经营发展过程中暴露了诸多与海南本土不相适

5、应的问题。（一）海南产权式酒店自身经营管理上的缺失1.产权式酒店产品层次单一与价格偏高。海南的产权式酒店大多数都是五星级的豪华酒店，其价格普遍在每平方米10000万元以上，有的甚至高达50000万元以上，高昂的价格虽然对提升酒店档次和品牌有一定作用，但惊人的价格为一般消费大众所难以接受，无形中减小了潜在市场，阻碍了产权式酒店在海南的发展。2.经营管理模式缺失。海南产权式酒店没有形成规模效益，缺乏有经验的酒店管理团队的专业化经营管理，导致后期经济效益不佳，可能无法兑现对于投资者的承诺；同时，海南产权式酒店起步较晚，缺乏相应的专业管理人才。3

6、.缺少本土化特色。海南产权式酒店发展时间短，缺乏相应的经验，如果一味照搬西方经营模式，只会脱离本土消费者的实际需求。（二）相关法律、法规制度建设滞后产权式酒店是介于房地产与酒店业之间的中间产品，国内尚未有专门针对产权式酒店的法律法规，很多相应的法律问题难以鉴定解决，目前存在一些争议。1.建设用地性质鉴定。产权式酒店建设用地是商业用地，而产权式酒店最终取得是房屋所有权性质却是住宅性质，违背了我国现行的相关法律。2.产权关系不明确。《商品房销售办法》中明文规定在房地产销售中不得承诺以固定回报作为销售手段，有些地方出台了地方性文件明确禁止宾馆、

7、酒店分割出售，导致产权式酒店无法为每间客房产权投资人办出“小产证”，投资者无法拥有产权式酒店的产权，自身利益难以得到法律保障。3.开发商对投资者所承诺的回报率难以保证且有违法律规定。产权式酒店在出售时许诺的利益分红直接与酒店自身的经营状况挂钩，而多数产权式酒店的经营利润在出售时按照80%~100%入住率计算，这一乐观预测很容易在现实经营中出现亏损。《房地产广告发布暂行规定》中明确提出，房地产广告中不能出现以固定投资回报的承诺，所以一旦在回报率上出现纠纷，投资者无法得到法律支持。三、产权式酒店在海南的发展对策（一）实现产权式酒店在海南发展的

8、本土化1.明确市场定位。学习美国产权式酒店的经营，建立多层次的产权式酒店，通过采取Extendedstayhotels的方法，将产权式酒店分为高档、中档、经济型三种类型，以满足不同层次的消费需