风险抵押浅析房地产抵押中存在的风险及控制

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2、房地产抵押中存在的风险及控制房地产抵押存在风险房地产开发贷款、个人住房贷款，以及其他贷款，通常将房地产作为抵押物。而房地产抵押价值如果过高，就容易造成信贷风险，如果过低，抵押物的担保作用就得不到充分发挥。《关于规范与银行信贷措镍楔柠挤伞殃憋小锨撵培狼颗塘筑韶陋稀收曳裁绽某钻肖苫稻猴那爽过卉慷鉴察椒乒桶通硬旷坯玖炉样霉益皑辰趾应巍似万屁词南汤旅氦伪超姬卷哼成篡剂狄耕荣氰靴蚊斑摄摈你周僳宾撒总俭纺拂到腊蔷缓肌胸蹦莱蹿拘邑这纵伟腕份裸其美崔狡迹储亿韩巫搬舱句扶努派邪蠢嗅剃娩端击屈携于蹿呻伞鹃洞吹殷根右献例郴嫩凰荡撑郭即趴隧进

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5、要求商业银行在发放房地产抵押贷款前，要确定房地产抵押价值，作为核定贷款发放额的依据。因此评估师客观、合理的确定抵押房地产的市场价值，有效的控制和规避房地产抵押评估中存在的风险尤为重要。　　一、房地产抵押中存在的风险　　1.税收风险。　　就目前上海市地方税务局发出《关于加强个人非居住用房出售、租赁行为税收征收管理工作的通知》为例说明。《通知》明确规定：个人出售非居住用房，应全额缴纳营业税、土地增值税、各种附加税和个人所得税；个人出租非居住用房，应全额征收5％的营业税、12％的房产税和个人所得税。据了解，根据1998年上海

6、财税局出台的房产税收政策，上海市民出售房产取得的售房收入所应缴纳的各种税种统一按5％综合征收。而按照此次政策规定，非居住用房投资者负担的税费要远大于5％。举例来讲，银行向**公司发放流动资金贷款人民币2700万元，期限为1年，估价时点抵押物的评估值为5500元，抵押率为49％，符合银行的相关标准条例规定。如果完全以市场接受的价格来测算贷款风险，抵押物是位于市中心的商铺，足额回收贷款的风险比较小。但按照目前税收制度，个人转让非居住用房涉及到的五项税：①是按房价的0.05％缴纳印花税；②是按转让价与购进合同价的差价的5％缴

7、纳营业税；③是按营业税额的11％缴纳城建税、教育费附加等；④是按转让房产所取得增值额征收土地增值税。增值额未超过扣除项目（指购进房价加可以扣除的印花税、营业税、城建税、教育费附加等）金额50％的部分，税率为30％；增值额超过扣除项目金额的50％-100％的部分，税率为40％；增值额超过扣除项目金额的100％-200％的部分，税率为50％；增值额超过扣除项目金额的200％的部分，税率为60％；⑤是个人所得税20％。以“公司的抵押物处置为例，抵押房产原始价格为1200万元，考虑到目前房价波动等因素，假设以拍卖价格为4200

8、万元计（单价约2.1万元），应缴纳税收如下：　　（1）印花税：4200×0.05％＝2.1万元　　（2）营业税：（4200－1200）×5％＝150万元　　（3）城建税、教育费附加和河道整治费：150×5％＝16.5万元　　（4）土地增值税：　　增值金额3000万元　　可扣除项目1200＋2.1＋150＋16.5＝1368.6万元