《论买卖不破租赁》doc版

《《论买卖不破租赁》doc版》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在应用文档-天天文库。

1、论买卖不破租赁庄家紫一、买卖不破租赁法律制度的确立买卖不破租赁在民法理论中早已确立，现行的《中华人民共和国合同法》第二百二十九条明确规定：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力；《深圳经济特区房屋租赁条例》第三十六条第二款规定：房地产转移后，受让人应承担原出租人的义务并享有原出租人权利。在中国社会科学院法学研究所梁慧星所著的《中国物权法草稿建议稿》有关物权优先于债权的设立制度中，买卖不破租赁也是一种例外。二、对抗买卖不破租赁法律制度的情形在买卖不破租赁的法律制度下，即使租赁物发生了转移，则受让人也应该继续履行原出租人的权利，同时也享有原出

2、租人的权利；另外，租赁关系不妨碍买卖关系，只是承租人有优先购买权。但是，笔者认为：买卖不破租赁存在两种对抗的情形：论买卖不破租赁庄家紫一、买卖不破租赁法律制度的确立买卖不破租赁在民法理论中早已确立，现行的《中华人民共和国合同法》第二百二十九条明确规定：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力；《深圳经济特区房屋租赁条例》第三十六条第二款规定：房地产转移后，受让人应承担原出租人的义务并享有原出租人权利。在中国社会科学院法学研究所梁慧星所著的《中国物权法草稿建议稿》有关物权优先于债权的设立制度中，买卖不破租赁也是一种例外。二、对抗买卖不破租赁法

3、律制度的情形在买卖不破租赁的法律制度下，即使租赁物发生了转移，则受让人也应该继续履行原出租人的权利，同时也享有原出租人的权利；另外，租赁关系不妨碍买卖关系，只是承租人有优先购买权。但是，笔者认为：买卖不破租赁存在两种对抗的情形：论买卖不破租赁庄家紫一、买卖不破租赁法律制度的确立买卖不破租赁在民法理论中早已确立，现行的《中华人民共和国合同法》第二百二十九条明确规定：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力；《深圳经济特区房屋租赁条例》第三十六条第二款规定：房地产转移后，受让人应承担原出租人的义务并享有原出租人权利。在中国社会科学院法学研究所梁

4、慧星所著的《中国物权法草稿建议稿》有关物权优先于债权的设立制度中，买卖不破租赁也是一种例外。二、对抗买卖不破租赁法律制度的情形在买卖不破租赁的法律制度下，即使租赁物发生了转移，则受让人也应该继续履行原出租人的权利，同时也享有原出租人的权利；另外，租赁关系不妨碍买卖关系，只是承租人有优先购买权。但是，笔者认为：买卖不破租赁存在两种对抗的情形：其一：买卖关系中的出让人和受让人，其法定解除权可以对抗买卖不破租赁。《合同法》第九十四条规定了法定解除权的四种情形，只有在买卖关系中的出让人和受让人丧失了要求解除买卖合同权利的情况下，买卖不破租赁才能成立。也就是说：买

5、卖关系已清结完毕，所有权的占有、处分、收益全归受让人所有，如果在买卖合同生效后，虽然买卖标的物先转移到受让人名下，但如果受让人没有把买卖价款还清给出让人，则出让人有解除合同的请求权。如果在履行买卖合同的过程中，出让人有严重的违约行为致使受让人达不成合同的目的，即使买卖合同标的物过户到受让人名下，受让人也有解除合同的权利，在此情形下，若原承租人要求受让人履行原租赁合同的义务，则承租人的请求在法律上无法实现。笔者在承办律师业务中就遇到过这样的案例。A公司与B公司于2002年8月28日签订买卖合同，由A公司出让广州市某地一栋建筑面积为11053㎡的房地产给B公

6、司，合同价款为6900万元人民币。该买卖合同约定：由B公司在买卖合同签字后20天内支付1800万给A公司，A公司在收到B公司的1800万元后在四个月内办理房地产过户登记手续和清场完毕，尔后在15天内将过户文件和与各原租户终止合同的有关资料复印件交B公司，经B公司确认后，B公司即支付余款5100万元给A公司，如超过约定时间60日仍未能履行，B公司有权终止合同，A公司除还B公司先期人民币1800万之外，并支付违约金人民币1000万给B公司。该买卖合同签订后，B公司付1800万元给A公司，A公司在2002年11月15日把该房地产的产权证办到了B公司名下。但在签

7、订该买卖合同之前，A公司与C公司于2000年1月3日签订了为期八年的租赁合同，由A公司把该房地产的第1层及第2层租赁给C公司。A公司与B公司签订买卖合同后，在与C公司协商解除租赁合同未果的情况下，以C公司转租违约为由起诉C公司，要求解除租赁合同。受理法院则通知该房地产的产权人B公司作为第三人参与诉讼。在诉讼过程中，C公司代理律师以买卖不破租赁，现房地产产权人为B公司而非A公司认为A公司没有诉权，承办法官要B公司明确表态对A公司与C公司之间的租赁合同是否主张权利，承办法官认为若B公司不主张权利，则A公司没有诉权，法院无须对A公司与C公司之间的实体问题作出审

8、理。笔者认为：C公司代理律师及承办法官片面地理解了买卖不破租赁的法律规定，其所持