前马镇房地产项目营销策划

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1、桂竹苑·江南华庭营销推广策划方案拟派团队成员名单：组织协调：钱泳龙（苏宁置业集团）广告设计、主题包装：王肖（消防广告设计二等奖）、吴杰（南京林业大学硕士）销售策划、销售指导：曹玲艳（海天教育销售月度冠军）广告文案、文学支持：苗乙活动现场支持：吴淑蓉（苏宁置业集团营销管理中心）第一部分项目决策背景及摘要一、外部环境1、本地块位于竹箦镇前马集镇溧竹线北侧，有溧阳北河过境，水陆交通便利，距溧阳市区17公里，离宁杭国道9公里。向西宁杭城际铁路瓦屋山站即将建成通车。向西三公里，水西村将作为革命老区进一步规划成红色文化旅游景点。2、前马

2、镇地处溧阳市西北部，属革命老区，新四军江南指挥部纪念馆就座落在该镇水西村。有溧阳北河过境，溧竹公路贯通，水陆交通便利，距溧阳市区17公里，离宁杭国道9公里。二、内部因素1、桂竹苑·江南华庭项目的启动对桂竹苑房地产开发有限公司在市内发展布局具有重要战略意义，是公司迈出竹箦镇跨镇发展的第一个项目。2、公司进入新的市场，桂竹苑·江南华庭合理布局，对公司提高市场覆盖率、提升品牌形象、扩大社会影响力具有长远战略意义。3、公司战略性的进入新的市场，将为公司可持续经营积累宝贵经验，为公司长远规划提供参考。第二部分项目地块整体情况分析一、地

3、块位置桂竹苑·江南华庭地处竹箦镇前马集镇溧竹线北侧，前马派出所东侧。小区南侧即为前马幼儿园、前马小学、前马中学，属于教育中心、商业中心。二、地块现状1、小区地理位置优越，向东即为竹箦镇、瓦屋山火车站，向南即为新四军江南指挥部纪念馆。距离溧阳市区仅20分钟车程。2、小区地势平坦，环境优越，小区周边没有化工类厂区或项目，环境宜人，非常适用居住。3、项目不涉及到居民拆迁或其他改造等。三、项目交通出行状况1、小区的出口即为溧竹线公路，城镇公交、村镇公交系统完善，能够基本满足居民出行需要。2、宁杭城际铁路瓦屋山站即将建成通车。四、项目

4、周边社区配套小区周边配套设施优越。前马幼儿园、前马小学、前马中学、前马医院、购物（超市和菜市场）、邮局、书店、银行以及其他配套设施几乎全部覆盖在小区附近。五、主要经济技术指标桂竹苑·江南华庭总用地面积为32380平方米，总建筑面积为36163平方米，住宅建筑面积为32740平方米，商业建筑面积为3108平方米，物业用房建筑面积为315平方米，容积率为1.117，建筑密度为28.16%，绿地率为30.47%，停车位共计196辆。第三部分项目地块SWOT分析一、项目地块优势分析1、优质的商业地段，投资价值高：地处前马镇商业带，经

5、济投资价值明显。2、绝版学区房，且周边配套实施完善：学校、医院、超市、休闲娱乐一应俱全。3、生态花园洋房：绿化覆盖超过百分之三十，宁静中享受生态自然氧吧。4、区域人文价值明显：新四军江南指挥部纪念馆、飞来寺。5、建筑规划布局合理，低密度，采光效果显著。容积率、得房率、绿地率等也具有优势。6、户型符合目标消费群体需求：大部分户型都可以满足三代人居住，从现代都市每一个年龄层的独立生活空间出发，一家之主可以不用再为婆媳关系、父子关系、祖孙关系因为居住上的琐事争吵发愁。7、从风水学角度分析：上风上水，风水好。二、项目地块劣势分析1、

6、地块小，难以形成规模，内部景观建设受到一定影响。2、该地区男性居民多数常年在外打工，多数集中于南京、上海、常州等地，而前马集镇没有直达的长途班车。3、不是前马集镇商业核心地区。三、项目机会点分析1、水西村的旅游项目的开发对前马经济具有显著带动作用。2、前马集镇暂无房地产公司进驻开发住宅项目。四、项目威胁点分析1、该地区有部分居民相比于购买商品房，更倾向于自建别墅。2、前马集镇归属于竹箦镇，属于村级市场。因此消费者会考虑到村上买房还有价值吗？3、国家政策干预对房地产行业的影响。4、目标消费群体有限，有一定局限性。仅限于前马集镇

7、及周边几个村。5、目标消费群体购买能力有限，且很多人尚不能接受“贷款”。6、前马集镇暂无房地产公司进驻开发住宅项目，没有先例可以参考，对于“定价”产生挑战。7、施工单位层层发包以及粗放型管理，对建筑质量的影响。第四部分项目市场定位分析“成功的营销应从好的产品开始”。好的产品取决于其是否能有效地满足市场的需要，也取决于其是否倡导了一种符合人性的生活追求。二、项目整体定位（一）、我们的项目是什么样的住宅？人文住宅、绝版学区房、纯生态、花园洋房、（二）、定位论证（1）地处革命老区，人文价值显著。（2）小区对面即为幼儿园、小学、中学

8、，孩子就在家门口学习。（3）环境优越，气候适宜，纯生态的居住环境。（4）现代古典主义苏式花园洋房，花园里的家。三、市场地位定位1、市场领先者：前马首个苏式花园洋房建设者。2、市场挑战者：桂竹苑房地产开发有限公司跨镇发展，布局全市的首个尝试项目。争做溧阳市第一个日光盘。3、市场创新者：纯生态