北部新区h29地块项目可行性研究报告(发)

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1、重庆市北部新区高新园人和街道H29地块项目可行性研究报告编制单位：重庆渝能产业集团编制时间：2007年5月23日可行性研究报告摘要项目名称重庆市北部新区高新园人和街道H29地块项目可行性研究报告编制单位重庆渝能产业集团项目所在位置本项目位于重庆市北部新区高新园人和街道汪家桥行政村，地块编号为H29。项目基本情况项目位于重庆市北部新区高新园人和街道汪家桥行政村，目前为警备区用地，基地地形平坦，现为汪家桥停车场，作为一物流中心停车场和办公地点，整个宗地呈规则矩形，落差小，场地平整，地块上有少量简易的临时用房。项目规划利用

2、情况本项目用地面积为62.1亩，规划控制容积率为3.5，建筑密度≤35%，绿地率≥30%，用地性质为居住用地。项目定位及价格本项目定位为：中高端、低密度精品高层住宅小区。价格预测：小高层3800元/平方米，高层3600元/平方米，商业用房平街8000元/平方米，平街层以上4000元/平方米（2008年价格，均为套内价格）项目建设进度预计项目开发周期3年，2007年7月取得土地使用权，2008年2月开工建设，2008年7月实现项目销售，2010年6月开发结束。项目投资规模及资金筹措项目投资总额为41410万元，单方成本

3、为2500元/平方米。该项目资金来源于向金融机构贷款11200万元，自筹资金7000万元(项目资本金)。项目启动资金18200万元（2007年3季度10500万元，4季度2500万元，2008年1季度3300万元，2季度1900万元）。财务分析财务内部收益率为22.71%，财务净现值为2932万元。土地价格我方可承受的最高地价（综合价金）为194万元/亩，扣除出让金后最高可承受转让地价为117万元/亩。建议土地价格控制在150万元/亩以内，转让地价（不含出让金）控制在73万元/亩以内。结论及建议项目地处重庆市北部新区

4、人和组团，区域地理位置好，道路交通系统完善，区域配套设施完善，居住氛围高，市场氛围好，地块平整且为规则矩形，有利实施快速开发建设。从财务评价的结果来看，项目效益指标较好，项目风险处于于可控范畴内，项目风险较小，利润率较高。项目的开发建设符合产业集团的战略规划，且项目具有良好社会效益和经济效益，从经济指标及实施状况看都可行，具有很强的操作性和可行性，建议尽快组织实施。目录第一章项目概况1一、项目简介1二、经济技术指标2三、四至关系2第二章市场环境分析3一、北部新区区域解析3二、北部新区高新园区解析5三、北部新区高新园区

5、楼宇工业分析6第三章区域房地产市场分析6一、区域房地产概况6二、北部新区高新园07年一季度房地产市场分析8三、重点个案调研11四、区域商业解析16五、周边配套19第四章项目SWOT分析20一、地块解析20二、SWOT分析20第五章项目初步定位21一、目标客户定位21二、产品定位22三、价格定位23第六章项目规划设计方案及评价24一、项目开发方向分析24二、项目规划设计方案及评价24三、项目初步方案选择29第七章项目开发建设及销售计划30一、开发建设计划30二、各期开发建设面积30三、销售进度分析31第八章投资估算31

6、一、投资估算依据31二、建设项目总投资估算32三、分年投资计划预测35第九章项目销售收入与资金筹措计划37一、项目销售收入、营业税及附加预测37二、项目的启动资金37三、项目资金筹措计划37第十章财务评价41一、评价前置关键数据41二、财务评估静态指标42三、财务评估动态指标42四、财务评价结论46第十一章不确定性分析46一、主要不确定性因素46二、敏感性分析46三、临界点分析47四、盈亏平衡分析47五、土地成交价格分析48第十二章项目风险分析及控制措施49一、风险因素识别49二、风险分析49三、风险评估49四、风险

7、对策50第十三章项目可行性研究结论与建议51一、项目可行性研究综合评价51二、项目建议51北部新区H29地块项目可行性研究报告第一章项目概况一、项目简介项目位于重庆市北部新区高新园人和街道汪家桥行政村，目前为警备区用地，基地地形平坦，现为汪家桥停车场，作为一物流中心停车场和办公地点，整个宗地呈规则矩形，落差小，土地平整，地块上有少量简易的临时用房。地理区位图：场地现状第37页共51页北部新区H29地块项目可行性研究报告二、经济技术指标总用地面积62.1亩容积率3.5建筑密度≤35%绿地率≥30%用地性质居住用地三、四

8、至关系地块位于北部新区重庆EBD（生态商务区），与行政中心、金融中心、外事中心、新牌坊“富人区”相临。重庆消防总队对面，城市快速干道双宁路段北侧与内环高速人和立交相连，西面靠近金科天籁城，东面是“人和丽景”楼盘和凤麟苑（经济适用房）、怡和小区。地块属于四周临路，但是不靠近主干道。周边区域现状：第37页共51页北部新区H29地块项目可行性研究报告