佳兆业地块可行性研究报告

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1、目录第一部分市场可行性分析一．宏观市场分析二．区域市场分析三．区域市场环境分析及预测四．市场可行性总结第二部分项目可行性分析一.项目概况1.宗地现状2.技术控制指标二.项目分析与初步定位1.资源供给条件2.项目SWOT分析3.项目定位分析三．项目财务分析1.销售收入估算2.成本费用估算3.盈利能力分析4.盈亏平衡点分析四.项目风险分析1.不确定因素分析2.项目风险及其规避方式五.项目可行性综合评述附表：项目成本及盈利估算表利润表34第一部分市场可行性分析一、宏观经济分析：1、城市概况：东莞市位于广东中南部，珠江口东岸、东江下游的珠江三角洲区域。西北距广州5

2、9公里，东南距深圳99公里，距香港140公里。东西长约70.45公里，南北宽约46.8公里，全市陆地面积2,465平方公里。东莞北靠广州，南依深圳，东邻惠州、博罗，西与番禺隔珠江相望，不但是穗、深、港经济走廊的黄金地段，沟通珠江两岸和深圳、珠海的桥梁，也是广九铁路、广深准高速铁路、广梅汕铁路与大京九铁路的交汇处，是广州与香港之间水陆交通的必经之地。东莞市现辖4区和28个镇，678个村（居）委会。其中莞城区、东城区、万江区、南城区位于市区范围内。截至2003年底，东莞市总人口为599.41万人，户籍人口为158.96万，暂住人口440.44万。城区户籍人口3

3、2.64万人，暂住人口52.09万。本项目所在南城区2003年常住人口4.30万人，外来人口5.68万人。在东莞市区四个区中，东城是目前人口最密集的行政区。2、东莞宏观经济发展状况：东莞市经济持续快速发展，城市竞争力进一步增强。2003年东莞市的城市成长竞争力位居全国第九位。2004年被评为中国最佳魅力城市和最具经济活力城市。国家统计局2004年中国城市综合测评中，东莞市综合实力名列全国大中城市12位，地级市第1位，具有巨大的经济发展潜力。■国内生产总值增长情况34东莞2004年全市完成生产总值1155.3亿元，比上年同期增长21.93%，增速比上年同期快

4、2.13个百分点。东莞连续8年国民生产总值增长率超过16%，继续保持高速平稳增长。东莞市总体经济水平的大幅快速提高，带动了东莞市民生活水平不断改善，消费能力和消费需求迅速提高。但是过去10年作为制造业、生产型的产业形态发展，到现阶段开始形成发展的制约，因此，东莞市正面临产业结构调整升级转型的过程，在整体城市提升的过程中，更是刺激了住宅消费市场的需求，对房地产开发而言，存在较大的潜在的机会点。■人均消费性支出2004年前三季度城镇居民年人均消费性支出14228元，同比增长13.7％。至2004年末，东莞每百户已经拥有家用轿车33辆。从消费结构的恩格尔系数（食

5、品消费占消费支出的比重）观察，东莞2003年恩格尔系数为31.1％，根据国际上恩格尔系数标准衡量，恩格尔系数低于30％为富裕型水平，东莞已基本接近达到富裕型的消费结构。经过近10多年的发展，东莞已经逐步发展和富裕，同时造就了大量的高端住宅消费群体，占据了相当程度上的社会财富，有着极强的购买力。3、东莞发展分析：根据已经获得广东省人民政府批准的《东莞市城市总体规划（2000－2015）》显示，该规划将城市规划区确定为市域现状4区28镇，总面积2,465平方公里；城市总体规划范围为城区、东城、万江、南城4个区和寮步镇西北7个自然村的行政用地，总面积237.6平

6、方公里。规划期限为近期2000－2005年，远期2006－2015年，远景2015年以后。34该规划对东莞市未来城市发展趋势及东莞市房地产未来发展格局具有重要的意义，作出具体分析如下：■城市发展目标>>以制造业名城为特色的现代化中心城市；>>珠江三角洲东岸重要的地区性中心城市；>>重要的信息技术产业化基地；>>省级历史文化名城。东莞市把建设“以国际制造业名城为特色的现代化中心城市”为核心发展战略目标，争取在制造、商贸、科技、信息、服务等方面成为区域中心，成为国际制造业名城、生态绿城以及文化新城，成为IT产业发达、综合实力雄厚、创新功能突出以及城市环境优美的

7、现代中心城市。34■一网两区三张牌>>构筑环市基础设施网络；>>建设城市新区，开发建设松山湖科技产业园区；>>打好民营牌、城市牌、外资牌三张牌。■一个中心连接东西两翼增强中心城区的综合服务功能，发挥其集聚、辐射作用。形成“以中心城区为核心，以虎门、常平为副中心，石龙、塘厦、长安、樟木头、麻涌为中心镇的一中心多支点”的城镇空间布局结构和“一个中心连接东西两翼”的城镇发展形态。具体而言就是将东莞划分为西北经济片区、西南经济片区、中北经济片区、东南经济片区四大经济片区。过去的东莞的发展过程中，形成了“多重心、无中心”的格局，现行的规划使得未来中心城区作为大东莞市

8、的绝对核心，势必逐步形成镇区对城区的向心力，随着行政、金融、商务的