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1、关于闲置土地处置工作的思考与建议_垒工研奔与摄索随着我国工业化，城市化步伐的加快，土地供需矛盾日益突岀，保护耕地，规范城市开发建设用地的使用，已成为各级领导关心,人民群众关注的焦点.但另一方面，一段时期以來，建设用地”粗放式”利用甚至造成闲置,仍是我国不少地区土地使用过程中的痼疾•因此，在经济发展仍需要大量土地作支撑的现阶段,加大对闲置土地的处理力度，盘活存量用地,提高土地集约节约利用水平，已成为当前各级政府土地管理工作中的一项重要内容.由于土地闲置情况复杂，涉及面广，影响力大.处理不当，容易引发新的经济其他原因造成的.1,动拆迁困难当前，拆迁难己经成为阻碍城市建设
2、和经济发展的主要难题之些项目的土地出让手续早已办理，但随着房地产市场持续升温，动迁居民对安置补偿要求不断提高•动拆迁的难度也在日益加大・一些实力较弱的开发商因无力承担不断上涨的动拆迁成本，无法在规定的期限内完成房屋拆迁，导致项目无法开工建设，已批土地处于闲置状态.目前，我区由动拆迁矛盾而导致的土地闲置占全部闲置土地的比重较大.3,开发商自身因素2002年以前•土地供应以毛地出让为主•大部分地块出让金相比现在的招拍挂要发商可以较小的成本取得土it种供地方式常常使一些资金强，开发能力不足的企业也刨与地块的开发建设•现在这商取得土地后，如果一旦遇至困难或市场形势下滑等情况
3、，因自有资金或开发经验不足，不放缓开发建设的进程•其j开发,造成土地闲置•也有少娄商刻意囤积土地，待土地升机再动，实现以”时间换金钱”问题和社会稳定问题•因此在处置闲置土地的过程中,既要做到依法行政，又要兼顾经济可持续发展•木文拟结合基层单位在实际处理闲置土地过程中遇到的问题.就如何进步依法加强对闲置土地的管理和处置•作初步探讨.土地闲置的成因较为复杂•往往是多种因素综合作用的结果.去年本市的一份调查研究报告显示，上海目前的闲置土地大致有三种类型•其中，属于动拆迁因素的占41%,规划调整引发的占29%,另有30%是由于开发商资金不足，债权纠纷等202,城市规划调整在
4、经济快速发展的过程中，政府部门的很多法规政策都会因客观形势和条件的变化而相应调整•例如•土地出让方面，经营性项目用地由原先的协议出让转变为招拍挂出让:规划方面，改变了以往高容积率政策.实施了”双增双降”.政策的更新必然带来城市功能和规划的调整•由此也不可避免地影响到土地的开发建设,造成一定程度的土地闲置•实践中,有的项目虽已列入实施计划.但因政府产业导向等发生变更.致使整体规划需要调整，进而影响了原定项目方案的如期实施，拖延了项目的开工建设.此外，如开发商与土地的合同纠纷，转让项目的债务纠纷,参建企业合作纠纷等，•吐发土地闲置的诸多原因.二，处理闲置土地中当前，土地
5、闲置已引发了列社会问题和经济问题•各纫对闲置土地问题越来越重视,力度也越来越大•但由于土的情况错综复杂，相关的法徭又不健全，导致有关土地管霸在具体执法过程屮，常常会趋方面的实际困难.I•实体性问题（1）关于执法主体的确认问题本市《闲置出让土地处置试行规定》中明确规定,市和区（县）土地管理部门按照”谁岀让淮处置”的原则,负责闲置土地的认定和处置工作.据此，由区（县）土地管理部门岀让的闲置土地，应当由各区（县）局自行处置•但自去年以来，市，区房地部门在行政执法方面作了具体分工:凡涉及土地方面的行政执法工作•全部由市房地资源局负责直接实施•由此，在处理闲置土地方面，区f县
6、）房地部门究竟有无执法权，还需市房地部门进一步明确.（2）关于处罚对象的认定问题闲置土地的处罚对彖，应为经行政主管部门合法登记，土地权利证书上载明的土地使用权人•实践中.有的土地使用者私下签定项目转让协议，却未到政府土地管理部门办理相应的土地使用权变更登记手续,致使土地的实际使用人发牛了变化，而法律意义上土地使用权人却未变更•对于这种情况,笔者认为•一旦发生土地闲置现象,违法用地的处罚对象，仍然应该是原登记单位为主体.(3)关于土地闲置的界定问题对于闲置土地的界定，笔者认为,除法律，法规规定的情况外，还应当包括虽已动工,但未按合同约定开发建设等情形•如:有的土地使用
7、者，虽已对土地进行开发建设，但仅在地块上搭建一些临时性厂棚；也有的土地使用者.办理非农业建设项目占用耕地的审批手续后，仍由农民作耕地使用，且1年以上未动工建设的.对于这些情况，因为合同约定的开发项目未作实质启动，均应视作土地闲置.此外，对闲置土地的界定还应有细化标准•根据《闲置出让土地处置试行规定》，己开工建设的土地，如果动工面积不足应开发建设总面积的1/3:或用于地上建筑物的投资额不足总投资额的硼究与探索S垒垒1工I25%,仍可认定为闲置土地•笔者认为，此条款不十分明确，执行起来有定难度•比如:实际开发建设的面积是以开发商提供的图纸为准，还是以测绘部门实地测量
