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1、房地产项目投资可行性初步分析报告书XX集团有限公司XXX片区XX村房地产项目投资可行性初步分析报告？第一章项目概况91、项目位置本次调研的项目地块位于XX市旅游度假区崂山区内，具体为XX路以北,XX路以东，规划131路以西,XXX海水浴场与XXX村之间的王家村地块上。9■2、项目经济技术指标该地块总占地50亩，分为两部分，南侧部分37亩，北侧部分13亩。用地单位:XX兆基置业有限公司容积率：南侧地块W0.7北侧地块W1用地面积:50亩用地性质:居住用地使用年限：50年建筑层数W层建筑高度W米绿地率2%9■3、项目开发现状项目地块处
2、于毛地状态，未做七通一平；地上覆盖植被，属耕地或果林用地，无须拆迁，平整难度不大;地块两部分分隔处有现状道路，没有硬化;地块内东侧有水池一处,可覆盖或利用。9■999■第二章XX市房地产宏观背景分析9第一节宏观经济概况1、XX概况XX地处山东半岛东南部，东南濒临黄海，东北与烟台市毗邻，西与潍坊市相连,西南与日照市接壤。全市总面积10654平方公里，其中市区1102平方公里,所辖胶州、即墨、平度、胶南、莱西5市面积为9552平方公里。XX为海滨丘陵城市，地势东高四低,南北两侧隆起，中间低陷，整个XX市区就是崂山支脉向北部的延伸。XX
3、是我国东部沿海重要的经济屮心和港口城市，国家历史文化名城和风景旅游胜地，以港口为主的国际综合交通枢纽；国际海洋科研及海洋产业开发中心；区域性金融、贸易、信息中心；国家高新技术产业、综合化工、轻纺工业基地;旅游、度假、避暑、文化娱乐中心。1981年4月，XX被列为全国15个经济中心城市之一；1984年4月，被列为全国14个对外开放的沿海港口城市之一；1986年10月15口，被国务院批准为国家计划单列市，赋予相当省一级经济管理权限;1994年2刀，被列为全国15个副省级城市之一。XX城市发展目标是构建有特色的现代化国际大城市。2、XX
4、市宏观经济发展状况2002年XX实现国内生产总值1518.2亿元，增长14.6%;其中，第一产业增加值145.9亿元，增长4.2%,第二产业增加值765.0亿元，增长16.9%,第三产业增加值607.3亿元，增长14.7%0综合经济实力在全国城市中居第11位。在15个副省级城市屮居第5位，较上年前移1位。【经济和社会发展主要指标预期】国内生产总值，到2005年达到2000亿元年均增长12%以上。外贸出口年均增长13.5%,2005年力争达到100亿美元以上。高新技术产品产值占工业总产值的比重,2005年达到40-50%。城镇人口占
5、总人口的比重,2005年达到50%。地方财政收入，年均增长12.5%o城市居民人均可支配收入和农村住户人均可支配收入年均增长均为7%。城区居民人均住房使用面积达到17?。城镇登记失业率控制在4%左右。到2005年，高等教育毛入学率达到25%以上。人口自然增长率控制在4%。以下,2005年总人口达到735万。♦XX国民经济发展水平和综合经济实力都排在全国前列，城市居民收入较高、消费能力较强，加上旅游、度假经济的拉动,社会消费十分活跃。其中，住宅消费随着政府引导、奥运等展会刺激，整体走势继续趋高，房屋销售和土地交易价格指数上涨明显，预
6、计这种趋势将继续保持若干年。♦经济发展是城市发展的基础。没有强大的经济动力作保障，城市发展就会是一句空话。近几年来,作为沿海开放城市的XX,经济一育•保持了两位数的增长（年均递增14.3%）,从而为城市建设与房地产开发提供了巨大的动力。第二节XX城市规划及建设9【城市总体布局结构】城市总体布局结构规划以胶州湾东岸为主城，西岸为辅城，环胶州湾沿线为发展组团，形成〃两点一环〃的发展态势。主城区和辅城规划为城市相对集中发展的区域，环胶州湾的六个发展组团规划为城市适度分散发展的区域，形成〃相对集中与适度分散〃相结合的城市组织结构关系。主城
7、以市南区、市北区、四方区、李沧区、城阳区中心城区（城阳、流亭）、崂山区中心城区（高科技工业园区）和环崂山的沙子口、王哥庄、惜福镇、夏庄为主组成。规划建设用地面积192.5平方公里,实际居住人口230万人，人均建设用地83.7?o规划主体功能为全市的行政、文化、科教、旅游、居住屮心；资金流、物资流、信息流集散中心;集约化现代工业和高科技产业区。♦从城市整体布局结构来看，本项目所在的区域属于主城区居住次中心的范畴。因此在项目开发定位时一方面要看到其旅游区内旅游物业的特点，又耍看到其处于城市中心区快速东移大的方向背景下的发展预期。【城市
8、用地布局】城市中心区规划以公共建筑为主体组成，形成一个主中心和五个副中心的多中心均衡分布结构，是城市发展的核心地区。1沿山东路、湛流干路围绕市政府办公区形成以行政办公、商务商贸为主的〃城市主中心〃，并作为XX市的中心商务区。2沿中山路、莱州路、馆陶
