市场营销xx地块投资可行性分析

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1、XX区XX地块投资可行性分析恒昌地产研究部♦合■刖目XX年12月2日，XX区国土局发布了国有土地使用权挂牌出让公告，公开挂牌出让五宗国有土地使用权，竞价日期自XX年12月12日至XX年12月22日上午10时正止。本次土地挂牌有三个新亮点：第一，地价提升；第二，教育配套设施由政府统一配置；第三，拍卖地块集中于南区、钟村。XX区政府决定从XX年起重点开发市桥南区，并把南区定位为’具有南国水乡特色，融精品商业、休闲度假和文化娱乐于一体的生态型生活园区〃。本次土地挂牌出让就有两块地块位于南区，以下就其中沙湾镇龙岐村地块作一个初步的开发投资可行性分析，粗鄙之处请行家指正

2、。本次分析主要分为：基础分析、市场分析、项目定位、成本效益、结论及思考五个部分。—•、基础分析1・地块背景资料表1地块基本情况心地块名称2龙歧地块卩地块编号a2003055号用地a位苴3沙湾頭龙歧村2用地性质4居住心规划指标用地面积261379.3平方米卩容积率3W1.53建筑密度卩W30%（其中商业建筑面积不大于总建筑面积的3%）3使用期限（年）3住宅70年，配商40年a土地使用权出让金核6980万元（拍卖起始价）32.区位分析1）随着德兴大桥的通车、西丽大桥的动工，阻碍南区社会发展的交通问题得到缓解，规划中的路网、桥梁的建设也正如火如荼地顺利进行，令市民可

3、充分享受市桥城区的生活环境，使该区域的城市化进程加快。2）南区及沙湾是市民公认的教育资源配置最丰富、最完善的区域，XX的’高等学府〃基本上都在该区域范围内，教育配套从省一级幼儿园、中小学到职业技术学院等完全是〃一条龙〃，这使该区域住宅的吸引力有较大提升。3）该区域近两年发展快速，生活氛围日渐成熟，大型的批发市场、花卉市场、综合市场等的启用，辖区内的楼盘以大型项目或别墅项目为主，而且新建楼盘在整体规划上都有较高标准，使该区域的生活设施和住宅配套日益完善，促使该区域成为XX未来居住中心区。4）目前项目周边的公共配套尚未完善，除中小学和一些中小型商铺外，其他方面的配

4、套有待改善，特别是公共交通、市场、医院等方面。二、市场分析1•区域住宅市场分析1）供应量：以旧盘新货为主由表2可以看出，南区及沙湾的楼盘的供应情况可分为两大部分，一部分为一、两年前的产品，现剩余少量尾货在售，另一部分为大型楼盘的新组团。单从市场供应角度分析，估计现时该区域一手住宅的总供应量约为1500套。表2该区域楼盘颇一览表■旋名肿总占地翻規模、卿*1SW1即■緯伦堡Q6.9万in2'约1100套，24栋洋房，多层、小高层卫2002年5月，剩余少量尾货心■御院Q14万in.在售约1000套洋房，多层、小髙层、高层32003年6月卩■金沙湾花园门14万in.2

5、1栋洋房，多层、小高层42003年5月2■华荟南景回QT万in2*3约1200套，26栋洋房，多层.小高层心2002年12月卩■番禺奥林匹克花园匸32.9万inz^别墅•多层、小高层3暂无推售，明年初推新货3■绿庭雅苑a8万ITI2^20多栋洋房,多层心2001年5月，剩余少星尾货4■新世纪花园a40万Kl2^300座别墅,280套］1栋多层92001年2月「剩余少星尾货2■朗陶居卩19.2万ID。2513套洋房,多层.小高层42001年5月j剩余少星尾货32）产品：大盘大户型占主导现时该区域市场上以小高层和多层两种住宅为主,高层住宅的供应量较少,而且XX的别

6、墅也较集中于该区域，因此住宅小区的密度较低，楼盘占地面积和建设规模较大，多在7〜40万平方米。楼盘建设较有特色，如番奥以运动为主题、海伦堡和御院以欧洲水景为主题，内部依靠造景能形成较好的社区人文环境，使该区域的整体素质得到提升。住宅户型偏大,100平方米以上的单位占六成；以100-120平方米的3房为主，约占五成；其次是2房和4房单位，这反映出客户在该区域购房是以自住为主。表3该区域主要楼盘住锁畴计表心建筑面积（4御院Q金沙湾花园卩华荟南景园相综合统计Q:

7、小于604PP6%P2%心60-80^P2%心27%^10%^80-100P29%心18%^27%^25

8、%心100-120Q33%>62%心31.2%^42%p120-150333%^3%a8%p15%心大于150P4%心15%p0.8%^7%pj资料来源：珠江恒昌代理三部实地调查注：上述数据以户型的面积为量化标准3）价格：高低两极明显，中档盘少南区及沙湾现时在售的一手住宅，单价集中在2000-2500元/n2的范围内，总价集中在20~30万元的范围内，分别约占三成。该区域的楼价两极分化明显，单价最低低于1600元/垃，最高价高于3500元/ni,相差超过2000元/n2，例如御院和华荟南景园、番奥和朗陶居,都是相隔一条马路但均价却拉差1000元/n2,使同户型

9、住宅的总价相差10~20万，令该区域集