合同法实务培训课件

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1、合同法实务培训课件合同法实务培训课件合同一企业经营风险规避的钥匙内容一一与合同有关的十个主要问题前合同工作合同签订前的一些必要调查合同主要条款合同的主体合同标的合同的成立与效力定金、订金、预付款的区别定金与违约金的适用交付与交接租赁合同的影响相关法律文件的及时索要纠纷解决方式领升投资前合同工作一、合同签订前的一些必要调查1、合同主体的调查（所有类型的合同）：单位一一营业执照及年审情况;相应的资格（房地产、工程施工合同等），法定代表人身份证明重要合同的资信调查一一注册资本不等于履行能力和履约信誉代理与代表授权个人一一身份证明、代理人授权，婚姻状况2、房屋产权状况调查（房屋购买合同）产权归属

2、；有无共有人一一共有状态有无权利瑕疵一权利是否受到任何限制，抵押、租赁；・领升投资口头与书面合同口头与书面合同效力一一合同法实施前后法定例外一一抵押合同（物权法）、融资租赁合同、建设工程合同、技术转让合同（合同法）、房屋买卖合同（房地产管理法）等约定例外合同存在和合同证明的区别CTSG——中国86年核准书的保留及现实问题租赁合同屮的口头协议与书面合同一一原则与限制领升投资合同主要条款辨析二、合同的主体——合同相对性1、合法：单位是否合法成立（是否存在），代表和授权2、适格：1）共有：按份共有与共同共有按份共有：每个共有人单独的权益，是独立的合同主体，可以处分自己拥有的部分授权代理（被代理

3、人是合同主体）一一例：兄弟俩共同投资购买房产，约定按份共同共有：每个人不是独立的权利主体，全体共有人是合同的主体，授权代表人（同为合同主体）一一例，夫妻共有2）行为能力：法人行为能力的弱化；自然人相应的行为能力3、善意取得:物权法在我国首次确立不动产善意取得制度；善意第三人，但前提严格；例一一无权处分（4:6的按份共有，不足2/3）须经司法程序判定一一不确定性很大领升投资三、合同标的1、合同标的具体、详细、明确房屋的详细情况特定物与非特定物2、产权归属与权利瑕疵产权归屈：抵押：转让受限一一利益均衡与制度选择《物权法》第191条第二款规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产

4、，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。如何理解“不得”一一混合标准的抵押登记效力一一大陆法系的承继与改造登记生效主义：登记对抗主义：租赁：其他权利限制:领升投资合同主要条款辨析合同主要条款辨析四、合同的成立与效力成立：承诺生效之时一一简单理解：双方签字盖章生效：原则成立之吋生效；例外：约定、法定（中外合资企业合同）法律后果不同：违约责任的承担与否缔约过失责任：一一信赖利益一一法律不够明确，尚有争议，通说：直接损失合同无效及其法律后果：——例，欺诈且损害国家利益，恶意串通——恢复原状领升投资合同主要条款辨析五、定金、订金、预付款的区别1、定金：履约扌口保，按法律规定处理：如果双方依合同履

5、约，则返还定金；如果一方不履约，或不再返还或双倍返还，2、预付款:付款的方式，商业信用；与履约担保和合同是否成立无关；财会制度3、订金：不具有定金的法律效力，一般可视作预付款，可以在合同成立之前发生,合同成立或履行后或返还或抵充价款。不履行相应义务时，按协议约定处理。领升投资合同主要条款辨析六、定金与违约金的适用1、法律作用不同：合同履行的担保、合同未履行的补偿（非惩罚）2、适用不同：择一而适用选择后不得变更3、适用限制：20%（法律的规定）；30%（司法解释的规定）领升投资合同主要条款辨析七、交付与交接1、交付：法律概念，具有相应的法律效力；交接：程序问题。2、交付的法律意义：动产一一

6、所有权转移（所有权保留除外一一善意第三人例外）;动产买卖合同：交付地与履行地不动产一一风险转移——占有：直接占有和间接占有占有改定、简易交付与指示交付3、交接：相关费用的结算，文件交接领升投资合同主要条款辨析八、租赁合同的影响：1、特殊债权与物权效力的均衡2、买卖不破租赁4、优先购买权的存在提前通知同等条件5、优先购买权的法律后果合同无效?趋势一一弱化，保护善意第三人恶意串通例外领升投资合同主要条款辨析九、相关法律文件：及时索要1、身份证件、婚姻状况证明或声明2、产权证明文件3、抵押文件4、租赁合同及优先购买权放弃声明5、各种收据、交接文件等1）收款收据：财务作账凭证+法律上的证据（合同

7、履行证据）―特别是多个合同存在2）收款人与合同主体的一致性，财务制度+法律意义——主体一致,合同相对。3）及时索要-特殊情况不能及时出具单位正式收据领升投资合同主要条款辨析十、纠纷解决一一两种方式1、法院:约定管辖：可以在法律允许的范围内约定管辖法院（选择管辖权），法定管辖：可以仅约定由法院管辖，起诉者可以向任何有管辖权的法院起诉。选择管辖：原告住所地；被告住所地；合同签订地；合同履行地；标的物所在地。但是不得违反专属管辖和级别管辖