天福源营销策划方案

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1、天福源营销策划方案惠兴策划2008・04.19第壹部分：市场概述西宁市场现状现今的西宁房地产市场，竞争逐渐加剧，市场的重心青睐规模化、品牌化、产业化的房产企业一一1、政府将房地产作为经济支柱产业给予重点扶持，但力度仍然不够，应加强二级市场和大型房地产业集团的建设。2、受政府“严控区”政策的制约，产品郊区化、高层化将成主流。3、开发商已开始注重环境规划、物业服务和品牌建设，出现了一些以品牌取胜的大型房地产开发企业，中型房地产公司多以环境、景观和服务争取市场，而众多小型开发商则以价格战为主。4、配套机构规模细小、各自为战，不能采取联

2、合或联盟的方式为开发商服务，致使服务水平不能得到提高，影响到房地产业的整体水平。5、房产项目的营销开始重视“概念地产”与“品牌营销”。在西宁房地产项目竞争区域市场中，城西区、城中区目前属于第一竞争市场。其总体特征是：“容量大，项目品质高，竞争激烈。”目标客户年龄较大，购买力强，消费层次较高。而本案虽处城东区，但社区市10栋多层组成，无疑增强了市场竞争力，加之项目背山面河，景观优势足,这样不仅大大提高的项目的身价，也让我们融入城西、城中高档区域竞争市场中。因此，市场定位与产品形象定位是项目成败的关键。在西宁众多的住宅激烈竞争的态势

3、下，确立正确的营销推广理念，最大化的赢得消费市场有限购买力的青睐至为关键。项目概况一、基本数据1、项目指标：暂无2、地段概述：天福源，位于西宁市城东区八一东路，西宁国家级经济开发区北角，南边就是风景秀丽的九眼泉森林公园.3、配套设施：城东区银行、医院、邮局、百货、超市、菜市、娱乐等生活兀配逐步完善。多路公交巴士穿梭往来，交通便捷。4、景观资源：南临九眼泉森林公园，北临湼水河，小区内部景观规划超前.5、项目规划优势：项目其北侧为湼水河与湼水河区位景观环境的有机、协调统一,以及九眼泉森林公园，形成大环境与小环境的融合，并成为西宁景观

4、设计的一道亮丽风景。二、目标客户分析——了解客户心理从消费心理分析，由于楼盘同质化严重，消费者在大量相同的产品面前，在大量的地产广告宣传的攻势下，疑惑，而后开始谨慎选择。只有真正能打动他们心坎的，才能让消费者从小心翼翼的购买转变回感性的购买。因此，找出本案与其它项目的差异点，抓住消费者关注的，想知道的，迫切需要的关键点，是本案在销售中取得至高点的不二法宝。而本案是西宁市房地产项目中稀有的多层住宅,稀有决定价值，只要抓住这个主卖点,配合行之有效的宣传，突破客户心理防线，实现高额回报是我们工作的重点.——客户对本案怎么看？客户心理特

5、征是我们研究推广策略的核心，迎合和引导消费者,是我们推广的全部内容。1、对地段交通的认同2、对区位价值的认同3、对景观资源的认同——目标客户的锁定锁定目标客户，进行策略性的迎合与引导，是我们制定策略的依据。本案的目标客户定位十分明确：1•青海铁路职工是城东区多个项目最大的购买群体.2•以自住为主，只有少数买家的冃的是直接用于投资。3•以中年人为主，客源为企事业单位和国有大型企业及私企中收入较高人士。4•以在附近工作和生活的居民为主，基本上是以自身项目为圆心，半径在2公里的范围内，呈现出较强的区域性消费特征。5•以四宁人为主，外地

6、人为辅。主要原因是四宁的外（省）来人口比例相对较小，且大多数外来人口收入较低；但作为青海省中心城市会聚集部分的精英人士，他们购买能力强，对中大户型有需求。6•从购买能力判断，以中产阶级为主。当然，这是指普遍特征,并不能就武断的说，本项目的客户群只有中产阶层。三、项目SWOT分析本项目位于“城东区”的次中心地段，项目优劣势如下：A•优势:(S)1・规模：项目规模大，多层，凸显社区优势。2•景观资源丰富：项目所在地景观及项目规划景观丰富多彩。3••项目稀缺性：从城东区地产市场现状出发，本项目稀缺的多层住宅建筑形态成就了其独一无二的优

7、势。B・劣势:(W)1•交通:由于从市区繁华地段至本项目乘车时间较长，很难通过自有交通配套吸引消费群体。2•配套:完善：超市、商场、餐饮、娱乐、金融、医疗等均不便利.3•教育:项目周边教育环境不完善.C、机会点:(O)「地段竞争压力小一一生存空间■大。2•项目总体规划好一一社区优势■强。3•西宁在青海的地位一一地区领导性■高。4•适合$35岁的买家一一客户渠道■广。D、威胁:(T)1•任何经营行为本身就具有风险。2•在运作期间，更多的风险是非系统性的，即无法预见的如：房贷政策、银行调息、突发事件、自然灾害等。3•城东区下阶段有大

8、型多层社区开发，会分流本项目客户。以冃前局势而言，大到整个房地产行业，小到西宁的房地产市场，直至项目所在地的片区、地段，威胁与机会共存，但机会明显更多。四、项目未来升值空间分析随着项目周边市政配套设施的逐步完善，大南山绿化工程的飞速发展，加之市中心土地资源的逐步