《前期介入手册》word版

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1、前期介入手册第一章前期介入工作任务一、规划设计阶段本阶段工作重点是完善物业的作用和管理功能设计。主要任务：1、从便于今后管理、降低管理成本角度提供意见。2、对整体环境设计、封闭管理、硬件设施、设备配备及安装位置、娱乐配套提出建议与要求。3、从后期业主使用合理和方便角度提供意见。二、项目建设阶段本阶段工作重点是强化物业施工监理。主要任务：1、从用户角度，跟踪施工中对设计方案的落实情况。2、提出整改意见。3、协助技术质量监督。4、前期介人人员的培训工作。一、物业接管验收阶段本阶段工作重点是及时发现存在的

2、问题，分清整改责任，落实经费，及时纠正。主要任务：1、认真按验收标准检查验收，签证齐全。2、分清整改责任，及时督促整改。二、收楼入住阶段本阶段工作重点是为收楼和入住做好准备。主要任务：1、交接整理，向业主交楼。2、协助开发商就有关事项与业主进行沟通说明。3、促进销售。第二章前期介入工作内容一、介入施工现场介入施工现场时，须对公共设备设施逐一检查、对单体房屋逐门逐户检查。若发现问题，应按照相关标准规范提出返修要求，并及时通过“工作联系单”与开发商相关部门联系，提出合理化建议及整改意见，确保房屋及公共设

3、备设施的建造质量及使用功能。二、介入房屋室内(参照物业验收标准执行)1、土建：(1)卫生间、厨房地面防水。(2)五金扣件数量及使用是否良好。(3)无空鼓、裂缝，门窗的密封条完好。(4)烟道的位置及天然气的位置是否合理。(5)轻质隔墙的问题。(6)空调洞及外挂机位置。(7)三防门及其它设施的数量。2、水暖：(1)下水管道距墙的距离。(2)地漏的配件、标高。(3)地埋管的弯度、位置及安装过程。(4)一层总阀位置离地面高度。(5)水压及水质。3、电气：(1)空开的容量(户内、户外)。(2)电器设备的安装规

4、范。(3)各类用电的分路。(4)插座的相线是否正确。(5)空调插座的位置。(6)对讲通话机的位置。(7)电表位置。(8)电表前端的开关容量。三、介入公共设备安装工程1、详细查看兽类设计图纸，结合现场对照建筑结构尺寸，熟悉了解建筑物全部配套设备、设施系统布置情况，包括：变配电设备系统、给排水设备系统、空调通风设备系统、消防设备系统、通讯网络系统、供暖设备系统、燃气设备系统及智能化监控管理设备系统。由于物业功能的多样性、完备性，设备系统的多专业复杂性，要求前期介人物业管理人员必须具备相关专业技术、安装工

5、程技术和一定的工程施工管理经验，能够发现施工过程中不符合设计要求、违反专业规范要求的不合格操作，能够发现设计、施工中对日后管理维护及维修的不足之处。2、通过详细查看各专业设备系统的设计要求与参数，结合设备随机技术文件，了解掌握各专业设备的技术性能参数、安装基础、标高、位置和方向、维修拆卸空间尺寸、电力电缆连接等项技术问题。3、在了解设计图纸和现场核查建筑空间位置及设备外型尺寸的基础上，从设备运行维护及维修的角度出发，认真考虑设备系统的可操作性是否经济合理、是否满足管理的要求。4、参加设备安装工程的分

6、部、分项工程验收，隐蔽工程验收和设备安装工程的综合验收，熟悉物业各设备系统安全经济运行的状态参数，掌握设备系统的调节控制方法，紧急情况的处理措施，提出设备系统运行管理方面的整改意见。5、建立比较完整的设备设施技术资料档案，主要资料有：(1)设备选型报告与技术经济论证。(2)购置合同、设备安装合同。(3)设备随机文件(说明书、合格证等)。(4)进口设备商检证明文件。(5)设备安装调试记录。(6)设备性能检测和验收移交书。(7)设备安装现场更改单和设计更改单。(8)相关产品样本。(9)管理业务文件批件等

7、。四、提前建立与业主或使用人的联络关系1、在销售阶段设立“物业服务咨询”机构，把物业管理的常识、政策及有关法规告知业主，为以后管理工作打下基础。2、随时听取业主意见，加强回访，把日常工作及管理方案及时通告全体业主。3、利用多种渠道，把物业管理的政策法规反馈给广大业主。4、设立前期服务需求咨询电话。5、建立前期回访制度，并制订“投诉处理不当一票否决”内部管理制度。6、在销售中心设立前期物业管理服务协议及业主公约等公示牌。备注：“投诉处理不当一票否决”制度的内容为：该查的问题没查到、该提的问题没提到、提

8、出的问题没落实、业主的投诉没着落。附2-1工作联系单使用范围：□外部联系□内部联系№：自联系人部门主管至接办人日期年月日主要事宜具体内容：主管领导意见（外部联系时签署）年月日回复意见：回复人：年月日主管领导意见（外部联系时签署）年月日备注：发出部门将工作联系单送至接收部门时，接收部门应立即将回执意见反馈给发出部门。