企业自有物业与租赁物业的比较研究

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1、企业自有物业与租赁物业的比较研究杨新民（高级会计师，yangxinmin@sohu.com）  一、        问题的提出 一家企业经营所用物业可能是自有的，也可能是经营租赁而来的。两种方式企业承担的费用是不同的，前者企业要承担拥有物业（可能是自建，也可能是购买）的支出和物业的折旧，后者企业要支付租金。那么，哪种方式对企业而言更合适呢？ 二、        解决问题的思路 设企业自有物业的使用年限、折旧年限与租赁物业的租赁期间相同，所不同的是自有物业可以获得抵押贷款，要付利息，计提折旧，租赁物业要支付租金。因此，两种方式在经营水平相同的情况下会有不同的净利润和现金流

2、，从而具有不同的净现值。计算和比较两种方式的净现值，可以得出熟优熟劣的结论。 三、        符号和公式 本文使用符号含义如下：A1——物业价格。A2——贷款额。A3——使用期满后的物业价格。k1——贷款年利率。k2——贴现率。k3——租金率（年租金与物业价格之比）。t——企业所得税率。a——年租金。n——年限。EB——每年的税租息旧前利润（所得税、租金、利息、折旧之前的利润）。NE——每年的净利润。NCF——每年的净现金流。NPV——全部经营期的净现值。 只考虑企业每年都盈利的情况，自有物业和租赁物业的每年的净利润、每年的净现金流、全部经营期的净现值的计算公式如下

3、： 4/41、 自有物业  NE=(EB-k1*A2-A1/n)*(1-t)NCF=NE+A1/nNPV=NCF*（1-1/(1+k2)n)/k2-A1+A2+(A3-A2)/(1+k2)n   2、 租赁物业 NE=(EB-k3*A1)*(1-t)NCF=NENPV=NCF*（1-1/(1+k2)n)/k2   四、        计算结果 我们给定物业价格（例如：一亿元）、贷款额、使用期满后售价、贷款利率、贴现率、租金率等的几组实际可能的数据，选择经营年限为20年，设每年的税租息旧前利润（所得税、租金、利息、折旧之前的利润）为3000万元，计算了自有与租赁两种方式经

4、营的每年的净利润、每年的净现金流、全部经营期的净现值，如附表所示：         行次物业价格A1贷款A2n年后售价A3贷款利率k1贴现率k2所得税率t租金率k3年租金a年限n税租息旧前利润EB　　　　　　　　　　　1100005000100008%10%25%10%10002030002100005000100008%20%25%10%10002030003100005000100008%20%25%17%170020300041000050001000012%10%25%10%1000203000510000500050008%10%25%10%100020300

5、06100001000008%20%25%10%100020300071000010000100008%90%25%10%10002030008100005000100005%20%25%10%10002030009100000100008%10%25%10%10002030004/410100000200008%10%25%10%1000203000111000002000008%20%25%10%1000203000           行次净利润NCF年金系数NPV   　自有租赁自有租赁　自有租赁   115751500207515008.5113408.912

6、770   215751500207515004.8752357304   3157597520759754.8752354748   414251500192515008.511213212770   515751500207515008.511266612770   612751500177515004.8783837304   712751500177515001.1119721667   81687.515002187.515004.8757837304   918751500237515008.511170612770   101875150023751500

7、8.511319312770   1118751500237515004.8767827304     五、        结论 1、随着贴现率的提高，两种方式的净现值都下降。但是，自有物业经营方式的净现值下降得更快。在贴现率变化的一定范围内，贴现率低时，自有合适；贴现率高时，租赁合适（表中1行与2行对比）。我们经常看到大企业往往自有物业，就是因为其融资较容易，资金成本较低，从而其使用的贴现率较低。而中小企业经常租赁物业来经营，就是因为其融资较难，资金成本较高，从而其使用的贴现率较高。企业成长初期往往也是租赁经营，发展到一定阶段后往往自有