城综合开发建设项目可行性研究报告.doc.doc

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1、第一章申报单位及项目概况第一节项目承办单位一、项目名称宁阳县城综合开发建设项目二、项目建设地址项目位于宁阳县文庙街道办事处泥村东三、项目承办单位及概况1、单位名称：泰安泛亚房地产有限公司2、法定地址：海力大道东，泥村建筑公司院内3、注册资本金：2000万美元4、公司类型：有限公司5、资质等级：叁级四、可行性研究报告编制单位单位名称：泰安德禄工程咨询有限公司单位地址：宁阳县城欣街路中段工程咨询资格等级：丙级资格证书编号：工咨丙11820090007发证机关：国家发展和改革委员会第二节报告编制依据1、国家及地方颁布的相关法律、

2、法规、政策2、宁阳国民经济和社会发展远景目标纲要3、宁阳2009、2010年国民经济和社会发展统计公报4、宁阳县城市总体规划大纲（2000—2020年）5、宁阳的经济和社会发展规划6、房地产开发机构发布的工程建设方面的标准、规范、定额7、《泰安市市区基准地价》8、宁阳县及项目周边地区市场调研和现场勘察资料9、编制《报告》的委托合同10、其他有关依据资料第三节项目概况一、项目建设的背景房地产经济是国民经济的重要组成部分，是国民经济的重要支柱之一。发展房地产经济有利于加快我国产业结构和消费结构的调整，从而促进国民经济健康持续发

3、展。现在房地产经济（尤其住宅经济）是我国新的经济增长点，发展房地产经济，可以拉动一系列行业发展。现如今，国家为拉动经济，满足广大人民群众的住房需求，提倡大力发展房地产经济，并制定了相关的鼓励政策。按照泰安市第十二个五年发展规划纲要的要求，“十二五”期间，要进一步加强县级城市建设。新泰、肥城、宁阳、东平4个县级城市，在整个城镇体系中处于次中心地位，按照强化中心、重点推进的原则，因地制宜，合理规划，搞好交通通信、文化娱乐、医疗卫生等设施建设，增加市场容量和就业机会，努力扩大城市规模，强化城市功能，提高承载能力，加快人口、产业和

4、市场的合理集聚，促进新泰、肥城向中等城市，宁阳、东平向小城市发展。 要加快城市化进程，就要扩大城市人口的容积率，集中挖掘更多的潜在市场购买力。宁阳县是发展中的中小城市，城区范围正不断的向周边扩展。城市基础建设、道路交通、生态环境及绿化、商贸、居住也在稳步发展中。随着经济的发展和项目区活水平的提高，原有的住宅房型老化，设施陈旧，已不能满足人们的居住要求。泰安泛亚房地产有限公司为了积极响应国家和地方的有关政策要求，决定规划建设宁阳县城综合开发。宁阳县城综合开发工程位于位于宁阳县文庙街道办事处泥村东。该地块属于县城东部新区黄金地

5、段。此处的开发建设，将会进一步提高附近地段的商品房价值，提升宁阳房产的品位，使宁阳房地产的发展再上一个新台阶。二、项目建设地点项目位于宁阳县文庙街道办事处泥村东三、市场需求分析1、市场调查针对该项目，报告编制单位对宁阳的房产市场进行了调查。1.1房价调查情况据2010年宁阳房指数报告显示：宁阳小高层住宅平均价格为3000元/m2，商业房为5000元/m2。购房者能承受多高的房价,是房地产市场上最为关心的问题,根据这次调查，调查结果显示,宁阳县购房者所能承受的价格在25-45万之间，是主要购买力的承受范围1.2住房的供应根据

6、调查，目前宁阳县房地产投资大幅增加。2010年及2011年宁阳的几个小区如郦水花园、、兴业家园、秀水佳苑、锦绣城、富通太阳城等约计几十万平方米。在住房市场供应上,住房主要有以下面积的：有100m2以下的,有101—120m2的，有121—140m2的，141m2以上的。从市场调查的情况来看，120m2-140m2以及90m2以下的经济户型目前是宁阳县住宅市场上供应的主力，也是市场接受程度最高的。1.3附近楼盘销售的调查在这次调查中，还重点调查了项目所在位置的房地产市场及项目周边的楼房销售情况。目前该项目所在地附近开发房产销

7、售的住宅平均价格约在3000元/平方米左右，商业5000元/平方米左右。并且在这些房产中，销售较好原因有两方面，一是有良好的地理位置，交通方便；二是该区域楼盘的户型设计较好。1.4房产的开发宁阳县城综合开发工程建设项目地处县城东部新区，土地成本比较高，目前开发的项目多为中高层的住宅楼和商住楼。2、产品供需预测2.1房产供应的预测根据经济发展规律，当某一行业处于供不应求状态时，价格高于价值，会给企业带来高额利润，这时会吸引更多经营者进入该行业。目前宁阳的房地产市场还处于供不应求的状态，所以会吸引更多的经营者进入。另一方面，“

8、住”是人的生存条件之一，随着人口的不断增多，对房产的需求也会不断增加，相应地，房产的供应也应该增加。2.2房产的需求预测从宁阳的房地产发展状况来看，结合周边小区良好的销售，还有国家对居民购买住宅的金融政策（贷款）的大力支持，居民购房能力将大大提高。据此分析，此时开发商品房，是迎合市场需求，销售前景良好。