浅议哈尔滨地下商城经营模式

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1、浅议哈尔滨地下商城经营模式【摘要】地下商业空间的开发利用在我国取得了一定的进展，哈尔滨地下商城的经营模式在国内也比较典型，本文阐述了哈尔滨地下商城的起源、开发现状，分析了各地下商城成功的经营模式，并提出该行业的问题，展望了哈尔滨地下商城的发展前景。【关键词】地下商城经营模式发展前景目前，发展地下商城受到我国各大城市的高度重视，随着城市现代化建设的发展，结合人防工程建设，人防地下商城随之不断发展壮大。近十几年来，我市新建了几十项平战结合的地下商业工程，其中，地下商场占85%以上。通过开发利用地下空间节约城市用地，将商城建于地下，实现了土地的多重利用，提髙土地利用效率，同时也促进了

2、社会经济发展。目前我市地下商城的数量、规模，或者是经营理念、管理水平、营销能力等，都与外国有较大的差距。1.哈尔滨地下商城的起源哈尔滨地下商城是根据平战结合、人防建设和城市建设相结合的原则修建的。1988年竣工的哈尔滨人防奋斗路地下商业街工程（现为金街）被誉为哈尔滨第一条地下商业街，这条总面积1.3万平方米，共设1121个柜台的地下商业工程建成时，轰动了全国。金街的经营采取面向国营、集体、个体商业者出租柜台的方式，每月租金500-700元，年可收租金580多万元。1987-1990年3年时间收回了工程的全部投资。到2011年，年可收租金3600多万元收到了明显的社会效益和经济效

3、益.1.哈尔滨地下商城的开发现状哈市现有地下公共空间总面积331.2万平方米，主要由人防工程、地下交通设施、地下商业设施、其他地下空间等组成。其中，人防工程总建筑面积177万平方米，地下商业设施总建筑面积45.48万平方米，地下交通设施（主要为过街通道和地下车库）总建筑面积17.8万平方米，以及地下市政设施综合管廊和各类建筑的地下室。21年来，哈尔滨地下商业街飞速发展，从总营业面积1.3万平方米到30万平方米，从业人员达13万人，年营业额30亿元，年利润3.5亿元。如今，哈尔滨的23个地下商业街、地下购物广场，遍布在道理、南岗、道外、香坊等区。地下商业街的开发，已经成为一种时尚

4、。2.地下商业街经营的成功模式3.1传统租赁模式此类经营模式是通过商铺（柜台）出租，收取租金进行管理经营。随着经济社会的发展，租赁柜台经营模式被越来越多的商家采用。然而，由于商场管理不善、柜台租赁商户经营不规范等问题，虚假宣传、雇托经营、欺诈推销、假冒名牌、退赔推诿等问题屡屡发生，消费者合法权益屡遭侵犯而维权艰难。这种模式经营最成功的是哈尔滨国际贸易城。哈尔滨国际贸易城地处全是商业最繁华地区的南岗区东大直街，东起秋林公司，西至博物馆，全长289米，宽24米。总建筑面积2.2万平方米，分上下两层，设九个购物大厅和四个分类商品总汇，共有经营摊位2200多个，精品屋、专卖店175个，

5、管理人员112人，私营主从业者6000余人，主要经营服装批发零售，年营业收入预计6000万左右。3.2红博模式红博广场'‘城中城”的经营模式是地下商城经营典范，其首创了“服装经纪人”的概念，并成功打造了“倍速经营”的模式，被誉为服装品牌经济转型期的新营销法则，在业界率先实现了由租赁式营销向引导式营销的转变。红博广场成立于1997年7月1日，现已经发展成为集分销与零售于一体、具有强大网络辐射与品牌控制功能的中档服装专营市场。红博以全新的营销理念，创造了全新的营销模式，也带来“服装经纪人”这一全新的概念。在红博旗下，众多的品牌服装经销商集结成“红博服装经纪人军团”，正向服装营销领域

6、发起更为强劲的冲击。红博广场已进入一个高速发展的全盛时期，目前控制了东北品牌服装市场85%的市场份额，已成为东北地区服装界的领航者。3.3产权式商铺营销模式开发商将其开发的商场割成不同面积单位出售，并与买方约定在出售后的一定年限内由开发商以代理出租的方式进行返租，由开发商或委托其他物业管理公司统一管理、统一经营，保证买方购买商铺后每年获得一定的收益。这种销售模式，市场称之为“产权式商铺”，也称作“售后返租”、“售后回租”、“售后包租”。这种营销模式在我市地下商城经营中由人和商城最先发起，亦是成功的典范。产权式商铺有三种优势：一是有利于开发商快速回笼资金。二是对于投资者而言，产权

7、式商铺在包租期内能获得稳定的租金回报，而且包租期越长，回报越持久，风险就越小。三是能够促使经营者搞好经营，努力争取更大利润。3.行业存在问题经过多年建设，哈市城市地下公共空间开发利用取得较大成就，但还存一些问题：3.1地下商城开发缺乏综合发展规划地下商城开发缺乏统一的规划，整个城市地下开发缺乏整体性、系统性，地下公共空间和巨大效益未充分发挥；开发利用形式单一，仍以人防设施利用和地下商业为主，还未形成地下空间系统；开发利用深度不够，仅局限于浅层，且建设存在弊端，影响下一步开发利用；地下公共空间