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1、合肥市房地产市场调研工作报告随着国家扩大内需政策的实施，房改政策逐步到位，尽管近些年受国家宏观调控政策的影响,但合肥市房地产业发展势头依然迅猛,特别是2004年合肥市房地产开发投资及整体规模仍然保持较快的发展态势，正逐渐成为二线城市中新的投资热点。小编整理了一份合肥市房地产市场调研工作报告，仅供参考借鉴。一、合肥市房地产发展现状1、房地产市场迅猛发展据统计,2004年该市共完成房地产开发投资亿元，其中住宅投资额亿元，同比分别增长了％和％；施工面积万平方米,其中住宅万平方米，同比分别增长了％和％；新开工面积万平方米,其中住宅万平方米，同比分别增长了％和％；竣工面积万平方米，其中
2、住宅万平方米，同比分别增长了％和%；2005年1-2月在城镇以上投资额中房地产完成投资亿元，增长％。与2003年同期相比，投资额、施工面积、交易面积、成交额的上升趋势十分明显。而开工面积、竣工面积、销售面积略有上升。这些数据与预测的需求量有一定的差距,说明中央宏观调控措施的实施,对房地产投资膨胀势头已得到有效遏制，合肥市住宅建设与房地产开发市场继续持续快速健康发展的良好态势。2、合肥市房价一路走高目前合肥市商品住房预售均价为2722元/平方米。而据同一部门的信息,2004年6月份，合肥商品住房预售均价仅为每平方米2450元左右。从数字来看，虽然目前合肥住房均价低于全国平均价约
3、100元,但由于房价上涨速度较快，居民感到难以承受。这一上涨势头在2004年8月份以后开始趋于平缓。据悉,2005年新建楼盘中房价在4000元/平方米以上的约占12%;3000-4000元/平方米的约占52%;2000元/平方米左右的占8%0从售价上看,2000-3000元/平方米的住宅销量逐步扩大,3000-3500元的也有大幅增长，单套40万元的住宅销售增长迅速，占总销量的近32%。由于居民收入的提高、住房购买方式的多样化及人们消费观念的成熟，购房者已不仅只看房屋本身，而更注重整个小区环境及附属设施、交通因素;此外，伴随房地产投资的进一步升温，住宅投资已成为居民投资置业的
4、新趋向。3、商品房总体上供小于求据合肥市房产局相关人士介绍,2004年,合肥房价上涨的因素很多，诸如土地招牌制度的实施、拆迁成本增加，住宅小区总体建设品质的提升、投资成本的增加等，都影响了房价的上扬。同时，购买力的增加和市场供求量不符，也导致了房价上涨，而目前合肥市的商品房总体上呈现供小于求的局面。需求快速增长主要是因为合肥城市化进程的加快，据统计当发展中国家人均GDP达1000美元，城镇化率达30%时,城镇化将进入快速发展期。目前中国的城市化已处于快速发展阶段。人均建设用地115平方米，城镇化水平达60%o合肥市目前的城市人口约180万，城市用地约170平方公里，城镇化水平
5、在45%左右。4、卖方市场渐变买方市场在2004年国庆节期间举办的合肥房展会上，上海绿地、浙江绿城、深圳建设控股、奥园集团、华彦地产等发达地区的知名开发企业和专业顾问机构纵横驰骋、人气沸腾，显示出良好的市场操作能力。外来开发企业的大量涌入对合肥房地产市场产生了较大影响，不仅为自身发展创造了机遇,也提升了合肥房地产的开发水平和营销理念,推动了合肥的城市建设：大大提高了合肥楼盘的品质和销售速度，带动二手房市场快速发展，加快合肥房地产市场的市场化进程，更新合肥本地消费者的投资置业观念，促使合肥房地产市场重新洗牌，部分开发水平低的企业逐步退出市场。不难看出，引入专业化、职业化、细分化
6、、周期性的市场概念,注重团队精神、游戏规则、战略思维和资本意识等先进理念，并借鉴发达城市已经运作成熟的经营管理、营销手段，对合肥房地产市场发展十分重要。二、合肥市场潜力购房消费者特征分析消费者是房地产住宅市场的主导力量，然而消费者的住房需求在一定时期内随着收入与观念的变化对住宅的需求也必然会呈现不同的特点与趋势。1、购房需求更旺，购房群体更年轻按照中等发达国家水平,在人均使用面积达到30平方米之前，住房需求会持续旺盛。目前，合肥市城镇居民人均使用面积为平方米，市场需求仍有强大的增长后劲。本次调查结果显示:2005年初有％的合肥居民打算在近两年购房，购房意向较2002年上升％。
7、而且在打算购房的人群中，23岁-39岁的占85%,比2002年提高了％，其中购房主力群体这两年发生了显著变化,2002年消费意向最强的群体是30-39岁者,占被调查总体的%,而2004年主力消费者年龄下移，为23-29岁，占被调查总体的比例为％。2、不同年龄消费者购房意向分布购房群体在年龄上的变化究竟会对合肥房地产市场产生什么样的影响呢?研究分析2004年住房消费市场在以下方面发生了变化:一是低龄化群体需求上升，表明2004年的户型主流应该以经济型户型为主，从供求关系的角度来讲，中低档市场还有一定的成长
