涉外房地产律师(杜慧力)

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1、涉外房地产律师业务技能杜慧力引言：做外商投资的房地产可能最需要知道的是，政府现在严格控制和打压的行业，它不像是做一个高科技或者要生产什么东西，政府基本上还是鼓励你，想做什么都很容易。但是房地产是人人喊打的行当，这个不光外商，从2009年初房地产低迷了很短一段时间之后，到现在房地产的形势，政府出台了一系列的打压措施和政策。我在这里列出来的基本上是比较重要的，针对外商投资的房地产的一些限制，甚至是一些禁止性的规定。基本上所有的这些都是从2006年7月“171号文”开始的，后面还有一些外管局、商务部的各种各样的规定。原来都是允许鼓励

2、的，现在全部最多变成“允许”了。房地产风云变得也是特别厉害，因为房地产和别的行当不太一样，房地产现在已经不是一个经济、法律问题，可能更像是一个政治问题。以前包括现在我觉得很少一个行业所有人都在关心房地产，老百姓、政府学术界都在关心房地产，因为他是一个跟别的不一样的行业，“住”跟每个人都有很大的关系，而且现在改革开放30年我们该积累的东西都积累了差不多了，除非你把产业或各方面升级一下，我们这个国家已经没有出路了。现在这30年积聚的钱财没地方放，比方说像我们所做合伙人的每年假定他分几百万的话，没什么投资渠道，你要投资的话，你要么放

3、到股市上，要么自己去做一些其他投资，要么买房地产。像你们都听了无数个这样的故事，谁两年前买了个房，现在涨了三、四倍。大家都会把钱放到房地产上面来，所以我觉得这个行业像一个银行一样，所有社会的财富基本上最后都变成了房地产。这样的话是非常不好的，你想我们做各行各业都去挣钱，最后钱都便成了砖头、水泥、楼房，比如说50年代国家那时候是控制一切的，他把好多钱都投入到了教育、发展、科研上面，现在你看到社会上基本上所有的钱都投到了房地产上面。像江浙、义乌这些原来做小商品、五金的他们现在都来做房地产，因为原来那些东西利润太低了，现在都听说做房

4、地产的把钱一投，第二年就赚了一倍。所以这些人也就都把钱拿到了房地产上来，这样形成了一个非常畸形、非常奇怪、非常没有道理的一个市场，所以政府特别关心，它关心不是纯粹按经济规律办事。比方说：4月30号出一个新政策，北京市一人买一套房，这个有什么道理呢，有什么法律依据吗，什么也没有。我们5月份来了一个香港律师说：“杜律师，怎么没有发展商去告他们呀？”我说：“吴律师，你的前提就错了，你讲这句话，中国是一个法治社会，是看法律的，政府搞了一个东西，开发商认为它违法了，我出去告它，你都做了十几年律师了，这个前提‘因为’错了，你得出结论发展商

5、都应该去告政府，在中国这个事情不会发生，为什么？中国不是法治社会。”他就说：“这样啊，你讲的有道理，我没从这个角度想过。”我说：“你都当了这么年律师，竟然不知道中国不是法治社会，你这个律师是怎么当的？”因为他是香港律师，但是他都做中国大陆的业务。说出来听起来是很伤心的一件事情，但是确实中国不是法治社会，不是说不是法治社会就不一定需要律师，但是不是法治社会做律师和在法治社会做律师是有很大区别。一、对外商投资房地产的主要限制我刚才讲得实际上就是这么回事，房地产市场从这些年开始，它已经不是一个像别的行业一样，它完全是个资本市场，我们

6、所里也有一些别的做房地产的合伙人，我们有时候经常一起开会，谈到怎么把我们的房地产业务做好。所有人很困惑的一件事情基本现在开发商的业务非常难做，我早期也做了一些开发商的业务，比方说我们现在的办公楼在财富中心，财富中心是湘江国际开发的，它底下原来是解放军的“3501厂”生产的一个军用皮靴一类的东西，开发的时候我也一直帮他做，是一个香港的客户。那时候甚至更早的时候做卖楼的，开发商建一个楼盘，找了一个律师，谁来签约都通过我的律师，大概最早的时候收过几千块，到后来收过几百块，甚至到后来只能收几十块，这个行当很快就没有了，律师就要做签约律

7、师，这个事没经过多久彻底没有了。做开发商的律师挺难做的，为什么，这些开发商在市场上摸爬滚打了一段时间之后，他把什么路子都弄通了，这个路子通常都是地下的路子，正规的路子他会觉得律师的价值比较小。他觉得他什么都知道，你们律师能知道什么东西，房地产确实来看操做性非常的强，这里面法律问题非常少，基本上都是一些操作问题，操作问题他找几个人一弄，弄得一般比律师都熟悉，因为他天天做这个，你学法律的你能说你在土地局、建委泡着，所以你比不过他。这里面法律问题本身就少，甚至他经常要搞的事情，都是要钻漏洞，或者说不正规的一些手法要做的事情，他觉得律

8、师给他提供附加值非常低，所以我一直觉得很头疼的一件事情就是做开发商的律师。所以导致一个后果，收费非常难，我们律师做到一起说的时候，我说：“我个人认为，我们的房地产还是只能做某些方面。”以前我有一些开发商的常年法律顾问，比如说银泰，这么大的一个项目，后来他们不用我们了，去了一个