近水楼台住宅项目策划报告

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1、近水楼台住宅项目策划报告目录一、项目概况1、项目地块区位环境分析2、周边环境分析3、项目所在区域规划情况分析3.1项目自身概况3.2项目周边区域规划二、广州市区房地产区域市场调查2.1广州房地产市场区域板块分析三、本项目分析及定位1、本项目SWOT分析2、本项目整体形象定位3、目标客户分析与定位4、楼型（物业形态及配比）定位5、价格定位、分析与建议6、户型建议四、产品多方案配比建议1、经济成本分析272、总体规划分析五、营销概念主题与项目规划概念的结合点1、概念产生的背景2、概念主题的诠释3、案名诠释六、广告策略及预算七、现场包装

2、八、附录：平面表现样稿一、项目概况1、项目地块区位环境分析2、周边环境分析沿江路充分利用沿江路传统特色建筑、滨水形成的优越环境、邻近北京路、一德路形成的商业氛围，发展旅游商业。27商业空间结构从目前的带状发展，逐渐过渡到块状发展，再向立体混合式结构过渡。实现北北京路步行街的“南拓、北延、西展”规划建设：“南拓”是在继续整治泰康路—沿江路之间的北京南路段的基础上，向南将步行街的范围拓展到沿江路天字码头；“北延”即向北将步行街延伸到财厅；“西展”即将北京路以西至起义路的“三纵五横”商业街区（包括教育路、起义路、中山路、广大路、西湖路、

3、惠福东路、大南路、泰康路等）纳入到步行区的范围予以统筹规划建设，促进整个商业步行区的规模扩大化沿江路风情休闲街、，解放路和人民路为越秀区南北向主干道，环市路、东风路、中山路、沿江路等4条道路为东西向主干道。这些主干道使“三大商圈三大商务区”之间建立良好的交通联系。沿江路商贸区：以沿江路、长堤大马路、一德路为主体，集商业贸易、观光旅游、休闲娱乐于一体。3、项目所在区域规划情况分析沿江路规划滨江景观休闲带，各段主题不同，包括散步景观长廊、公共活动长廊、运动健身长廊等，将沿江路商务区和沿江路商贸区串联起来。延长沿江路酒吧街，增设画廊、K

4、TV、保龄球馆、室内运动场所等文化娱乐设施，还可以结合海珠广场设置露天表演场所。搬迁天字码头，拆除原码头建筑，改造成为亲水休闲广场，设置观景平台、散步道、健身路径及康体设施等。3.1项目自身概况项目基本数据资料用地单位近水楼台用地位置广东胜广州市·西堤二马路用地性质商住混合用地总用地面积59800㎡27规划设计指标建筑容积率2建筑覆盖率24.8%建筑高度或层数23层与6层总建筑面积119600㎡建筑基地面积14852㎡小学用地面积6500㎡幼儿园用地面积1500㎡机动车车位2200㎡280个总户数1188户3.2项目周边区域规划…

5、……….…….………………………………….……………….…8表5.4沿江路商务区主要规划用地构成表用地代码用地名称用地面积（公顷）占总用地比例（%）C1行政办公用地2.6210.47C2商业金融业用地6.7126.83C3文化娱乐用地0.532.11C7文物古迹用地0.331.34G1公共绿地2.6810.72R2二类居住用地3.3013.20S2广场用地0.130.52S3社会停车场库用地0.230.92总计25100.00二、广州市区房地产区域市场调查2708年上半年广州一手住宅市场分析回顾过去的一年，住宅市场从供不应求，楼价

6、飞涨，国家收紧银根、连连提高存款准备金率，成交量因楼价的高企急剧委缩，开发商面临资金链危机，直至当前围绕政府是否应该救市的争论，广州楼市已经经历了一个由高潮走向衰退的过程。适逢广州市国土资源与房屋管理局公布了6月份的统计数字，戴德梁行研究部针对楼市所发生的巨大变化，对上半年广州一手住宅市场作了一次小结。一、供应量明显增加，需求量大幅减少2007年广州一手住宅供不应求的表现，令开发商纷纷加大了对新住宅项目的投资和建设。再加上政府对闲置用地的监管力度加强，开发商不得不加快了储备住宅用地的开发进程。以上举措直接导致2008年上半年一手住

7、宅市场供应量的明显增加。广州市国土资源和房屋管理局数据显示：2008年上半年，广州市住宅的批准预售量为354.8万平方米，较去年同期增长28%。 但是，面对楼价的急剧上扬，贷款利息的节节升高，消费者开始感觉到支付方面的压力。再加上宏观经济增长速度放缓，银行收缩贷款额度，不少潜在的购房者暂时搁置购房计划，住宅的成交量大幅下跌。广州市国土资源和房屋管理局数据显示，2008年上半年，广州一手住宅成交量为241.78万平方米，同比减少43%。 从供需比例来看，2008年上半年广州27一手住宅的供需比例为1:0.68，而去年同期则为1:1.

8、57。即使在越秀、荔湾、天河、海珠这几个中心区域，供需比例也只为1:0.86。也就是说，中心区域的新推住宅中，尚有14%的新房子无人问津，一改去年供不应求的状况。 从区域来看，越秀、白云、番禺、南沙和萝岗区的批准预售量的增长幅度较为明显，其中白云区