我国当前商品房价格过高的事实原因分析本科论文

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.南京审计学院本科生毕业论文题目：我国当前商品房价格过高的事实与原因分析姓名：赵凤秋学号：08010944二级学院：国际审计学院　班级:08工程3班专业：　　　工程管理　　指导教师：刘雷职称：副教授二0一二年五月.. .毕业论文（设计）材料目录序号名称备注1毕业论文（设计）全文（含中英文摘要）2毕业论文（设计）任务书3毕业论文（设计）开题报告或文献综述4毕业论文（设计）指导记录5毕业论文（设计）评阅意见表6毕业论文（设计）答辩记录7毕业论文（设计）成绩评定表.. .南京审计学院毕业论文（设计）诚信承诺书1.本人在毕业论文（设计）撰写过程中遵守学校有关规定，恪守学术规范，毕业论文（设计）是在指导教师的指导下独立完成；2．论文所使用的相关资料、数据、观点等均真实可靠，文中所有引用他人观点、材料、数据、图表均已注释说明来源；3．论文无抄袭、剽窃或不正当引用他人学术观点、思想和学术成果，伪造、篡改数据的情况；4.本人知道学校对毕业论文（设计）中的抄袭、剽窃、弄虚作假等违反学术规范的行为将严肃处理，并可能导致开除学籍、取消学士学位资格或注销并被追回已发放毕业证书、学士学位证书的严重后果；5.若在学校组织的毕业论文（设计）检查、评比中，被发现有抄袭、剽窃、弄虚作假等违反学术规范的行为，本人愿意接受学校按有关规定给予的处理，并承担相应责任。承诺人签名：　　　　年　月　日（签名日期为论文定稿日期）.. .我国当前商品房价格过高的事实与原因分析08010944　08工程管理3班　　赵凤秋【摘要】自1998年我国取消福利分房以来，商品房投资规模不断扩大，商品房销售面积逐年增加，但同时过高的房价也一直是横亘在我国城乡普通居民面前的一道鸿沟。本文从房价的现状入手，从居民人均存款数额和居民人均收入两个方面来说明房价过高的事实，并且从需求，供给，社会保障制度，政府政策等多个方面探讨商品房价格过高的原因。当然，商品房价格不单单是个经济问题，也是个复杂的社会问题，想用短短文章是很难理清的，本文只是一个初步尝试，其中必然存在诸多理论与认识上的不足，也一定存在进一步深化和完善的空间，本人也将继续努力。【关键字】商品房价格；居民存款数额；城镇居民人均收入；影响因素；结论与对策.. .ThefactofChina'scurrentrealestatepricesandthereasonsAbstract:Since1998,Chinacanceledthewelfarehousing,realestateinvestmentscalehasbeenexpanding,realestatesalesincreasedyearbyyear.Atthesametimepricesaretoohightobecomealieinfrontoftheordinaryresidentsoftheurbanandrural.Basedonthestatusoftheprices,throughresidentsintheamountofpercapitadepositsandpercapitaincome，Itrytostatethefactofhighprices.Andthroughdemand,supply,socialsecuritysystem,governmentpolicies,Iwanttoexplorethereasonswhythecommercialhousingpriceissohigh.Ofcourse,thepriceofrealestateisnotjustaneconomicproblem,butalsoacomplexsocialproblem.Itisdifficulttosortoutinjustthearticle.Asamatteroffact,thisarticleisjustapreliminaryattempt,ofwhichtheremustbealackoftheoryandunderstanding.Theremustbespacetofurtherdeepenandimprove.Iwillcontinuetowork.Keywords:RealestatepricesTheamountofresidents'depositsResidents'percapitaincomeInfluencingfactorsConclusionsandCountermeasures.. .目录摘要.............................................................iAbstract............................................................ii引言.................................................................1一、文献回顾......................................................1二、我国商品房价格过高的市场现状....................................3（一）从全国情况来看.............................................3（二）从部分大中城市来看..........................................4二、我国商品房价格过高的原因分析......................................5(一)从需求方面分析...................................................51、我国存在巨大的潜在有效需求.,,,,,,,,...............................62、社会保障性住房制度的不够完善.......................................63、购房者对未来的预期.................................................74、商品房的金融属性的显现和强化而产生的投资需求.......................85、低利率时代商品房市场严重的投机需求.................................9(二)从供给方面分析..................................................101、土地价格增长过快与高利润的追求....................................102、供给结构的严重不合理..............................................113、对市场的预期以及其开发商不规范的市场操作行为......................124、流动性过剩和通货膨胀推高商品房价格.............................12（三）原因综述.......................................................13三、结论.............................................................13参考文献：...........................................................15.. .引言在当前市场经济时代，住房作为一种重要的商品，在经济运行的过程中，发挥着不可替代的作用。同时，住房还是社会保障的重要组成部分，所谓福利房、以及近些年很热的经济适用房、廉租房、保障房，都构成社会保障体系的一部分并且在社会再分配中某种程度上保证分配公平。可见，在市场流通渠道的商品房的价格给我们日常生活，社会经济的发展运行，社会分配等方方面面都会带来重大的影响。当前的商品房市场，不管在大城市，还是再中小城市，都存在着诸多问题。除了核心的价格高企外，房地产市场供给结构不合理也已成为影响中国房地产业市场持续健康发展的重要因素。据有关学者分析，住房供应结构中经济适用房、限价普通商品住房等政府调控房源应占总房源的30%~35%比较合理，但现在市面上商业营业用房、别墅、高档公寓的比率较大，无法满足中低收入消费者的购房需求，引发商品房市场供求关系的失衡。同时，我们在长时间内住房推向市场，忽略了住房在某种意义上作为生活必需品的特殊之处，在不允许私自建房的情况下，政府没有为一部分低收入人群解决住房难题，而是将其推向市场，当然，这问题随着保障房的一批批完工会得到缓解。本文基于以上考虑，对商品房市场的发展进行一次尝试性的探究，试图丰富对商品房市场方面的研究，为购房者解答某些疑惑并提供参考意见，同时也想通过自己的研究为政策决策方面提供一些自己的建议。一、文献回顾.. .孙诚（2005）：进入新世纪以来，已经大大超出普通居民的承受能力。如何有效的控制商品房的价格，切实解决居民的住房问题，必将成为今后经济工作的重点。房地产价格的高企使得局部经济过热，使得居民出现消费倾斜，抑制了其他行业的发展，促使了金融风险的发生，阻碍了整个国民经济的可持续发展。对居民商品房价格承受能力分析室通过居民承受商品房涨价压力得出来的，这个指数是反应居民对房地产价格承受能力的大小的一个指标，它受到居民家庭收入，商品房价格等多个因素的影响，。一般来说，一对居民商品房价格承受能力的研究主要通过一段时间内社会的通货膨胀指数，，居民用于购房的资金以及商品房价格这三个方面来计算。高宇波（2005）：市场价格反应了供给和需求协调的结果，供求的变化影响到商品的市场价格，从需求方面来看，我国城市化的不断加剧，存在着巨大的潜在住房需求，同时当前商品房市场高端住宅开发所占比例过大，超越了普通消费者的承受能力，同时利率的变化和消费者对未来的预期也都影响着商品房的价格。王艳华杜明奎杨珽（2010）：在1998到2009年间，我国商品房平均价格和销售量对于政府政策的调整做出了一定程度的调整，但是总体上价格的上涨趋势并没有发生改变，并且有加速上升的趋势。虽然在此期间城镇在岗职工的平均工资水平有了大幅度的增长，但是其绝对值远远低于全国商品房的平均价格，以2008年为例，全国商品房的平均价格为3800元/平方米，同期工资水平为2435元/月，如果考虑到具体城市如北京上海等，差距则会更大。我国城镇人口和城市人均住房面积的快速增长，这也是商品房市场很多投资者预期我国商品房价格会持续上涨的重要依据。我国持续的流动性过剩，房屋指出结构的不合理，土地供应制度以及价格方面的问题，保障性住房不足等因素都对商品房价格市场。谢孟军吴树畅（2011）：房地产作为一种特殊的商品兼具消费和投资的功能。房地产价格的影响因素是复杂的，是受众多的因素共同制约的，结合国内外有关研究经验和成果，房地产价格与以下因素有着密切的联系，并且提出如下假设：货币因素，房价与M1存在正相关的关系；投资因素，我国房价短期内与投资呈现正相关的关系，但是长期应该呈现负相关关系；收入因素，房价与城镇收入之间呈现正相关的关系；银行信贷，宽松的货币政策会使得市场上得货币流量增加，在当前房地产过热得情况下，就会有大量的资金流向房地产市场，投资的扩大会有利于房地产市场的发展，增加供给的同时拉动房价下行。接着，运用计量经济学软件Eviews对我国的相关数据进行验证，验证结果与假设三相悖，与其他假设均相符合，说明当前房地产市场价格的波动已经一定程度上脱离了经济的发展。.. .王力（2009）：商品房价格的大幅度上涨已经已经引起了各级政府的高度重视，成为了社会各界关注的焦点。当前，房地产商拥有拥有商品的定价权，并利用定价权不断抬高房价，导致潜在购房者只能不断被动接受高房价，复杂的审批程序，管理，审批收费增加了房屋成本，提高了商品房价格，社会游资住房投资不断拉升商品房价格。之前众多学者的的研究，运用了多种方式，从某一项单个因素方面或某一个角度细致而有层次的论证了对商品房价格的影响。但是从商品房整体市场供求的角度研究较少。本文基于此考虑，从商品房市场整体的供求两个方面，分析某个影响因素对供给或者需求的影响，进而影响市场价格。这里需要指出的是，商品房价格过高包含两个方面的含义，即前期商品房价格的上涨过快和当前价格维持在高位运行，以下的影响因素不做细分。二、我国商品房价格过高的市场现状（一）从全国情况来看当前，我国商品房的价格，正如中国当前的经济一样，狂飙突进。大多数的普通家庭都可能或多或少感受到高房价带来的影响。根据国家统计年鉴每年公布的数据，经过一些计算，我们便可发现近些年商品房的价格部分数据商品房销售价格商品住宅平均销售价格同比涨幅19971997179010.611.61998206318543.33.6199920531857-0.50.22000211219482.94.92001217020172.73.52002225020923.73.72003235921974.85.020042778260817.818.720053168293714.012.62006336731196.36.220073864364514.816.9200838003576-1.7-1.9.. .我们发现商品房前几年销售价格涨幅维持在10%上下（可能与统计部门本身的所谓价格指数有出入，统计部门的价格指数还参照了物业指数和租赁指数，此处只比较销售价格），从我们的只管感受中我们认为，当前的房价比2008年的时候要高，而且是高得多。所以，我们可以这样说，我国的商品房价格在1998年取消福利分房以后，一直处于不正常的增速（超越人均可支配收入的增长速度），只是在政府政策严厉的2008年出现短暂平稳的状态。此处需要说明的是，这里并没有出现像一线城市等地的动辄过万的数据，这是因为这里统计的是全国的平均价格。（二）从部分大中城市来看根据国家统计局统计年鉴每年公布的大中城市的平均房屋销售价格，我们可以很明显的看到，许多城市的商品房价格持续了多年的增长势头，（本数据只是统计得到2010年，当前商品房价格比本表中的价格又有明显提高）即使在国家政策的持续压力之下，也并没有哪个城市的商品房价格出现明显的下降趋势，所出现的只是一小部分楼盘在特殊时期的营销层面的价格激励政策，而不是整体性的价格普降。为了说明高房价的事实，我们接下来会从两个方面的数据来解读这个问题。首先，结合中国人大多数居民的存款习惯与少量参与股票保险投资的事实，我们可以通过居民存款的数额来大致说明，根据统计局2010统计年鉴10-2项的数据，我们截取2001年以后的城乡居民的存款数额（生活在农村的居民，对城镇的商品房也有需求）（单位：亿元）200173762.4200286910.7.. .2003103617.72004119555.42005141051.02006161587.32007172534.22008217885.42009260771.7通过，简单计算，可以得出平均每个人的存款数额，以2009年为例，平均存款在20000元左右，以三口之家计算，存款60000，在不考虑父母亲戚朋友帮忙的情况下，以本文前表所示中的3800元/平方米*90平方米=342000元，首付款35%，首付款为119700，接近存款数额的两倍。注意，这是存款数额，按照中国人的消费习惯肯定是多年积攒的成果，每年的增加额对总数的影响不是很大，而且房价的涨幅似乎比收入增长要快，这两倍的差距可以说一直在夸大，几乎不存在赶上的可能性。再者，以年均收入说明。国家统计局的2010年统计年鉴中2009年我国城镇居民人均收入17174.7元，一套住房以90平方米计算是收入的接近20倍之多，如果以三口之家收入2.5倍的收入计算，也超过8倍。根据1996年，联合国人居中心的调查数据认为，一套住房价格在人均年收入3—5倍是合理的，我国的现状告诉我们，可以说，绝大多数普通家庭在当前情况下是负担不起房价的。三、我国商品房价格过高的原因分析（一）从需求方面分析：在商品房市场中，需求量持续的处于高位使得商品房市场处于一种“卖方市场”的状态。据调查显示，有大约68%的城市家庭有改善与购买住房的需求。据住房与城乡建设部得测算，在2010年我国每年大约存在5亿——6亿的住房的需求。巨大的常态化的商品房市场价始终长期的处于高位，并且将会在长时间内仍然会处在高位运行的状态。1、我国的人口现状，城市化的快速推进，城乡二元现状以及“安居乐业”的文化心理决定了商品房巨大的潜在有效需求。巨大的商品房需求，使得多年来商品房一直处于“卖方市场”的状态，必然使得房价居高不下。按照中国人的传统，自有住房几乎是成家立业必然的选择，于是商品房市场本身存在非常巨大的市场需求，于是，我们通常看到不管新开盘的楼盘的价格多贵，总会有许多人排着长长的队去购买。同时，按国家统计局公布的数据显示，2009年我国城市化率已达到45%，并以每年1%的速度增长，这意味着每年有将近1300.. .万农村人口要进入城市生活，这对城市的商品房价格有间接的推动作用。我们国家的城乡二元现状的存在又在客观上增加了城镇的商品房的需求。横亘在城市的发展水平、就业机会、卫生设施、教育资源、等的巨大差距，必然使得农村的居民有去城市生活的想法，这就必然会加剧城镇商品房市场的不平衡的需求现状，使得原本的卖方市场进一步强化，使得房价高企迟迟不回落。当然，这里需要强调的是，根据经济学观点，有效需求是指总供给和总需求相等时的总需求。总需求是指能够实现的需求（实际上在经济学理论中，当谈论需求这个问题时，我们指的是既有愿望又有能力支付的需要，如果没有支付能力，我们可以称之为需要），而不仅仅是需要欲望。只有能够实现的需求才可能与总供给相等。可见，总需求指的是有效需求。所以我们说，住房的有效需求是指住房总供给和住房总需求相等时的总需求。住房需求不仅仅是指对住房的需要欲望，更是指对住房需要的支付能力。那些过分强调刚性需求而忽略有效需求的说辞存在偏差的。在当前的商品房价格下，居民有效需求的实际是很难去测算和估计的，但我们可以看见的是，当价格出现松动时，从成交量的快速增加的情况中，我们能够得出结论，巨大的潜在的有效需求或许对房价上涨没有助推力，但是对维持现在的高价有巨大的支撑作用。2、社会保障性住房制度的不够完善。作为社会分配补充的重要组成部分，包括经适房、廉租房等地保障房的数量不多，申请条件苛刻，申请时间长久一直为普通居民和大众媒体所诟病。社会再分配是保障社会分配公平的必要保证，经济适用房、廉租房等保障性住房与商品房一起共同构成我国的住房供应体系，而在我国，这些年这一部分房存在严重不足的状况，在国家3600万套保障房政策出台之前，各地开工的保障房数量一直维持在住房开工数量的4%—5%的比例，而这个数据1998年时13.7%。在商品房市场中，购买主体中必然存在符合经济适用房等保障性住房条件的家庭或个人的存在，作为需求一方，在市场中缺少保障性住房这样的情况的存在，使得原来应该是政府买单的买房家庭不得不转而去商品房市场，客观上加剧了购房人群的需求。国家推出保障性住房，目的在于保证低收入人群的住房需要得到满足，同时将这部分人从商品房市场的需求一方中独立出来，对原本的商品房市场起到一定的调节作用。根据中国行业研究网的资料，2011年2011年全年新开工建设城镇保障性安居工程住房1043.. .万套（户），基本建成城镇保障性安居工程住房432万套。通常来说，住房问题实际包含三个问题：住房供求总量问题，住房供求结构问题，住房公平与效率问题。面对不同的问题，保障性住房的解决办法实际是不同的。当住房供求总量处于主导地位时，政府采用的出资或者补助方法建设大量保障性住房，这时保障性住房建设是主导。当供求结构出现问题时，政府往往承认收入差距不同所导致的住房问题，将保障性住房商品化和市场化，保障性住房缓慢上升。当出现公平与效率问题，政府向中低收入提高住房补贴，而退出住房市场，保障性住房急剧下降。具体采取哪种政策，取决于决策当局对于当前商品房市场的认识。3、购房者对未来的预期。购房者对未来的预期。这里仅就需求方考虑，供给部分即开发商的预期分析在下文。购房者在作出购买行为的决定之前，会考虑当前商品房市场的价格与自己的购买能力，也会适当的预测未来经济发展趋势和未来商品房市场价格以及增长的速度。近些年，我国的经济增长速度一直维持在很高的水平，绝大部分购房者对我国的经济发展态势持乐观态度同时，商品房价格在不断上涨与不断调控当中，依旧维持在很高的位置运行。同时购房者房地产行业作为我们国家的重要的行业，在某些地方甚至处于是支柱行业的地位，很大一部人对房价的预期是会进一步上涨，而不是预计会下跌，对未来的预期决定了他们现在的需求不会降低。同时部分学者以及媒体过分夸大城市化进程和刚性需求对房价的影响，在很长一段时间甚至引起恐慌性的需求，于是对本已攀升的商品房市场价格进一步扭曲，造成了现在商品房价格过高的现实。4、商品房的金融属性的显现和强化而产生的投资需求。在房地产改革的早期，商品房还只是作为生活必需品存在，但是我们必须承认商品房作为耐用消费品的不动产，其本身必然存在一定的金融属性。关于商品房的金融属性，至今还未有明确定义，但是从其本质及市场表现来看，至少能从两个方面来理解：一是金融产品说，即具备金融产品的特性，包括流动性，收益性和价格波动性；二是金融功能说，即进行人群、地域以及期限上的资源再配置，但实际上，这是一个问题的两个方面角度不同而已。在葛瑛、王慧娟的《房地产金融属性的表现及经济含义:.. .以美国房地产市场为例》一文中，有关这方面的论述，我国市场可以参考。投资需求是投资者将房地产作为一种长期坚持的投资渠道的需求。商品房市场经过多年的发展，基于部分居民财富飞速上涨的事实，以及已经有许多居民拥有满足自身居住需要的住房的前提下，商品房作为金融产品的属性开始慢慢显现出来，在预期良好的前提下，具有巨大的投资升值的空间，于是陆续有拥有富余资金的普通居民处于投资升值等考虑（非投机行为）购买第二套或者第三套商品房，扩充商品房市场的需求。投资需求者对商品房的需求是相对稳定的，他们对高昂的商品房价格的支持作用是长期存在的，而且可以预见的是，在我国资本市场还不够发达、投资渠道较为狭隘的前提下，商品房市场还将继续吸引投资性需求。但是，投资需求不会对价格上涨起到太大作用，而是会对当前价格的维持起到很大作用。这里要强调投资与投机的不同之处，投资者往往将商品房长期持有，达到为自己富余的资金保值增值的目的，从市场来看，投资者往往购买的数量有限，而我们眼中的投机者则不会，几套，甚至整栋楼的购买（注意，这其中的资金来源要依赖于财务杠杆的支持），这部分需求是我们必须警惕的。5、低利率时代商品房市场严重的投机需求。投机需求是依赖财务杠杆而发生的，通过短期买卖房屋来获利的需求。投机需求最关注的是短期内商品房价格的涨落，前些年，商业银行的商品房的贷款利率与贷款条件都比较低，使得商品房的投机成本很低，客观山给投机者创造了有利条件，投机者得以冲高商品房价格。从国际局势看，受全球经济的影响，尤其是美国和日本长期维持较低的利率水平，低利率引发信贷消费增多，贷款者所付出的财务成本降低。低利率引发信贷消费增多，大量热钱（包括国内的和国外的）流向我国房地产市场，导致投机行为严重泛滥。在国家这一轮调控之前，众多专家学者都在担心“热钱”的问题。在这里要注意两点：第一，投资投机需求的不断扩大，与当前我国社会的贫富差距有着巨大的关系。据社科院发布的2011年《社会蓝皮书》中指出，2010年我国人均GDP预计超过4000美元，已经进入中等收入国家行列。从这里可以看出，中国并不缺钱。在本书中还指出，全社会总收入差距一直在扩大，基尼系数目前在0.5左右。按照国际通常标准，基尼系数在0.3以下为最佳的平均状态，在0.3～0.4之间为正常状态，超过0.4为警戒状态，达到0.6.. .则属于危险状态。我们看到中国的富人的富裕程度和穷人的贫穷程度都会超乎我们的想象，由于城市化进程等原因对于城市商品房的大量需要，商品房存在升值的空间，富人为了获得升值利润，将房地产作为其投资的一种手段，大量买进炒作商品房，待高价时卖出商品房以赚取差价。由于较高的基尼系数，中国富人的资金持有量相当可观，同时商品房的升值空间比较明朗，所以中国富人的大量买进和炒作房地产，极大地促使了中国商品房价格的提高；第二，极低的住房持有成本。根据房地产价值原理，住房的支出由购买的费用和持有的费用组成。商品房市场的购买费用主要由购买价格决定。商品房持有成本，简单的来说是指：房屋的折旧、物业管理及维护费用、使用费用，贷款，以及正在试点的房产税。我国的贷款政策在很长一段时间内，对于首次买房的刚性需求者与投资投机需求者一视同仁，这导致投资投资的成本降低，引致投资投机需求激增，刺激商品房价格不理性上涨。我觉得房产税将是未来探讨商品房价格的关键因素，它会让房屋失去作为投资品的属性，就是在房产持有期间，政府不断向所有权人以持有房产为由收取的钱。只要政府拿出这样东西，使多买多占的人，在意欲博取的资本升值尚不确定的情形下，马上就面临相当确定的常年税负，这会使投资房产博取升值的意义失去大半。（二）从供给方面分析：在商品房市场中，作为供给一方的开发商发生的变化，包括由于建造成本的持续上涨，供给结构的不合理，追求并且能够获得高利润的事实存在，开发商不规范的市场操作行为等情况使得近些年的商品房市场价格不断上涨，并处于非常高的位置。1、土地价格增长过快与高利润的追求。房地产市场的发展依赖于土地，甚至可以说地理区位因素可以决定房地产的价格及档次。土地作为不可再生资源，其供应量是有限的，而且每一区位的土地都是独一无二的。可见，土地在房地产市场中发挥着不可替代的作用。由于土地具有不可再生的稀缺性和独一无二性，加剧了房地产开发商对于土地市场的竞争，竞争的加剧促使了土地价格的不断提高，“地王”的记录也一次次的被刷新。土地的价格最终会分摊到商品房的消费者手中，这进一步加剧了商品房价格的攀升。同时，地方政府作为土地的管理者，在土地使用权的转让过程中也发挥着重要的作用。中央政府对于地方的考察基本上还是“唯GDP论”：GDP高，地方政府的绩效则高；GDP低，地方政府的绩效则差。因此地方政府为了创造更高的GDP.. .和更好的绩效，也在推动土地价格的持续攀升，进而增加政府的财政收入。根据国土资源部数据显示，2002年土地平均出让价格416元每平方米，2009年则为1885元每平方米，而这只是全国均价。这两年地价之高相当恐怖，许多出现5000元到8000元，甚至出现了10000元以上的情况。近些年，地方土地出让部门出让土地的价格实在是令人咋舌，这一点从不断涌现的“地王”便可见，也可知竞争好地块的激烈，也在客观使土地出让价格只会变高。当前的事实是，地价在商品房价格中所占额度最大，同时弹性也是最大的。中国国情是，商品房市场必备原料——土地，来自于国家并且由政府控制，所以地方政府在其中扮演了重要角色他们从供给一方推高了地价以至房价。中国人民银行原副行长吴晓灵女士指出，在目前的土地供应制度、地方政府税收制度以及房地产方面的财政金融政策，是造就房地产价格不正常的根本因素。李景国先生认为，地方政府经营“城市的行为”导致了房价的上升。而在同时每平米的建设成本也在飞速上升，而在同时开发商为了保证利润必然不断抬高房价。2、供给结构的严重不合理。我国商品房市场的发展时间非常短暂，还远远谈不上成熟。据有关学者分析，住房供应结构中经济适用房、限价普通商品住房等政府调控房源应占总房源的30%~35%比较合理，但现在市面上商业营业用房、别墅、高档公寓的比率较大，无法满足中低收入消费者的购房需求，引发商品房市场供求关系的失衡。当前居民居住状况下，一方面我国拥有极高的住房私有化率（约为80%，高于美国及欧洲国家），一方面是商品房市场中存在偏高的房价收入比。这意味着，高收入阶层比收入较低者率先进入商品房市场，而广大的中低收入者，还尚未成为商品房市场的重点照顾的对象。清华大学房地产研究所的对中国几个重要城市的调查显示，70%的商品房是由30%收入最高的人群购买的。这或许也能解释为什么当前“商品房市场价格如此坚挺”与“房价收入比如此之高”两者能够并存。开发商的趋利动机使他们过多开发利润巨大的高档住宅，进而导致商品房价格走高的现象，而忽略市场上拥有最多购买人群的低档住房，甚至90㎡一下的户型数量非常少，而这户型正是年轻购房者以及低收入人群的购买对象。3、对市场的预期（从供给角度分析）以及其开发商不规范的市场操作行为.. .。开发商作为商品房市场的供给一方，其对房地产市场未来价格的预期以及对购房者预期作出的反应，在市场中的操作行为等对房地产价格起着巨大的作用。从开发商角度看，如果其对未来商品房价格上涨的预期强烈，会产生两种倾向。一方面，为了逐利，开发商竞相通过土地拍卖市场高价拿地，造成地价节节攀升；另一方面，既然房价预期看涨，开发商就会拿地后过一段时间在开发，或者建房后不销售等手段以期获得更大利润。这对房地产价格高涨有推波助澜的作用。在商品房市场上，不可否认的是，存在严重的信息不对称现象，作为供给者的开发商拥有的信息数量远超过购房者，信息不对称使得购房者对市场缺乏准确的判断，于是开发商也利用这一点采取不规范的操作行为，如哄抬房价，销控（又称饥饿销售法），制造假象达到迷惑购房者的目的。这些行为的存在直接抬高了商品房价格，造成商品房价格过高的事实。4、流动性过剩和通货膨胀推高商品房价格。根据中国人民银行的数据显示，1998年12月我国的广义货币M2为104498.5亿元，到2010年12月已经激增至725774.1亿元，年均增长率17.53%左右，同时从M2说的M1差额逐步扩大的情况中可以看出，我国大量资金以企业定期存款与居民储蓄的方式积压于银行中，并未真正参与到实体经济的运行，说明我国流动性过剩的问题。虽然这期间我国经济保持了高速增长，但是M2的增速仍然远大于经济增速。到2010年底时，我国的M2已经达到GDP的1.8倍，已经产生严重不平衡。根据宏观经济学的观点，此时充裕的流动性滋生出了资产的泡沫，使得资产价格不能真实反映其价值和需求量。于是商品房价格不可避免的存在一定程度的泡沫。再者07年至今我国的CPI，除了09年下降外都维持在4.5%运行，11年6、7月份更是涨幅惊人，再次突破6%，高涨的CPI对本已走高的商品房价格有着推动作用。.. .（三）原因综述综合前文所述，我们可以说，正是由于多种因素的作用形成商品房市场严重不合理的供求关系，导致商品房市场价格的不合理上涨，导致现在价格过高的现象产生。当然，前文只是从事实层面上分析商品房市场的供求关系，其实，许多因素归根结底可以归结为政策的层面上，如信贷政策的层次性不够明显，不够完善让投机者有机可乘，社会保障制度的不健全以及保障房制度本身的缺陷和落实不到位，房地产市场的监管部门没有对开发商的市场行为进行有效地规范，现行的土地的“招拍挂”的制度完全以价格为标杆对商品房市场有消极影响等等。当然，我们也看到政府部门也积极地对商品房过高的价格进行调节和控制，努力抑制商品房价格的过快上涨。当然，利用纯粹的行政性的手段如限购和限价政策也不是作为市场经济的参与者所乐意看到的。我想在房产税试点期间，这只是一种过渡或者是辅助手段，未来房产税的实行一定会对整个商品房市场产生深远影响。四、结论从以上的分析中我们可以认为，我国当前商品房价格过高的是由多种因素所导致的，但是我认为大体上可以分为市场本身中影响需求方与供给方的直接因素，通过政府政策、社会制度、经济环境等影响供求的间接因素两大类。我也试图从这些方面提出一点对策。（一）完善善差异性的住房供给结构，让不同的人群都能有合适自己的需求的商品房可买。保障房对于低收入者的重要性不言而喻，但是对地方政府短期的利好却没那么大，所以众多的地方政府对此都不够重视。针对这一情况，根据住建部的消息，2012年全国保障房在建的工程量将达到约1800万套，在继续抓开工的同时，将突出抓建成量。在新开工700万套目标的基础上，已经明确2012年基本建成保障房500万套以上，竣工量不低于2011年，让低收入家庭早日住进保障房。而普通的70—120㎡的商品房，则是巨大多数购房者首选，应该引导市场加大这部分的供应。（二）抑制货币泡沫，执行严格的货币政策，保持严格的货币纪律.. .。一般情况下，只要是以通货膨胀为目标的货币体系的国家就不会出现房地产泡沫。原因是，房地产等资产是通货膨胀的对冲工具。在通货膨胀高企的国家，人们会选择购入房产来抵挡通货膨胀的压力。原因在前文已有叙述，不再赘加。（三）差异化的住房信贷结构和差异化税收政策。应该严格的将购买家庭首套房，并且在100㎡一下户型的购房者与购买豪宅别墅的人区别开，在前者的信贷政策上应当给予支持和优惠，而对于后者的信贷政策则可以适当严格。从税收政策上来讲，当前正在试点的房产税不应该搞“一刀切”，应该防止房产税的施行给中低收入的购房者增加负担，这也违背了房产税的初衷。叶檀女士认为，房产税是抑制房地产投机的第二个核武器，房产税的本质是将房产收益收归政府所有，利用税收手段抑制住房投机投资炒作，达到平抑畸形高房价的目的，消除商品房价格上的泡沫，同时通过调节税率使个人投资者永远无法从房地产市场获取暴利。在最后，我们不得不说，我国当前的商品房市场还是相当不成熟的，导致商品房市场价格过高的许多因素还是会在很长时间内存在较大变动。同时，我们也应该看到当下商品房市场的政策还是不够完善的，尤其是缺乏一个长期的，持续的稳定规划。可以预见在很长一段时间内，我国的商品房价格还将会持续上涨，但是我们也说有效的政策必然能够抑制其过快的上涨速度，直到使得商品房快速上涨的因素趋于稳定，同时市场日渐成熟，各项制度与政策也比较完善，商品房的价格才会趋于稳定。参考文献：[1].中国统计年鉴中华人民共和国统计局网站http://www.stats.gov.cn[2].中国人民银行网站http://www.pbc.gov.cn/[3].杨酉宜.保障性住房建设对房地产市场影响研究经济纵横，2009，（4）[4].中国房地产信息网http://www.realestate.cei.gov.cn[5].贺建清.流动性过剩与房地产泡沫的实证分析新疆社会科学，2005，（3）：13——22[6].宋志勇，熊璐瑛.利率对房地产价格影响的理论与实证研究当代经济2009，（6上）：140—142.. .[1].刘浪.长沙市住宅商品房价格趋高的因素分析中外建筑，2009，（2）：102—105[2].吴晓灵提高房贷是保护穷人新京报2005，3月15日[3].李景国中国房地产蓝皮书社会科学文献出版社，2010[4].师立新，任立胜百姓心理预期对房价的影响价值工程价值工程2009，（4）[5].周文新，林新朗经济适用房投资额与商品房价格的动态关系技术经济2011，（1）：85—88[6].林卡，高红中国经济适用房制度发展动力和制度背景分析中国软科学2007，（1）：23—32[7].吕光明，李彬中国房价与地价的多用途视角研究住宅与房地产2009，（5）：97—101[8].尹磊中国房地产非理性上涨的经济分析特区经济2011，（5）：279—280[9].郭宁影响房地产价格的宏观因素分析合作经济与科技2009，（23）[10].杨慎.房地产与国民经济中国建筑工业出版社，2002[17].李程宇，袁远影响我国商品房价格的宏观经济因素分析商场现代化2011，（2）：135[18].包有成我国楼市高房价的成因及对策研究河北科技大学学报（社会科学版）2010，（1）：38—43[19].陈秋宇，罗茹月商品房价格影响因素分析——基于M2供应量的实证研究经营管理者2011，（2）[20].孔煜城市住宅价格变动的影响因素分析贵州工业大学学报（社会科学版）2007，（2）：45—48[21].葛瑛、王慧娟房地产金融属性的表现及经济含义:以美国房地产市场为例上海金融2011，（2），118-119.. .致谢至此，我的论文已接近完结。大学四年的学习到这里也将画上一个句号。在这个人生的关键节点，离别时刻，心中的情绪非几句话能够说清的。在这里，我仅是想用一段文字来表达我的感激之情。感谢我的指导老师刘雷老师，这篇论文是在刘雷老师的的悉心指导与鼓励下完成的。有了刘老师耐心指导与细心关怀我才不会在设计的过程中迷失方向，失去前进动力。刘老师有严肃的科学态度，严谨的治学精神和精益求精的工作作风，这些都是我所需要学习的，感谢刘老师给予了我这样一个学习机会，谢谢！感谢在这四年中以及在最后论文写作中共同学习生活过的同学，我们在这座美丽的校园中度过了快乐充实有价值的四年时光，我想着其中每一个不起眼的小细节我都不会忘记，这是我一声难忘的回忆。感谢，南审，再见，南审！.. .南京审计学院毕业论文（设计）任务书论文题目我国当前商品房价格过高的事实与原因分析学生姓名赵凤秋学号08010944专业工程管理指导教师刘雷职称副教授学历博士论文（设计）起止时间2011.11—2012.51．毕业论文（设计）课题来源及应达到的目的：本科毕业论文是实践教学的一项重要课程，其目的是将本科期间所学的专业知识和技能综合应用于某个研究课题。课题来源：以院（系）下达的毕业论文推荐题为选择课题方向的依据，在指导教师的指导下阅读相关文献，经调查研究，确立本题。本课题研究的目标：从财政审计的历史发展阶段和发展环境的变化入手，分析当前财政审计遇到的问题，并结合国际经验探索我国财政审计发展的趋势。2．毕业论文（设计）课题任务的内容和要求：（1）根据自己所学的知识和选题内容进行思考，论文要有现实意义且理论容量适当，论文字数不少于7000字；（2）在基本了解本课题的研究成果概况和与指导老师进行沟通的基础上，作出开题报告；（3）遵守学术职业道德，不抄袭别人的成果，如引用他人观点按规定标明参考文献；（4）提倡独立与协作精神，创新精神和科学严谨的作风，遵守学院教务处<工作手册>的要求。3．进度安排：（1）选题准备与开题报告2011.11.15～2011.12.20（2）论文初稿写作2011.12.20～2012.4.20（3）论文修改阶段2012.4.20～2012.5.15（4）论文定稿时间2012.5.204．参考文献：（1）尽量采用近期国内外的核心及权威刊物，除经典文献外；（2）参考文献不少于15篇，文献应按照毕业论文要求规范表述；（3）可以在网上检索部分相关资料，并注明网站；指导教师签名：年　月　日所在专业审查意见：专业系（教研室）主任签名：　　　　年　月　日.. .论文题目我国当前商品房价格过高的事实与原因分析学生姓名赵凤秋学号08010944专业工程管理指导老师刘雷职称副教授学历博士开题报告内容（不少于3000字）：一、文献综述:孙诚（2005）：进入新世纪以来，我国商品房的价格可以说是呈现爆炸式的增长，已经大大超出普通居民的承受能力。如何有效的控制商品房的价格，切实解决居民的住房问题，必将成为今后经济工作的重点。房地产价格的高企使得局部经济过热，使得居民出现消费倾斜，抑制了其他行业的发展，促使了金融风险的发生，阻碍了整个国民经济的可持续发展。对居民商品房价格承受能力分析室通过居民承受商品房涨价压力得出来的，这个指数是反应居民对房地产价格承受能力的大小的一个指标，它受到居民家庭收入，商品房价格等多个因素的影响，。一般来说，一对居民商品房价格承受能力的研究主要通过一段时间内社会的通货膨胀指数，，居民用于购房的资金以及商品房价格这三个方面来计算。高宇波（2005）：市场价格反应了供给和需求协调的结果，供求的变化影响到商品的市场价格，根据微观经济学的基本理论，商品房价格受到相关住房价格的影响，生产成本的影响，以及开发商追求利润最大化的动机共同作用形成的。从需求方面来看，我国城市化的不断加剧，存在着巨大的潜在住房需求，同时当前商品房市场高端住宅开发所占比例过大，超越了普通消费者的承受能力，同时利率的变化和消费者对未来的预期也都影响着商品房的价格。从宏观经济层面上来看，我国当前经济处在腾飞时期，对土地和住房仍将会有很高的需求，我国的当下处在城市化高速发展时期，而且我国当前正处于第一次工业化时期，农业资源向着工业化领域转移，特别是农地的非农化。王艳华杜明奎杨珽（2010）：在1998到2009年间，我国商品房平均价格和销售量对于政府政策的调整做出了一定程度的调整，但是总得量价的上涨趋势并没有发生改变，并且有加速上升的趋势。虽然在此期间城镇在岗职工的平均工资水平有了大幅度的增长，但是其绝对值圆圆低于全国商品房的平均价格，以2008年为例，全国商品房的平均价格为3800元/平方米，同期工资水平为2435元/月，如果考虑到具体城市如北京上海等，差距则会更大。我国城镇人口和城市人均住房面积的快速增长，这也是商品房市场很多投资者预期我国商品房价格会持续上涨的重要依据。我国持续的流动性过剩，房屋指出结构的不合理，土地供应制度以及价格方面的问题，保障性住房不足等因素都对商品房价格市场。谢孟军吴树畅（2011）：房地产作为一种特殊的商品兼具消费和投资的功能。房地产价格的影响因素是复杂的，是受众多的因素共同制约的，结合国内外有关研究经验和成果，房地产价格与以下因素有着密切的联系，并且提出如下假设：货币因素，房价与M1存在正相关的关系；投资因素，我国房价短期内与投资呈现正相关的关系，但是长期应该呈现负相关关系；收入因素，房价与城镇收入之间呈现正相关的关系；银行信贷，宽松的货币政策会使得市场上得货币流量增加，在当前房地产热得情况下，就会有大量的资金流向房地产市场，投资的扩大会有利于房地产市场的发展，增加供给的同时拉动房价下行。接着，运用计量经济学软件Eviews对我国的相关数据进行验证，验证结果与假设三相悖，与其他假设均相符合，说明当前房地产市场价格的波动已经一定程度上脱离了经济的发展。王力（2009）：商品房价格的大幅度上涨已经已经引起了各级政府的高度重视，成为了社会各界关注的焦点。当前，房地产商拥有拥有商品的定价权，并利用定价权不断抬高房价，导致潜在购房者只能不断被动接受高房价，复杂的审批程序，管理，审批收费增加了房屋成本，提高了商品房价格，社会游资住房投资不断拉升商品房价格。.. .二、选题意义在当前市场经济时代，住房作为一种重要的商品，在经济运行的过程中，发挥着不可替代的作用。同时，住房还是社会保障的重要组成部分，所谓福利房、以及近些年很热的经济适用房、廉租房、保障房，都构成社会保障体系的一部分并且在社会再分配中某种程度上保证分配公平。可见，在市场流通渠道的商品房的价格给我们日常生活，社会经济的发展运行，社会分配等方方面面都会带来重大的影响。本文的产生也正基于此考虑。自1998年我国取消福利分房以来，商品房投资规模不断扩大，商品房销售面积逐年增加，但同时过高的房价也一直是横亘在我国城乡普通居民面前的一道鸿沟。本文从房价的现状入手，从居民人均存款数额和居民人均收入两个方面来说明房价过高的事实，并且从需求，供给，社会保障制度，政府政策等多个方面探讨商品房价格过高的原因。当然，商品房价格不单单是个经济问题，也是个复杂的社会问题，想用短短文章是很难理清的，本文只是一个初步尝试。三、论文研究内容：（一）当前商品房价格过高的事实分析。当前我国商品房价格高企已经是无需争论的事实，但是为了说明当前商品房的价格已经超出普通家庭的承受范围，文章通过国家统计局的数据，用平均个人存款数额与商品房平均价格的首付款来比较，同时又通过国家统计年鉴中得城镇居民人均收入与一套住房的价格比较，很容易得出商品房价格超出普通居民承受能力的结论。（二）当前商品房价格过高的原因分析。1、从供给方面：（1）我国的人口现状，城市化的快速推进，城乡二元现状以及“安居乐业”的文化心理决定了商品房巨大的刚性需求（2）社会保障性住房的的缺失与不足（3）购房者对未来的预期（4）商品房的金融属性的显现和强化而产生的投资需求(5)低利率时代商品房市场严重的投机需求(6)极低的住房持有成本2、从供给方面分析：（1）建造成本增长过快与高利润的追求。商品房市场价格包括地价，建设成本，开发商的利润（2）供给结构的严重不合理（3）对市场的预期（从供给角度分析）以及其开发商不规范的市场操作行为（4）流动性过剩和通货膨胀推高商品房价格3、原因综述综合前文所述，我们可以说，正是由于多种因素的作用形成商品房市场严重不合理的供求关系，导致商品房市场价格的不合理上涨，导致现在价格过高的现象产生。当然，前文只是从事实层面上分析商品房市场的供求关系，其实，许多因素归根结底可以归结为政策的层面上，如信贷政策的层次性不够明显，不够完善让投机者有机可乘，社会保障制度的不健全导致中低收入者无房可住，房地产市场的监管部门没有对开发商的市场行为进行有效地规范，现行的土地的“招拍挂”的制度完全以价格为标杆对商品房市场有消极影响等等。当然，我们也看到政府部门也积极地对商品房过高的价格进行调节，努力一直商品房价格的过快上涨，我相信未来会有更好的结果呈现在我们面前。四、论文研究结果:.. .从以上的分析中我们可以认为，我国当前商品房价格过高的是由多种因素所导致的，但是我认为大体上可以分为市场本身中影响需求方与供给方，政府政策、社会制度、经济环境等外部因素两大类。不得不说，我国当前的商品房市场还是相当不成熟的，导致商品房市场价格过高的许多因素还是会在很长时间内存在较大变动。同时，我们也应该看到当下商品房市场的政策还是不够完善的，尤其是缺乏一个长期的，持续的稳定规划。可以预见在很长一段时间内，我国的商品房价格还将会持续上涨，但是我们也说有效的政策必然能够抑制其过快的上涨速度，直到使得商品房快速上涨的因素趋于稳定，同时市场日渐成熟，各项制度与政策也比较完善，商品房的价格才会趋于稳定。五、参考文献：[1].中国统计年鉴2010中华人民共和国统计局网站http://www.stats.gov.cn[2].中国人民银行网站http://www.pbc.gov.cn/[3].杨酉宜.保障性住房建设对房地产市场影响研究经济纵横，2009，（4）[4].中国房地产信息网http://www.realestate.cei.gov.cn[5].贺建清.流动性过剩与房地产泡沫的实证分析新疆社会科学，2005，（3）：13—22[6].宋志勇，熊璐瑛.利率对房地产价格影响的理论与实证研究当代经济2009，（6上）：140—142[7].刘浪.长沙市住宅商品房价格趋高的因素分析中外建筑，2009，（2）：102—105[8].吴晓灵提高房贷是保护穷人新京报2005，3月15日[9].李景国中国房地产蓝皮书社会科学文献出版社，2010[10].师立新，任立胜百姓心理预期对房价的影响价值工程价值工程2009，（4）[11].周文新，林新朗经济适用房投资额与商品房价格的动态关系技术经济2011，（1）：85—88[12].林卡高红中国经济适用房制度发展动力和制度背景分析中国软科学2007，（1）：23—32[13].吕光明，李彬中国房价与地价的多用途视角研究住宅与房地产2009，（5）：97—101[14].尹磊中国房地产非理性上涨的经济分析特区经济2011，（5）：279—280[15].郭宁影响房地产价格的宏观因素分析合作经济与科技2009，（23）[16].杨慎.房地产与国民经济中国建筑工业出版社，2002[17].李程宇，袁远影响我国商品房价格的宏观经济因素分析商场现代化2011，（2）：135[18].包有成我国楼市高房价的成因及对策研究河北科技大学学报（社会科学版）2010，（1）：38—43[19].陈秋宇，罗茹月商品房价格影响因素分析——基于M2供应量的实证研究经营管理者2011，（2）[20].孔煜城市住宅价格变动的影响因素分析贵州工业大学学报（社会科学版）2007，（2）：45—48学生签名：年月日.. .指导教师评语：对我国当前商品房价格过高的事实与原因分析的研究现状进行了分析，设计了论文的研究框架。对该研究的选题背景、研究意义进行了论述，论文的研究内容已明确。第二部分应增加原因分析的视角，丰富该部分内容，第三部分“3、原因综述”应对全文进行总结。指导教师签名：2011年12月23日.. .南京审计学院毕业论文（设计）指导记录论文题目我国当前商品房价格过高的事实与原因分析学生姓名赵凤秋　学号08010944专业工程管理指导教师刘雷职称副教授学历博士第一阶段指导记录(二月至三月)检查开题报告（文献综述）、论文初稿完成情况[开题报告（文献综述）未完成者不得进入下一阶段工作]1．基本评价及主要问题(见“说明栏”)：本次指导的主要内容是开题报告的修改及论文初稿的写作。开题报告已符合规范和写作要求。论文写的不错2．修改意见：1、论文题目，作了修改，请你参考。2、打黄线的部分，是修改的，注意看一下。3、文章整体标题须按照正式论文的要求，进行调整。小的标题太多，注意合并，分为五章左右。 第二阶段指导记录(三月至四月)1．主要问题：本次指导的内容为论文的二稿，存在的主要问题：1、格式需要调整。2、文献少。2．修改意见：1、按照毕业论文的格式调整好，即最终稿，（参考毕业论文要求）。2、参考文献太少，应有20个为好。.. .第三阶段指导记录(四月至五月)1．主要问题：1、在文献回顾不分缺少标题2、在“购房者心理预期”不分，分析的有些冗长，2．修改意见(包括摘要、译文、格式与规范、正文要求、参考文献等)：1、在引言部分加上标题一，下面的标题依次修改2、在不改变原意情况下可以适当缩减论文成绩初评指导教师评语：该生经过几次重大修改，有了进一步的提高。论文整体结构合理，研究思路清晰，论证有理，观点正确。对于老师论文的指导，该生态度端正，认真仔细地对待。该生在修改过程中，花了较多的时间进行思考和修改，资料准备齐全，符合毕业论文要求，同意该生答辩。是否同意答辩：　　√同意　□不同意论文成绩（满分100分）：评分项目权重评定成绩评分项目权重评定成绩开题报告（文献综述）15%14写作水平20%17理论与实用价值15%12态度与规范20%17分析论证30%23合计83签名：　年　　月　　日.. .南京审计学院毕业论文（设计）评阅意见表论文题目我国当前商品房价格过高的事实与原因分析学生姓名赵凤秋　院（系）国际审计学院专业工程管理评阅教师刘雷职称副教授评阅人评语：是否同意答辩：　　□同意　□不同意签名：　　　年　　月　　日.. .南京审计学院毕业论文（设计）答辩记录论文题目我国当前商品房价格过高的事实与原因分析答辩时间学生姓名赵凤秋院（系）国际审计学院专业工程管理答辩题目内容：答辩要点：答辩小组评语：答辩小组组长签名：记录人签名：答辩小组成员签名：.. .南京审计学院毕业论文（设计）成绩评定表论文写作成绩（占总分70%）论文答辩成绩（占总分30%）评分项目答辩小组复评成绩评分项目答辩小组评定成绩开题报告（文献综述）15%报告内容50%理论与实用价值15%答辩情况50%分析论证30%写作水平20%态度与规范20%合计（满分100分）合计（满分100分）总分（百分制）：答辩小组组长签名：年月日论文最终成绩答辩委员会审核意见：最终成绩（等级）：答辩委员会主任签字：年月日..