【5A文】大型地产旗下重点楼盘项目之市场调查报告.ppt

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1、【5A文】大型地产旗下重点楼盘项目之市场调查报告海雅缤纷城调研报告目录Contents项目概况建筑设计业态品牌分布营销推广客户服务及配套一二三五四第一部分项目概况项目简介地理位置&交通环境定位、外部交通、消费群一、项目概况建安一路宝民一路新圳路住宅：2栋，总建面3.5万㎡商业：总建面19.8万㎡，B1-5F，局部6F-7F开业时间：2013年9月13日(1月19日试营业）地理位置：深圳市宝安中心区建安一路与新圳路交汇处占地面积：4.24万㎡总建筑面积：26万㎡总投资：由深圳市新安湖实业有限公司投资28亿人民币建设1.项目简介一、项目概况宝安中学宝安人民医院新安

2、中学项目步行10分钟内有多个公交站：（海雅缤纷城站、五区市场站、建行站、新安影剧院站、宝安万佳站等）项目距地铁站较远，灵芝站（距1.1km)、翻身站（距1.2km）；规划中的地铁10号线宝安中学站为距离最近的站点。周边配套：学校：宝安中学、新安中学医院：深圳市宝安人民医院酒店：深港酒店、弘文艺术酒店、卡特创意酒店等，以三星级和快捷酒店为主2.地理位置&交通条件宴会厅大剧院住宅住宅溜冰场时尚购物休闲购物休闲购物住宅区住宅区一、项目概况内设大型主力百货店、大剧院、电影院步行街、水体景观、观光长廊、特色名店、大型中西餐厅、溜冰场等，集购物、休闲、餐饮、娱乐、观光于一

3、体，容纳2500多个品牌外部人车流动线：市区客群主要由宝民路和宝龙北巷交汇口（南广场）进入；宝安区本地客群受海雅百货的吸引主要从新圳新路和建安一路交汇口（北广场）进入目标消费群：以家庭组合、年轻情侣、时尚的年轻人为主2.定位、外部交通、消费群市区客群方向本地客群方向第二部分建筑设计外观建筑设计内部建筑设计内部动线设计二、建筑设计——外观建筑设计1.建筑整体海雅缤纷城地块呈不规则形状，建筑整体由2栋塔楼和购物中心组成。购物中心地下一层，地上五层，局部6-7层，主动线贯穿地块西北至东南角，主力店分布在项目三个主要节点。住宅落位相对独立，动线与商业区分，塔楼设置未对

4、商业造成影响。二、建筑设计——外观建筑设计项目设有3个主出入口，均设置在项目临路侧客流顺方向；另在百货及大剧院下方各设一个次出入口，整体客流导入性强。2.商场出入口设计二、建筑设计——外观建筑设计项目的广场的设置有喷泉水景，同时通过南北两端两个下沉式广场将客流直接引入负一层商业，同时结合水幕及喷泉营造出较强亲水及空间感，广场周边规划布置为轻便餐饮等休闲类业态。3.室外广场设计二、建筑设计——外观建筑设计4.停车场出入口设计共四个地下停车场出入口，每个出入口宽约8米；P4为住宅专用出入口；每个出入口两边均有临近市政道路名称，驾乘者一目了然；每处入口均有显示牌显示

5、剩余车位；P2处停车场出口与室外广场入口有交叉，稍显混乱。P1P3P4P2二、建筑设计——内部建筑设计共一个大中庭（1-5F），一个小中庭（1-5F），四个扶梯中庭（两端为B3-5F，一处1-5F，一处B1-5F），均采用水炮进行消防大中庭为不规则椭圆形，各楼层略有错形，约600-800㎡，中庭周边柱子略倾斜大中庭设5个挂钩，小中庭较少，场内仅有西贝吊幅小中庭为圆角方形，约150㎡1.中庭二、建筑设计——内部建筑设计公共区域空调出风口采用侧面出风，有效提高楼层高度，B1层至5层净高约4.5米，层高预计6米整体层高感觉舒适，空间感好停车场层高约4.5米2.层高二

6、、建筑设计——内部建筑设计每层洗手间的设置略有不同：B1：2组1F：2组2F：4组3F：5组4F：4组5F：3组北侧洗手间布点偏少，最远步行距离约100米，略有不便；WCWCWCWC直线距离80米3.洗手间楼层女厕蹲位男厕蹲位男厕便池B123141111710112342419334241942717145271614合计16210588二、建筑设计——内部建筑设计4.采光中庭未采用大面积玻璃穹顶，以侧面采光为主，同时在每个中庭上方设置强烈灯带，有效提高室内的亮度，感觉较为舒服二、建筑设计——内部动线设计为了满足各业态商家的需求，采取了支动线的处理方式，使各区

7、域铺位面积区间大幅降低，坪效得大幅提升，主线和支线形成多回路，增加顾客停留时间，增加购买几率1.平面布局二、建筑设计——内部动线设计扶梯布置均匀合理：主动线扶梯布置较为松散，约60米布置一组扶梯；次动线扶梯较为紧凑。2.垂直交通—扶梯二、建筑设计——内部动线设计3.垂直交通—扶梯中庭处三部观光梯效果较好观光梯直梯宴会厅专用梯二、建筑设计——内部动线设计4.垂直交通—货梯货梯均匀分布在各个方位均配有后勤通道，有些地方的后勤/消防通道相当宽阔，4.5米左右除宴会厅旁货梯外，其余每一处仅一部货梯亮点提炼1、主次出入口客流导入性强2、商业水景设计概念新颖3、室内采光充

8、足舒适4、主动线明显，主、支动线成回路