【5A版】物业管理法律常识讲座.ppt

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1、物业管理法律法规讲座广东铭致律师事务所律师张强1392818274188885926与物业管理有关的法律法规以及规章制度《物权法》《物业管理条例》《广东省物业管理条例》《住宅专项维修资金管理办法》《业主大会和业主委员会指导规则》《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用 法律若干问题的解释》《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律 若干问题的解释》一、各职能部门在物业管理活动中的职责街道办事处、乡镇人民政府职责：指导协助协调纠纷具体方式1作为筹备组成员参与业主大会筹备组。2处理纠纷行政指导行为1．行政指导是非权力行政活

2、动。不以国家权力为后盾。2．行政指导是一种事实行为。3．行政指导是行政机关单方面的意思表示，属于单方行为。4．行政指导一般适用于有较大幅度弹性的管理领域。5．行政指导适用法律优先的原则。6．行政指导是一种外部行为。行政指导行为非强制性表象特征：示范、倡导、咨询、建议、训导行政指导行为的“不可诉性”不具有强制力的行政指导行为不属于人民法院行政诉讼的受案范围。【最高人民法院《关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第一条第二款第（四）项】本义：不具有强制力是行政指导行为的基本特征。反之违法要求履行义务不履行行政指导的法定职责主观故意

3、或重大过失而作了行政误导建议在指导协助业主成立业主大会的过程中，多使用建议的指导性意见。避免使用强制性的语言。物业管理区域de划分备案房地产行政主管部门，明示商品房买卖合同中。划分依据：1、规划红线图2、公用设施设备是否可分割3、社区建设因素旧城区、城中村征求相关业主意见后，确定物业管理区域物业管理区域备案【房地产行政主管部门】明示【买卖合同】。三、业主第十条房屋的所有权人为业主。尚未登记取得所有权，但基于买卖、赠与、拆迁补偿等旨在转移所有权的法律行为已经合法占有该房屋的人，在物业管理活动中享有法律法规规定的业主的权利，并承担相应的义务。物

4、业管理权的来源业主权利专有权（独立性：1、构造2、使用，3、登记）1、内部权利共有权2、外部权利:管理权（业主成员权的范畴）《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用 法律若干问题的解释》第二条建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部

5、分。本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用 法律若干问题的解释》第三条  除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：     （一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；     （二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。     建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但

6、属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。四、筹备业主大会1、成立的条件：A、50%（已交付使用的物业建筑面积达到物业管理区域建筑面积百分之五十的）B、20%（百分之二十以上业主可以联名向街道办事处、乡镇人民政府提出成立业主大会的书面要求。）2、筹备组的成立：A、人数7～15人（业主大会筹备组由业主代表、建设单位以及街道办事处、乡镇人民政府代表七至十五人组成）B、60%（业主代表应当不少于首次业主大会筹备组人数的百分之六十）C、7日（业主大会筹备组成员名单应当自成立之日起七日内在物业管理区域的显著位置公告）D、3个月

7、（业主大会筹备组应当自成立之日起六个月内，组织召开首次业主大会会议。）人数7～15人（业主大会筹备组）60%（业主代表）时间7日（业主大会筹备组成员名单）三个月（召开首次业主大会会议）3、建设单位的义务：A、书面报告B、参与筹备组C、协助筹备组工作4、物业公司的义务人力支持第十四条建设单位和物业服务企业应当协助业主大会筹备组工作，向业主大会筹备组提供业主清册、物业建筑的基本资料（包括物业管理区域内地上、地下的建筑物、设施设备和相关场地等）、已筹集的专项维修资金清册等文件资料，并在物业管理区域提供相应的人力、场地支持。5、筹备组职责：第十五条

8、业主大会筹备组应当自成立之日起六个月内，组织召开首次业主大会会议。业主大会筹备组履行下列职责：（一）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；（二）拟订管理规约草案和业主