建设用地闲置成因

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1、建设用地闲置现象成因的探讨房管09张银平200911008214关键词：土地闲置、政府原因、假联建、囤地摘要：土地是国家最为重要的资源。随着国家城市化进程的快速推进，以及城市住宅的商业化进程，土地也越来越显示其商品的属性，通过各种规范与非规范、合法与非合法的手段获得土地，囤积或开发，已成为中国富豪阶层快速致富的最为有效的途径。一边是开发商大量囤地、炒地,带动地价飙升,进而促使房价居高不下;一边是广大老百姓买不起房,寄望于政府抑制措施的出台本文从制度和执行双重层面剖析了我国目前建设用地闲置现象的成因。一、土地闲置现

2、状闲置土地,是指土地使用者依法取得国有建设用地使用权后,未经原批准用地的政府批准,超过约定、规定的期限未动工开发建设的国有建设用地。目前，我国建设用地中闲置土地、空闲土地、批而未供土地大约有400万亩，各种人为因素造成的废弃地2亿亩，未利用地39亿亩。我国土地资源当前矛盾突出，今后压力很大。我国人均耕地只有1.38亩，不到世界平均水平的40％，一些省（市）人均耕地已低于联合国粮农组织确定的0.8亩警戒线。北京、广州、海南、江苏等地成为闲置土地“重灾区”，四地闲置土地数量占全国的近四分之一，70%以上闲置土地性质为

3、住宅用地。广州约有54宗闲置土地被列入“黑名单”，被列入名单的闲置土地遍布广州的各个区域，从约定开工时间看，不少地块的闲置时间已经长达17年，闲置时间最短的也已有4年时间。虽然这54宗地的用地面积近192公顷，但总出让金额连6亿元都不到，以容积率为2计算，平均楼面地价仅约153元/㎡，土地成本相当低廉。从目前广州住宅用地地价水平看，南沙、花都等地地价低的1000多元/㎡，市中心地价则多高达6000-10000元/㎡。而这些闲置土地闲置了十多年，增值可能几十倍甚至上百倍。“黑名单”中，有一幅天河华景新城附近的宅地，

4、其使用权面积为19130㎡，总建筑面积103697㎡，至今已经闲置了13年，不声不响地见证了周边楼价从4000元/㎡到2万元/㎡的飞跃。而另一幅位于珠江新城晒12年太阳的CBD靓地也同样榜上有名，该地位于珠江新城花城大道南侧、海明路北侧，地块因法律纠纷烂尾了8年，后又再闲置4年。按照原规划8万㎡总建筑面积计算，楼面地价仅为1356元/㎡，但如今珠江新城地王价格已经达到15324元/㎡，以此计算，该块地仅仅是土地增值便接近11倍，开发商尚未动工获利已接近11.2亿元！可以说经济利益的驱使下的囤地是造成我国目前土地闲

5、置的根源，不可抗力因素和其它原因造成的土地很少，可以忽略不计。下面就从制度和执行两个层面来剖析造成土地闲置的原因。二、从制度层面来看土地闲置对于囤地等闲置土地问题，我国目前有三种处置方式：（1）征收闲置费。（2）无偿收回国有土地使用权。（3）限期开发。对于因不可抗力或政府及政部门原因造成土地不能如期开发的，开发期限予以迟延，不收回土地。前述三种闲置土地处置方式中前两种方式是全国通用的主要制度。征收土地闲置费和无偿收回国有土地使用权制度已经施行相当一段时间，可是效果并不明显，2007年统计的闲置土地比重和总和就是明

6、证。究其原因，主要是这两种闲置土地处置制度存在先天缺陷，在执行过程中必然遭受阻力。（一）、收取土地闲置费的缺陷　　首先，土地闲置费属于行政收费性质，可收可不收，随意性较大。国务院《关于促进节约集约用地的通知》加强了对土地闲置费的征收，但并没有解决土地闲置费的强制力问题。目前，各界人士对国务院文件的解读也仅仅是“原则上”按出让或划拨土地价款的20%征收。既然是原则上按20%征收闲置费，那实际执行中就可以不征收了，当然也可按少于20%的标准征收。可见，征收闲置费没有强制力，没有强制力自然也就没有了威慑力。　其次，土地

7、闲置费的计算以土地出让或划拨的价款为计费基础，起点过低。土地闲置的主要原因不是开发商没有开发能力，而是开发商故意闲置即囤地，期待将来升值。事实上，很多开发商也由此获得了不菲的收益。（二）、无偿收回土地的缺陷　　首先，无偿收回土地有违反法律之嫌。在保护私权角度看，我国立法部门的权利意识远不能适应新《物权法》的规定，无论是《物权法》之前的立法与规定，还是《物权法》之后的立法与规定，都是以行政权为中心，站在行政管理的角度，以权力意志为主创设法律条文，所以法条与行政文件均强调对于闲置土地可以通过行政处罚程序予以无偿收回，

8、但这样的立法符合物权法精神吗，我从商店买了一只杯子，国家在怎样的情况下才可以无偿没收我的杯子，除非我的杯子成为了违法或犯罪的工具。而对于合法取得的土地使用权，其权利与买来的杯子的权利并无本质区别。行政机关自然不应当享有超出民事合同法律范畴的特权，否则违反民事法律的公正原则。其次，无偿收回标准执行不一。土地属于不可再生资源，无限升值空间是其与生俱来的特性，而各地的地方保护主