孵化器建设报告初

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1、龙岗孵化器建设龙岗区写字楼租赁市场分析2012年全球经济持续放缓，国内通胀压力增大，在房产政策持续调控下，楼市依然面临着酷寒的压力。相较于三级市场（二手房买卖），调控政策对租赁市场影响并没有那么大，但深圳作为一个率先改革开放的港口城市，贸易经济对深圳经济的可持续发展有着至关重要的作用，对于写字楼市场来说，外贸企业客户的流失，以及他们办公楼以大换小的情况不断增多，都对深圳龙岗的写字楼租赁市场造成了不利的影响。并且龙岗区坚持产业第一的原则,以产业发展引领城市发展,把加快产业转型升级作为未来5年的首要任务,

2、不断推动经济总量、产业结构、发展质量的全面提升,实现由“产业大区”向“产业强区”的根本性转变,努力将龙岗打造成全市新兴产业支撑区、“高新技术产业的新特区”。在转型升级的背景下，龙岗区写字楼体量持续增多，供求始终处于结构性失调状态，这就使得龙岗写字楼的租金一直上不去，短期内的租金基本以稳为主。一、需求分析（一）新盘推出选择增加，高端品牌进驻龙城10/10商业房产调控继续加码，不少对前景持担忧态度的开发商加快了楼盘上市的步伐。另外受银行借贷政策的影响，一些急于回笼资金的房企也在年初抛售了手中大量的楼盘，据

3、调查购买写字楼的大部分客户都是投资客。品牌效应影响增大，使得大量高端品牌陆续进军龙岗市场，这无疑是给日趋激烈的市场再添了一把柴。这些高端品牌给龙岗市场带来的冲击不仅仅在销售和租赁上，其先进的服务和管理理念也必将对我司物业照成销售和租赁上的影响。以目前进驻深圳龙岗的“荣超英龙大厦”为例，其专业化的管理服务及人性化的运营方式已经给周边的竞争对手产生了影响。相信在这些高端品牌的冲击和影响下，龙岗的写字楼的管理和服务水准会快速迈入新的台阶。（二）经济危机加重小户型备受关注深圳作为一个率先改革开放的港口城市，外

4、贸在深圳总体经济中占有重要地位，而外贸企业则是龙岗租赁市场的主要客户源。并且很多企业也只是在龙岗设立分公司及办事处。近年来因美金贬值，龙岗外贸企业竞争压力增大，经济效益逐步下降。一些经营不善的小型外贸企业被迫关门，大型外贸公司关闭了龙岗设立的分公司及办事处，导致了龙岗写字楼总体市场需求回落。10/10随着全球经济的持续放缓，作为国内经济“三座马车”（出口、投资和消费）之一的出口渐显疲态。因对发展前景的担忧，不少外贸企业学会了精打细算。在缩减公司编制的同时也不再刻意追求大面积写字楼，而是一切从简。这种现

5、象也导致了年初在写字楼租赁市场上中小户型写字楼成紧俏品。据统计数据显示，2012年前三季度总体客户需求量有所回落。其中50-150平方米的写字楼需求量占总体需求量的50%左右，150~250平方米的写字楼需求量在30%左右，250~500平方米的写字楼需求量在10%~20%之间，而面积在500平方米以上写字楼的需求量不足10%。从表１中看出，龙岗中小型写字楼的需求占到了市场需求总量的80%以上。如果外贸出口持续低迷的话，相信深圳市场对中小型写字楼需求的热度会在接下来的很长一段时间里保持下去。表1：20

6、12年前三季度我园区客户需求统计表单位：平方米10/10二、租金分析（一）房价有所回落租金以稳为主通胀持续、物价飞涨，作为大件商品的写字楼租金自然也有所上涨，但随着房价的回落以及深圳龙岗写字楼体量的不断增多，写字楼租金上涨幅度基本为零。受到市场和写字楼体量增大的影响，我司开发物业竞争自是不言而喻的。以正中时代广场为例，正中时代广场是龙岗中心城标志性写字楼，地处龙岗中心城中心位置。从租金来看，目前正中时代广场的整体租金变化非常之大，从年初每平方米80元到现在的每平方米60元来看，基本可以说明现在龙岗写字

7、楼租赁市场疲软的状态，各个项目的租金也有下降的苗头；从客户量来看，较2011年相比，2012年的客户量也有所回落。（二）竞争加剧，租金结构性失调10/10租金出现回落的写字楼主要集中在竞争激烈的地段（龙岗中心城），及一些配套设施不是很完善的写字楼（例如天汇大厦、创兆广场）。受周边新增写字楼的影响，同样价格下，一些配套不完善的写字楼没有任何优势，于是不得不采取低成本租金的方式来吸引那些更注重成本的企业入驻。但像中心城区的写字楼，虽然内部配套不能满足现代企业的办公需求，但因其优渥的地段优势以及成熟的外部配

8、套，使得龙岗中心城中心区域的写字楼备受企业青睐。目前龙岗中心城中心区域写字楼租赁均价大致50元/平方米含税，基本保持稳定状态。但楼宇品质很好的写字楼，如维百胜大厦、正中时代广场的租金基本在55元/平方米以上，像摩尔城和珠江广场租金也在65元/平方米以上，部分开发商看到了这些区域价值，像荣超英隆大厦、万科天誉等高端楼宇正在繁华地段崛起，这些新元素的增加必将对我司开发的办公物业带来巨大的影响，因此我司急需把现在租赁模式细分定位这个问题解决，这样才能赢得目标客