工业用地价格标准的合理确定

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1、第３８卷第４期浙江大学学报（人文社会科学版）Vol．３８，No．４２００８年７月JournalofZhejiangUniversity（HumanitiesandSocialSciences）July２００８DOI：１０．３７８５／j．issn．１００８‐９４２X．２００８．０４．０１７工业用地价格标准的合理确定刘卫东段洲鸿（浙江大学东南土地管理学院，浙江杭州３１００２９）［摘要］我国工业地价偏低的客观性可从工业用地的生产要素特性、经济贡献、工业投资的风险分析和区域竞争力建设等方面进行解释。但工业用地成本核算，土地级差收益还原，工业厂房租金、售价

2、剥离和工业用地招拍挂成交价格修正等科学估价途径和方法，可以克服工业地价评估中非客观性因素的干扰。城市地价规律、不同用途的空间竞争、经济发展和区域均衡对于合理确定工业地价具有重要的作用和意义。［关键词］工业用地；地价标准；合理性检验StudyontheRationalDeterminationoftheStandardofIndustrialLandPricesLiuWeidongDuanZhouhong（CollegeofSoutheastLandManagement，ZhejiangUniversity，Hangzhou３１００２９，China

3、）Abstract：TheobjectivityofthelowerlevelofindustriallandpriceinChinacanbeexplainedfromtheperspectivesofessentialfactorsofproductionofindustriallanduse，economiccontribution，theriskanalysisofindustrialinvestment，andtheconstructionofregionalcompetitiveness．Theinterferenceofnon‐ob

4、jectivefactorsinindustriallandpriceassessmentcanbeovercomebyapplyingscientificapproachesandmethods，includingthecostaccountingofindustriallanduse，differentiallandrevenuereduction，industrialpropertyrenting，pricestripping，andthecurrentpriceamendmentofpublicbidding，auctionandlist

5、ingforindustriallanduse．Inaddition，thelawofurbanlandprices，thespatialcompetitionindifferentlanduses，economicdevelopmentandregionalbalanceareallimportantandsignificanttotherationaldeterminationofthestandardofindustriallandprices．Keywords：industrialland；landpricestandard；ration

6、alityexamination①目前，我国各地的工业地价水平偏低已成为共识。但是，工业地价偏低现象存在的客观性，［１］合理的工业地价标准如何确定，这些问题仍值得进一步研究。［收稿日期］２００７０７２４［基金项目］国家自然科学基金资助项目（４０４７１０５５）［作者简介］１．刘卫东，男，浙江大学东南土地管理学院教授，博士生导师，主要从事土地评价与规划、房地产投资分析、城市发展战略与管理等方面的研究；２．段洲鸿，男，浙江大学东南土地管理学院硕士研究生，主要从事房地产投资与不动产估价研究。①参见枟国务院关于加强土地调控有关问题的通知枠，国发〔２００６〕

7、３１号。第４期刘卫东段洲鸿：工业用地价格标准的合理确定１４７一、对工业用地及地价的再认识工业用地是指工矿企业的生产车间、库房及其附属设施等用地。工业用地价格是工业用地位置、土地质量、土地经济收益能力和土地供求关系的综合反映。从城市经济学看，工业用地、商业用地和住宅用地三者的地租支付能力比较，经典的空间竞租曲线是商业用地最高，其次是工业（制造业）用地，最［２］４２０低是住宅用地（见图１）。然而，这种情况在我国有很大的不同，我国主要城市地价都是商业用地最高，其次是住宅用地，最低是工业用地（见图２）。我国工业用地价格偏低是普遍存在的现象，显然不能将其简

8、单地归结于土地出让方式不合理，而应图1城市土地竞租曲线当从工业用地性质和工业地价形成机制上分析其存在的客观原因。图22006年第三季度我