农用地转建设用地

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1、农用地如何转为建设用地土地管理法将土地分为三类：农用地、建设用地和未利用地，并严格限制农用地转为建设用地。严格限制农用地转为建设用地的理由，法律上说了，是为了“保护、开发土地资源，合理利用土地，切实保护耕地”，坚守18亿亩耕地红线。但是，建设用地和农用地之间的巨大价差利润，激励着一些土地利益相关方要变农用地为建设用地，有时甚至甘冒违法犯罪的风险。我们这里所要说的土地利益相关方，是指农村集体土地的所有人或管理人，比如农村集体经济组织、村民委员会、村民小组，不将政府和开发商包括在内。所说的农用地，是指农民集体所有的农用地，不包括国家所有的

2、农用地。特别是，所说的转成建设用地，是指转用后的建设用地仍属集体所有性质，而不是转成国家所有性质，土地所有权仍属农民，不属国家，所以这里不涉及到征收土地的问题。农村集体的建设用地，按照法律规定，可以作为宅基地、乡镇企业用地（或叫工商业用地）和公益用地，但不得用于商品房地产开发建设，所以，将农用地转成建设用地，实际上就是三种情况：1、将农用地转成宅基地。2、将农用地转成乡镇企业用地。3、将农用地转成公益用地。根据土地管理法的规定，要将农用地转成建设用地，必须办理一种叫农用地转用的审批手续。不管是转成宅基地、乡镇企业用地，还是公益用地，都

3、必须办理农用地转用审批手续。如果未办妥这种审批手续，而将农用地用于非农业用途，则属非法占地行为，严重者将构成非法占用农用地罪。下面就来看看将农用地转成建设用地的审批手续是怎样办理的。一、如何将农用地转成宅基地。根据规定，将农用地转成宅基地的手续如下：1．提出建房申请。农村村民每年一次性向所属村民委员会提出建房申请，经村民会议或农村集体经济组织全体成员会议讨论同意，由村民委员会在村内将申请建房村民的现居住情况及申请建房情况予以公示，公示期不少于7日。建设农民公寓式住宅的，由农村村民与村民委员会(或村集体经济组织)签订农村村民建房协议。2

4、．审核建房申请。村民委员会(或村集体经济组织)将申请建房村民的现居住情况及公示情况、农村村民建房协议送镇、街国土资源管理所审查后，报镇人民政府或街道办事处审核。43．确定年度村民住宅用地范围。镇政府或街道办事处按照“一户一宅”的原则审核村提出的建房申请，并核定建房申请人名单送区(县级市)规划、国土房管部门备案。经镇政府或街道办事处审核同意后，由村民委员会(或村集体经济组织)向区(县级市)规划部门申请村民住宅用地，由区(县级市)规划部门根据村庄住宅规划，出具拟用地的规划意见。4．用地预审。使用新增建设用地的，村民委员会(或村集体经济组织

5、)持规划部门核定的用地红线、界址坐标向区(县级市)国土房管部门申请用地预审，由区(县级市)国土房管部门出具预审意见。5．用地报批。村民住宅用地涉及农用地转为建设用地的，由村民委员会(或村集体经济组织)按报批规定，持规划部门提供的用地红线、土地测绘机构出具的土地勘测定界技术报告书和地质、矿产、林业等相关职能部门审查意见，向区(县级市)国土房管部门申请办理农用地转为建设用地审批手续。由国土房管部门拟订农用地转用报批方案，依照《中华人民共和国土地管理法》的规定报有审批权的人民政府批准。村民委员会(或村集体经济组织)利用本村集体建设用地建设村

6、民住宅的，由市(县级市)国土房管部门报当地人民政府批准。用地报批经有审批权的人民政府批准、村民委员会(或村集体经济组织)依法办理农用地转用手续并缴纳有关税费后，由市(县级市)国土房管部门向村民委员会(或村集体经济组织)出具用地批复意见。6．申领建设用地规划许可证或乡村建设规划许可证。村民委员会(或村集体经济组织)持用地批复意见向规划部门提出建设用地规划许可申请。位于城市、镇规划区内的，由规划部门依据控制性详细规划核定建设用地的位置、面积、允许建设的范围，核发建设用地规划许可证；位于村庄规划区内的，核发乡村建设规划许可证。其中，建设农民

7、公寓式住宅的，规划部门向村民委员会(或村集体经济组织)核发乡村建设规划许可证或建设用地规划许可证；建设农民非公寓式住宅的，规划部门根据村庄住宅规划分割宅基地，并根据建房申请人的备案名单向申请建房的村民核发乡村建设规划许可证或建设用地规划许可证。7．申领建设用地批准书。建设农民公寓式住宅的，由村民委员会(或村集体经济组织)持规划部门核发的乡村建设规划许可证或建设用地规划许可证向国土房管部门申领建设用地批准书。建设农民非公寓式住宅的，由申请建房的村民持规划部门核发的乡村建设规划许可证或建设用地规划许可证向区(县级市)国土房管部门申领建设用

8、地批准书。48．办理权属登记。建设农民公寓式住宅的，由村民委员会(或村集体经济组织)持乡村建设规划许可证或建设用地规划许可证、建设用地批准书、农村村民建房协议依法向区(县级市)国土房管部门申请办理集体土地使用证或集体土地