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1、第35卷第4期浙江大学学报(人文社会科学版)Vol.35,No.42005年7月JournalofZhejiangUniversity(HumanitiesandSocialSciences)July2005城镇住房保障规模影响因素的相关分析研究褚超孚(浙江大学房地产研究中心,浙江杭州310027)[摘要]城镇住房保障规模既受住房保障需要范围的影响,又受政府供给能力的约束。城镇住房保障规模的主要影响因素体现在如下几个方面:人均财政收入、人均可支配收入、恩格尔系数、人均住房消费支出、商品房市场价格、居民人均使用面积、住房自有率、城市化率、
2、住宅用地年供应量和房地产开发投资量等,将这些影响因素分别与住房保障量或应受保障家庭比例之间做实证相关分析或理想值的模拟分析,可得到部分有意义的结果。其政策含义是,根据经济社会发展的阶段性水平,政府可对上述指标作政策性的适度调控,使城镇保障型住房的供应量努力保持供需的动态平衡。[关键词]保障型住房;住房保障影响因素;住房保障比例;住房保障政策[中图分类号]TV98[文献标志码]A[文章编号]1008-942X(2005)04-0106-08在以市场经济规律主导资源配置的条件下,商品房价格偏高和中低收入家庭住房支付能力不足的矛盾始终是住房问
3、题的关键。城镇住房保障制度正是政府和社会为帮助中低收入家庭解决居住问题、满足其基本生活所需住房的若干制度安排,它既是社会保障制度在住房领域的延伸,也是住房制度对社会保障的体现。根据经济学原理,市场有供需两个方面,市场要达到供求均衡的条件①是市场经济的充分竞争和信息对称。但保障型住房不能归入一般意义上的商品市场来考察,它不会通过市场规律自动地达到供需平衡。它既要受到市场规律的影响(如商品房价格波动),又要受到政府供给能力的硬约束。因此,城镇居民保障型住房的需要量只有在政府供给能力能够承担的条件下才是有效的。也就是说,保障型住房的供应规模要
4、受到政府的财力、土地供应量和住房市场价格水平等因素的影响,对这些影响因素的适度调控会有助于城镇住房保障能力的提高。一、影响住房保障规模的因素识别及分析框架模型本文通过对前人研究的理论分析,并结合我国城镇住房保障的实际情况,认为住房保障规模的主要影响因素有以下内容:从住房保障需要的角度而言,主要有家庭收入、人均消费性支出、人均住房消费支出、恩格尔系数和居住面积标准;从政府供给能力的角度而言,主要有经济发展水平(又可分为人均国内生产总值和人均财政收入两项)、居住用地供应量和固定资产投资额;在影响住房保障规模的因素中,有些因素是从需要或供给能
5、力单方面影响的,也有因素是从供需双方影响住房保[收稿日期]2005-03-07[本刊网址·在线杂志]http://www.journals.zju.edu.cn/soc[基金项目]浙江省哲学社会科学基金重点项目(Z04G206)[作者简介]褚超孚(1964-),男,浙江余姚人,浙江大学房地产研究中心副研究员,博士研究生,主要从事房地产管理和教育经济管理等方面的研究。①本文将“保障型住房”定义为:为了实现社会公平、实现中低收入阶层居民的基本居住权,由政府直接投资建造或由政府以一定方式对建房机构提供补助、由建房机构建设,并以较低价格或租金向
6、中低收入家庭进行出售或出租的住房(在我国现阶段主要指经济适用房和廉租房)。©1994-2010ChinaAcademicJournalElectronicPublishingHouse.Allrightsreserved.http://www.cnki.net第4期褚超孚:城镇住房保障规模影响因素的相关分析研究107障规模的,这些因素主要有城市发展水平(又可分为城市化率和城镇人口密度两项)和商品房市场[1][2]价格。为了进一步验证上述影响因素选择的合理性,本文选择与浙江省城镇住房保障有密切关系或者有专门研究的政府部门、房地产协会和科研
7、院校的相关负责人,或对住房保障业务熟悉且有深入研究的高学历人士进行了访谈与问卷调查。笔者根据问卷与访谈的情况对上述指标作了一些修正:(1)部分变量之间相关性很强,需要作一些合并与取舍。如“人均GDP”和“人均财政收入”、“人均可支配收入”和“人均消费性支出”两对指标均具有高度的正相关性,为此,分别选择保留了“人均财政收入”和“人均可支配收入”;“恩格尔系数”和“人均住房消费支出”两者之间的相关性也很[3][4]强,一般而言,恩格尔系数越低,住房消费支出额就越高,但也不能排除将食品消费减少额用于教育和旅游等消费的可能性,鉴于该两项指标相关
8、方向的不确定性,故在下文应用研究时仍然将该两项指标作为独立变量保留。(2)“城镇人口密度”是衡量“城市发展水平”的一个重要指标(特别是在城市之间作比较时),但如果单独研究某一个城市或一个区域则没有必要列该项