[开发项目拓展]深圳非农的建设用地开发策略

《[开发项目拓展]深圳非农的建设用地开发策略》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在行业资料-天天文库。

1、WORD完美.格式编辑【开发项目拓展】深圳非农建设用地开发策略非农建设用地的来龙去脉2004年以前，深圳的宝安、龙岗两区属于农村建制，行政管理主要是镇政府和村集体，人员也主要是村民，所以土地也主要是农村土地，以农用地为主。按照法律规定，农村土地中可以安排一定数量不用于农业生产的非农建设用地，主要分为三部分，一是村民每家每户的宅基地，用来建住宅；二是村里的工商发展用地，可以兴办集体企业，建设厂房；三是公共设施用地，用来建设道路、学校等。上世纪90年代，由于深圳制造业的快速发展，各村都有大量农用地未经批准用于非农建设，导致农用地大

2、量流向建设用地，尽管经济上取得了极大收益，但破坏了城市建设的统一规划、破坏了法律的严肃性。1993年，深圳市政府颁布《宝安龙岗区规划国土管理暂行办法》（深府【1993】283号）文件，要求宝安龙岗两区的规划国土派出机构按照统一的标准，给各个行政村划定非农建设用地，除此之外的农用地不得擅自改为非农建设用地。在这个文件实施之后，理论上只有两种土地可以用于建设，一是划定的非农建设用地，二是农用地被政府征用为国有土地后用于建设。专业.整理.分享WORD完美.格式编辑1993年政策的主要目的，只是将各个村的非农建设用地指标确定下来，以免

3、非农用地失控地扩展，因此，农村的建制仍然保留、村民的身份仍然保留，关外大量的土地仍然是村集体享有所有权，这些集体土地中的的非农建设用地，与国内其他省份农村地区至今仍使用的非农建设用地概念完全一样，是集体所有的、用于非农建设的土地。2003年，深圳进行全市统一的城市化，将宝安龙岗两区的建制从农村变为城市，镇政府改为街道办、村集体改为股份公司、村民变为市民，因此，从理论上说，所有的集体所有土地在一瞬间全部变为国有。但是，所有的村集体和村民显然不同意这样刚性的一次性转变，因此，在行政村和村民小组变为股份公司的同时，市政府留了一笔资产

4、给予股份公司，主要是三部分，一是原来集体名下的产业和实业，经过资产清点后仍保留给股份公司；二是按照原农村划定非农建设用地的标准，按照人口和户数划定一定的建设用地指标留给股份公司使用；三是对非农建设用地之外的土地统一征收后，按照土地价值和地上财物补偿一部分货币给股份公司和村民个人，其中有一部分是用土地来替代货币，补偿给村民，这部分土地成为“征地返还用地”。专业.整理.分享WORD完美.格式编辑将转地过程中的非农建设用地交给每一个股份公司使用，可以想象到它的复杂性:首先要从公安部门了解到每一个村的人户数，计算出各个村应该保留的非农

5、建设用地，然后从国土部门了解到各个村历史上已经划定的非农指标，两者的差额就是需要追加补足的非农建设用地指标数字，同时要查明和处理每个村的违法用地，再将综合计算出来的非农建设用地分摊成居住、共商发展和公共设施三种用途。完成这些工作后，实际上只是算出来各个村实际拥有的非农建设用地指标，这个指标还需要结合实际土地情况进行选址，出具用地方案图、发出批复文件，这才算完成非农建设用地的全部落地。显然这个过程要耗费大量的人力物力，而且涉及到很多纠纷，所以，这个过程直到十二年后的今天还没有完成。据了解，2004年转地后应该选址批复的非农建设用

6、地约47平方公里，到目前为止，还有约4平方公里的非农指标没有完成选址和批复。专业.整理.分享WORD完美.格式编辑过去，非农建设用地这个事情比较受排斥，因为划定和批复非农建设用地的同时，一般需要村股份公司交出股份公司占用的一些土地，这些土地按照2004年统一转地要求，应该由政府征用，收归国有。也就是说，在2004年宣布宝安龙岗城市化后，很多非农建设用地之外、应该由政府征用的土地也没有完成实际的征用，主要的原因是股份公司不配合签订征转地协议、不配合交出实际占用的土地。因此，城市化之前村集体占用的土地在转地后分为了三部分，一是被政

7、府征用且完成了向政府移交的土地；二是划定了非农指标且获得了用地批复和方案图的、由股份公司留用的非农建设用地；三是应该由政府征用、但实际上仍有村股份公司占用的违法用地。这时的非农建设用地有三个重要特点一是它不同于其他省市的非农建设用地，因为深圳的非农建设用地理论上已经全部收归国有，是国家所有而不是集体所有，而其他省市的非农建设用地仍然是指集体所有的、用于非农建设的土地；二是非农建设用地的建设使用，需要村股份公司与政府签订土地使用权出让合同，仅限自用，性质为非商品性质，不能转让销售。三是非农建设用地的建设使用需要符合城市规划、符合

8、各项城市建设用地的管理。而其他省市的非农建设用地由于位于农村，一般不存在负责的规划约束。专业.整理.分享WORD完美.格式编辑显然，由于深圳的原村民大多是先富起来的那一部分，他们并不需要这么多自用的非农建设用地，因此，十几年来，非农建设用地的交易转让一直有很强的动力。非农建设