【5A版】房地产开发如何拿地.ppt

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1、2007年06月25日地产发展部如何拿地总计：78页时间：100分钟基本知识信息来源获取途径拿地步骤总结心得分享认识土地目录意义土地储备附加值战略发展需求拿地工作的重要性意义在房地产环节中土地是第一拿地找钱建房卖房管房土地是做项目的基础是根本吃着碗里做着锅里种着田里开着山里土地的属性总量确定性不可再生性高附加值性多种不对称性高政策导向性竞争非理性拿地原则前瞻性合法性灵活性合理性认识土地土地分类（建设用地农用地未利用土地）会查地类表会查规划用地性质表基本农田一般农田集体建设用地国有农用地国有林地国有建设用地土地概念这些概念和相关政

2、策规定要搞清楚并熟悉其对应的征地审批程序农民补助、拆迁费用、土地出让金、税费……（注：土地评估的价格构成中农民补助、拆迁费用是刚性的，而所有土地出让金的事情都可以缓一下）。清楚土地最终的价格、付款方式、整体的操作程序等，这样我们就可以和开发区、土地部门等进行充分的沟通。把所要了解的情况弄清楚，然后根据天明的实际情况，找到一个中心的点。土地评估构成宗地要素容积率限高建筑密度绿地率看图道路交通图航测图地界图宗地图控制性规划图红线图（地块、建筑)周边要去找各个区的土地所所长街道办事处土地管理所土地稽查等的主要负责人了解土地信息市区内部

3、队用地的转让房管局熟人介绍因资金、证件不到位的暂停项目地市土地推介会（关注18个地市）土地信息来源资产管理中心处理的不良资产储备有土地而缺少开发资金的房地产公司上网报纸等公开处理信息查询等途径公司高层获取的信息法院查封拍卖的公开信息烂尾楼收购土地信息来源省域化战略重点城市战略郑州（中牟）信阳商丘漯河新乡……土地获取路径总结国有土地出让协议转让行政划拨租赁作价出资或入股股权拆分资产剥离土地获取途径流线图土地获取基本模型见流程组合城中村改造模型基础工作：列入改造计划土地确权用地控规设计拆迁项目可行性研究办理国有划拨土地证工作模型1经

4、济适用房工作模型房管局（发改委）指标申请发改委立项批复规划局选址意见发改委立可研批复土地部门征地申请用地规划土地证方案审查建设规模批复建设工程规划许可证施工许可证销售许可证工作模型2协议拿地模型项目建议《项目建议批复》签定进区框架协议递交《可研报告》《可研批复》颁发《选址意见书》颁发《建设用地规划许可证》签定《国有土地出让协议》项目报审《建设工程规划许可证》申请工程报建施工图审查招标备案报建审批质检、安检审批核发《施工许可证》核发《预售许可证》工作模型3招拍挂拿地模型获取土地使用权拍卖公告信息报名竞买并买取拍卖文件报送竞买资料领

5、取竞买号牌在规定时间、地点参加现场拍卖确定竞得人签订《拍卖成交确认书》签定土地使用权出让合同交纳土地使用权出让金取得国有土地使用权证工作模型4了解土地政策和法规的背景对政策要有预见性了解新闻背后的新闻拿地前期准备了解土地政策和法规的背景对政策要有预见性了解新闻背后的新闻准备1研究政策发现机会土地是宝稍纵即逝尽可能避开通过招拍挂方式寻找协议拿地的途径和办法准备2争分夺秒储备土地要考虑长中短期项目的配比与结合准备3建立考察评估地块的指标体系建立投资分析模具形成征地报告模板准备4建立评估体系拿地实战收集土地信息关注市场研究政策设计获取

6、路径获取土地取得土地证搜集土地信息重点集中郑州土地市场关注河南其他地区优质土地建立土地交易信息库步骤1土地政策研究跟踪国家及地方土地政策最新动态定期察看国土资源部相关网站根据地块的性质，提供对应政策法规支持对目标地块的获取方式，提供建议步骤2设计获取路径研究地块相关资料设计最佳土地获取路径研究有关政策规定设计最佳土地获取路径步骤3获取土地取得土地证进行土地储备步骤4加强基础工作步骤5土地初判模型按照获取的信息填写定性分析表多方面了解详细信息初步设定土地的获取的途径步骤6土地投资测算模型实地勘测地块，了解地块周边情况了解周边项目和

7、土地价格买航测图，了解项目规划了解规划设计要求或预设规划设计要求结合区域市场，进行物业发展建议设想预估土地价及产品进行成本概算工作模型3了解征地的审批程序步骤7不管是耕地还是荒地或者其它的土地性质一定要搞清楚弄明白审批程序2只有把这些事情都清楚之后相应政策才会比较清楚哪种土地哪一级部门授权有哪些权力审批的程序是什么都要特别清晰审批程序3了解土地评估价格及价格的构成步骤8了解重要的分析指标步骤9征地时需要对所选城市区域地段进行了解和指标分析选定意向地块后应对其有所调查和了解分析指标1具体考虑指标如下当地人均年收入(体现其生活质量)

8、城市化程度率人口数量(可分析潜在客户群)当地房地产开发状况腹地(潜在外延辐射力发展)地块周边环境:1000米以内有无竞争对手、对手实力如何、楼盘怎样、附近交通状况、有无学校、商务设施……分析指标2位置面积价格：地价增值空间大政策：可享受优惠政策合作方式分析指标3