商品房预售款监管法律制度地研究

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1、·⋯南开大学学位论文原创性声明本人郑重声明：所呈交的学位论文，是本人在导师指导下，进行。研究工作所取得的成果。除文中已经注明引用的内容外，本学位论文的研究成果不包含任何他人创作的、已公开发表或者没有公开发表的作品的内容。对本论文所涉及的研究工作做出贡献的其他个人和集体，均已在文中以明确方式标明。本学位论文原创性声明的法律责任由本人承担。‘学位论文作者签名：’年月日摘要在商品房预售中，预购方取得的仅是一份预售合同书，真正的标的物正处于建设中，因此，预购方面临房屋能否按期、按质交付的风险，而此过程将诱发房地产开发商过分投机、欺诈等违法行为。其中，预售款作为一

2、项重要的融资，根据法律的规定应当用于本项目的建设，但是在实践中很多开发商将预售款挪作他用，甚至携款潜逃，导致楼盘“烂尾’’的事件时有发生。预售款监管的无政府状态所带来的危害不容忽视，严重地损害了购房者的利益，扰乱了房地产市场的秩序，已经成为困扰房地产业健康发展的一个严重问题。因此，本文通过分析研究，对我国商品房预售款监管法律制度的完善提出了几点拙见。本文第一章通过对商品房预售制度的确立、我国发展现状及存废之争的介绍，通过对商品房预售制度本身存在的问题和由于监管不力造成的问题进行详细的分析，得出结论：应当对商品房预售制度进行完善而非取消。在我国，商品房预售

3、制度起初就是被当作一种房地产企业的融资手段来设计的，购房人丧失了购房款的所有权，却又在相当长的时间内无法获得其对价——房屋，使得购房人承担了所有的市场风险。因而加强对预售款的监管，是控制我国商品房预售市场风险，重新平衡购房人与开发商之间的权利义务关系的关键点。因此，本文第二章就从商品房预售制度的风险、制度经济学、法学理论三个角度对商品房预售款监管的理论基础进行了详细的分析。本文第三章对现行的各种预售款监管的模式进行了介绍，通过对我国关于预售款监管的立法现状和存在问题的分析，以及对全国各地不同做法的介绍，为后面章节从技术方面对完善我国预售款监管制度提供了实

4、践基础。我国目前全国统一的预售款监管立法只有原则性的规定，不具有可操作性，而各个地方的规范文件一方面很不完善，另一方面法律位阶也较低，因此，本文第四章在前面分析的基础上，对我国商品房预售款监管法律制度的完善从监管主体、预售款收存与拨付、法律责任等方面提出了具体的建议，这也是本文的创新点。关键词：商品房预售预售款监管主体AbstractAbstractInthepropertypre-sale，thepurchaserisonlyachievedapre—salecontract，Therealsubjectisbeingconstructed．Sotha

5、t,thepurchaserfacestheriskofscheduleandquality．Inthisprocess，estatedeveloperswillhaveexcessivespeculation，fraudandotherviolations．Pre-saleaccountasanimportantfinancing，Inaccordance、viththeprovisionsofthelawshouldbeusedfortheconstructionofthisproject,Inpractice，however,manydevelop

6、erswillbedivertedpre—saleaccount,evenabscond、jI，iththemoney,leadingtheconstructioncouldnotbecompleted．Faultinessofregulationbringsalotofharmoftheinterestsofpurchaserseriouslyanddisruptedtheorderoftherealestatemarket．Therefore，throughtheanalysisofthisarticle，1wanttobringseveralsug

7、gestionsofpre-salesupervisionofChinesecommerciallegalsystem．Inthefirstchapterofthearticle，theauthorintroducestheestablishmentofpropertypre-salesystem，China’sdevelopmentandtheretentionorabolition，andanalysistheproblemsofthesystemandalsothelackofsupervision．Cometotheconclusionthatu

8、nderthecurrentmarketsituation，propertypr