证大房地产西镇项目营销模式分析

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1、1．1选题背景及意义第一章绪论弗一早珀比1．1．1研究背景改革开放30多年，房地产业取得了突飞猛进的发展，国家统计局公布的数据显示，房地产业增加值占我国国内生产总值(GDP)比重超过5％，在我国国民经济发展中起着非常重要的作用，同时也成为了国民经济的支柱产业。在日渐成熟、规范的市场以及在国际化如此盛行的时代，国内外资本纷纷聚集于此，国内房地产行业也步入了高速成长的阶段。巨大的利润空间吸引了众多的竞争对手加入。然而，在房地产如火如荼发展的同时，也暴露出一些问题，给房地产业的健康发展带来诸多隐患和阻力。在经历了06、07年房地产市场火爆异常的高潮期后，08

2、年房地产市场开始进入调整期，步入了此轮房地产周期的下行阶段，房地产市场观望情绪浓重，成交量急剧萎缩，众多房地产企业承受资金紧张压力，有些中小房地产企业甚至破产倒闭，在现阶段房地产调整的市场状况下，房地产开发商唯有多谋善断，精于营销，开发出可以真正挖掘消费者刚性需求的优质项目，才能使企业不断发展壮大，立于不败之地。1．1．2研究目的尽管普遍认为，真正的房地产营销模式只是从单一趋向综合，从单纯的项目销售广告服务趋向产品本质内涵，从混乱的表面上的重点趋向规范有序，正在日益成熟、日益完善。但放眼今天的房地产市场，很多地方还值得我们沉思。目前的房地产市场，整体供

3、应量大于市场有效总需求，反过来，潜在的市场需求大于市场总供应量。这一悖论的存在，正是由于房地产企业没有做好市场细分和产品定位，在项目营销模式上研究的不够深入、不够细致，所以导致了房地产市场结构的失衡。在现今的市场上，提高企业的竞争力、抢占市场份额、开发成功的房产项目、树立企业品牌、使企业获得长足的发展，就必须加强真正的房地产开发营销计划。我希望在本文证大西镇项目实例研讨中能够解决如下问题，通过理论与实践结合，对证大西镇项目案例营销定位整个过程分析研究，进一步完善房地产项目营销定位流程，提供一个系统性的、切实可行的流程模式为房地产开发商和相关同行业者借鉴

4、，有利于进一步提升我国城市房地产项目营销水平。1．1．3研究意义房地产营销模式研究工作，从大的方面来说，可以更好地满足国家建设和人民群众的物质和文化生活的需求，促进国民经济的健康发展：从小的方面说，可以促进企业的长足发展，确保建设项目的顺利进行，实现资金的回笼与项目的赢利。具体而言，营销模式研究的意义主要有以下几点。首先，有利于把握市场脉搏，经营好房地产开发企业的目标市场。在深入分析的营销策划可以使一个真正的房地产开发企业，以充分了解的市场情况，消费者的消费倾向，以消费，了解市场供应和需求情况的竞争对手，以及预测市场趋势，可靠的市场基础确定为企业的业务

5、发展方向，制定发展策略，以扩大潜在的市场份额。其次，它有利于房地产开发企业评估市场风险和回报。面对不断变化的市场环境和日益激烈的市场竞争中，不少房地产开发企业都渴望了解的市场开发项目，政策风险，财务风险，以及项目盈利的过程中可能遇到的风险。从项目准备阶段开始，分析项目的优劣势与市场条件，目标客户的需求，市场营销的风险和收益进行评估，从而制定正确的发展战略。其三，能够促进房地产开发企业提高管理水平，提高市场竞争力。不知道了解市场，跟据个人喜好随意进行产品定位，或盲目地跟随竞争对手的动作，或无法掌握不断变化市场趋势，只能将企业与项目推进危险的境况。只有通过

6、市场营销计划，对市场充分了解和预测市场变化的规律，把握市场，才能满足市场的需求，提高企业的市场竞争力。1．2国内外研究现状1．2．1国外研究现状国外任何新产品的开发，聘请专业机构进行市场研究，进行营销策划，是决策的必然之路。但是国内，仍然有太多的企业决策程序不科学，风险很大，从尺度接触的情况看，国内开发商的态度目前也是两极分化。营销能力强，知名度比较高的开发商对全程营销模式认可度比较高，这类公司本身的整合能力很强，他们在每一个模块上，都力求专业机构提供服务，会要求很专业很精细。很多初入房地产行业的开发商由于不太熟悉市场，不熟悉房地产开发经营，对房地产全

7、程营销服务需求更为迫切。当然还有一些企业并不重视全程营销，常常是产品做好了，找一些公司代理销售。显然，他们的观念需要转变，随着房地产市场竞争的加剧，定制产品服务已是房地产开发的标准模式，如果在销售前不能够做到未雨绸缪，运筹帷幄，后期营销推广能够有本质改变的可能性不大。深圳的房地产全程营销在全国是处于领先地位，上海、北京这两个地区的房地产业都比较发达，营销水平也比较高，基本都对全国或区域房地产市场有一定的辐射能2力，现在内地城市越来越多的开发商开始重视全程营销了。1．2．2国内研究现状国内营销模式早期著名的当数广东省佛山市顺德区碧桂园项目。项目在早期并不

8、成功，由著名的策划者王志纲进行策划之后，带来了新的理念与形象，使人而耳目一新，最终一举成功美名