【5A版】预售合同法律风险防范(精).ppt

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1、协力律师事务所并购金融法律事务中心马晨光上海·江苏·北京·大阪房地产销售法律风险防范一、规范销售行为，防范合同无效和行政查处1、规范销售行为，依法持证预售（“五证”）。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条商品房预售，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可

2、证明。▲无证预售形式包括收取意向金、会员费等等；▲无证预售还可能遭致行政查处，举报人可能就是你的竞争对手！（项目名称宣传）《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。建设部在《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》建房2010年9月3日[2010]53号“加强商品住房预售行为监管。未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得

3、进行预售，不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用，不得参加任何展销活动。”“未取得预售许可的项目，不得以认购、预定、排号等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等费用”。正确认识认购书（定购单）《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买

4、卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。定金罚则定金”不同于人们日常中所使用的“订金”、“预付款”“不可归责于当事人双方的事由”可以免责。最高法院有关专家对“不可归责于当事人双方的事由”有两种倾向性意见：第一种情况是开发商和购房人都有买卖房屋的诚意，但双方在正式订立商品房购销合同时就原先预约合同中没有出现的条款不能协商一致导致最终未能签

5、订合同；第二种情况是一些不可抗力因素，例如预约合同签订后开发项目被政府行政决定取消、缓建，开发商的主体资格丧失，自然灾害导致开发项目灭失等对策在认购书明确预售合同的主要条款如价款、付款方式、交付、面积等，同时在认购合同中加入以下条款“双方签订正式的房地产预售合同时，房屋的价款、付款方式、交付、面积等商业安排与本协议保持一致，其他通用条款适用《上海市房地产预售合同》标准版执行”认购书最好做一个约定“购房者不得以国家房贷政策调整等理由履行本协议约定的义务”开发商应当将解除认购书的通知发送至对方并留下记录必要时，可

6、通过合法公证邮寄的方式送达，避免被买受人以重复出售房屋、或者以我方不去签订合同违约为由追究责任。对于房屋规划范围内的房屋及相关设施的宣传应当谨慎例：“2房变3房”——阳台封闭改房间“买一送一”——LOFT“38万元起”……《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合

7、同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。律师提示：合同条款：“任何一方不得援引任何其他书面的、口头的承诺、声明、告示、宣传资料。合同未作规定的以该房屋现状为准，有关该房屋的宣传材料、广告等仅作为参考，不作为房屋的交付标准和条件”。对可能不一致处应设置提醒告示牌，有条件的应要求购房人签字确认。3、对规划范围外的环境设施的宣传也应合法例：“步行15分钟至轨道交通线”“周边拥有200万平方米生态湿地、100万平方米天然林……”《房地产广告发布暂行规定》第十条房地产中表现项目位置，应以从该项目到达某一

8、具体参照物的现有交通干道的实际距离表示，不得以所需时间来表示距离。第二十一条　违反本规定发布广告，依照《广告法》有关条款处罚。《广告法》无具体处罚条款的，由广告监督管理机关责令停止发布，视其情节予以通报批评，处以违法所得额三倍以下的罚款，但最高不超过三万元，没有违法所得的，处以一万元以下罚款。1、严密的量身定做的合同文本是防范风险的最后一道防线；（1）合同约定应体现预见性、前瞻性；▲名义楼层问题▲面