【5A版】项目开发过程规划设计管控要点.ppt

《【5A版】项目开发过程规划设计管控要点.ppt》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在工程资料-天天文库。

1、项目开发过程规划设计管控要点产品中心规划线1什么是房地产设计管理？2开发商设计师前期决策设计阶段施工建设市场销售设计先行，分析决策规划、建筑、景观、室内巡查把控，设计变更信息反馈，设计优化规划设计管理贯穿项目开发全过程一、前言4什么是房地产设计？5设计说明书6规划设计城市总体规划城市设计控制性详细规划概念规划修建性详细规划建筑设计方案设计扩初设计施工图设计景观设计方案设计扩初设计施工图设计室内设计方案设计扩初设计施工图设计市政设计道路设计管线综合设计各专业管线施工图设计燃气热力自来水污水中水电力电信专项设计弱电设计消防设计人防

2、设计幕墙设计灯光设计标识设计…房地产项目开发所涉及的各专业设计内容城市总体规划（项目决策依据）控制性详细规划（产品定位依据）修建性详细规划（开发建设依据）城市总体规划一、合理制定城市经济和社会发展目标；确定城市的发展性质、规模和建设标准；安排城市用地的功能分区和各项建设的总体布局；布置城市道路和交通运输系统；选定规划定额指标；制定规划实施步骤和措施。示例：《青岛市城市总体规划（2006-2020）》控制性详细规划二、确定土地使用性质及其兼容性等用地功能控制要求；确定容积率、建筑高度、建筑密度、绿地率等用地指标；基确定础设施、公

3、共服务设施、公共安全设施的用地规模、范围及控制要求，地下管线控制要求；确定基础设施用地控制的界线（黄线）、各类绿地范围的控制线（绿线）、历史文化街区和历史建筑的保护范围的界线（紫线）、地表水体保护和控制的地界线（蓝线）等“四线”及控制要求。示例：《青岛市李沧区青银高速东部片区控制性详细规划》修建性详细规划三、进行建设条件分析及综合技术经济论证；作出建筑、道路、绿地等空间布局和景观规划设计，布置总平面图；道路交通规划设计；绿地系统规划设计；工程管线规划设计；竖向规划设计；估算工程量、拆迁量和总造价，分析投资效益。示例：《青岛市李

4、沧区青银高速东部片区控制性详细规划》11项目前期定位阶段二、项目前期决策周边市场（或城市）产品调研项目区域环境研究项目基础资料调研城市规划管理技术规定研究项目规划控制文本研究项目前期调研1.项目前期调研下沙财通项目下沙财通项目钱江新城新项目钱江新城新项目二、项目前期决策2.项目定位与研究多种产品类型和数量如何确定？各产品类型都不适合怎么办？经济测算产品研究方案预览困难预测分析归纳解决问题二、项目前期决策——案例：山西太原项目难点：星河湾在对面，已成型；商务谈判前需更准确的经济指标基础。思考：同市场部沟通，采用集团高端公寓类产品

5、——诚园系，全石材，精装修，200方户型；商务地块为酒店+酒店式公寓+办公。举措：自己完成较为准确的总图布置，并完成模型。结果：准确的测算数据和商务谈判的有利道具二、项目前期决策同类产品分析比对环境与建筑方案设计经济指标沟通交流专业角度产品定位设计指导项目前期规划设计3.项目前期规划设计的作用二、项目前期决策4.项目前期决策阶段规划设计管控要点总结前期调研——熟悉公司产品，专业眼光，专业沟通。经济测算——在设计过程中发现问题、解决问题，困难预测。深入研究——规划布局、建筑形态的深入研究，找寻适宜案例，分析归纳，为后期项目的顺利

6、展开做好铺垫。规划设计阶段三、项目设计阶段的规划设计管控1.规划设计阶段规划设计管控要点平面布局——空间关系、轴线、景观节点、室外泳池、入口、退红线、合理利用土地交通组织——人车分流、入口大堂（雨棚）、坡道位置、车库入口景观意向——景观最大化、纳景、造景竖向标高——架空层、周界周界设计——道路截面、社区氛围三、规划设计管控2.平面布局案例——杭州西溪诚园关注点：空间关系轴线、对称南低北高适宜的景观节点会所的设置室外泳池结合会所三、规划设计管控——上海塘镇项目关注点：主入口交通组织三、规划设计管控关注点：车库入口问题：地下车库入

7、口离建筑太近思考：地库入口靠近建筑，影响业主入户，有噪音，影响建筑外立面与车库的交接。在规划设计中应慎重考虑。举措：设计更改，调整，在规划设计阶段避免此类问题发生。车库离建筑太近的不良影响3.交通组织案例——某项目地下车库入口三、规划设计管控关注点：别墅道路的曲线要点：曲线道路的弧度思考：既要便于通行，又要形成曲径通幽的道路延伸感。举措：利用圆弧处的绿植巧妙遮挡视线。——象山白沙湾项目三、规划设计管控4.景观意向案例——青山湖玫瑰园关注点：景观最大化要点：有较佳自然景观的情况下，建筑主要功能朝向景观三、规划设计管控——巴厘岛宝

8、格丽酒店关注点：景观最大化，台地要点：建筑主要功能朝向景观，合理利用地形三、规划设计管控——千岛湖度假公寓关注点：架空层三、规划设计管控4.周界设计案例——临安青山湖红枫园项目关注点：小区周界标高思考：为保证合院庭院的私密性，需与沿河绿化带保持一定高差。我们去现场实际踏勘后发