江南新苑经典营销案例分析

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1、江南新苑——都市后小康生活典范建筑类型：物业类型：占地面积：建筑面积：均价：开盘日期：物业管理费：开发商：物业管理：代理商：地理位置：小高层、多层(带电梯)住宅10万平方米40万平方米6000元/平方米2003年4月26日2.3元／平方米／月广州城建开发景城房地产有限公司广州城建开发物业有限公司广州城建开发兴业房地产中介有限公司广州市海珠区新港西路南侧40号江南新苑——都市后小康生活典范39下卷综合型物业917江南新苑居住小区位于广州市海珠区，新港西路以南，东晓南路以东，怡乐南路以西，晓港东马路以北。临近中大、晓港地铁出

2、口，有30多条公交线路，可四通八达，周边配套非常成熟完善。优质的生态、人文与交通条件，都为该项目打造成为“后小康生活模式典范“奠定了得天独厚的天然基础。一项目分析1、项目交通极为便利⑴四面环路小区四面环路，东南西北周长共约1340米。北面的新港西路宽60米，东面怡乐南路宽26米，南面晓港东马路宽10米，西面东晓南路宽40米。⑵交通便捷广州地铁二号线横贯用地北面的新港西路，在距小区不远，设计有地铁出入口，交通极为便利。向东、向西可通至鹤洞大桥和华南快速干线，西面是东晓南路及内环路，向南、向北可通至内、外环高速公路。小区周边

3、方便的交通路网，为小区内居民出行提供了相当便利的通道。２、项目融入新理解：都市后小康居住模式广州快速增长的经济和领先的房地产市场，使广州人均居住面积已超过13平方米，市民生活水平开始由小康向“后小康”跨进。“后小康”城市人的居住需求比小康高了一个层次，人们对喧嚣的城市生活已经讨厌，表现出回归自然的需求意识，对清新的空气和幽雅的生活环境越来越向往。针对这一状况，开发商广州城建集团率先在行业内提出了“绿色”、“舒适”、“便捷”、“信息”、“多样”、“安全”等六大标准的“都市后小康居住模式”。⑴绿色标准采用建筑节地、节能，利用

4、原生绿化，使小区绿化覆盖率大于30%；独立的水系统，提供家庭管道直饮水，各中水收集来补充湖水，雨水过滤浇花，使水资源得到最大化利用；在环保方面，杜绝含高挥发、放射性建材材料，垃圾分类，无害处理。⑵舒适标准采用科学建筑布局——北高南低的围合式布局，良好换气系统，宽敞楼距、开阔户型设计，不断导入新鲜空气；日光时间超过国家建筑标准；选择环保隔音材料，消除外界噪声影响，使居住环境达到仿真模拟测试最优舒适度。⑶便捷标准小区在功能分区的基础上，进行人车分流，尽量保证“人、车、物”流动的便捷。便利店、生活配套商业区5分钟到达；学校、商

5、场、城市公共绿地、公园等10分钟到达；运动场、大型超市、医院等15分钟步程；紧靠双地铁站、公交车站，快速路数分钟可达。⑷信息标准电话、电脑网络、有线电视、智能化管理等信息网络一应俱全；远程教育、远程医疗等视频点播触手可及；电子商务、网上冲浪等随心所欲。⑸多样标准户型设计有78平方米、95平方米、102平方米等多种户型，可供多样选择；建筑外貌美观、多样，富有个性；优美的环境体现时代的多元文化品位；多层豪华会所满足礼仪、健身、娱乐等多种休闲活动。⑹安全标准江南新苑通过先进的规划设计理念，采用高科技系统，如智能化的保安监控系统

6、，自动化的一卡通、不停车收费系统等，从全方位为小区业主生活安全保驾护航。３、以白领阶层为目标消费群项目开发规模庞大(10万平方米用地)，是目前同区域内最大的、区内生活配套设施最完善的、中高档次的商住小区。其价格定位于5500～7500元/平方米之间、户型定位以70～100平方米的户型为主力户型。主力消费群体定位为白领阶层：第一类为未享受福利分房的年轻人——新置业人士(大概25～40岁左右)；第二类为二次置业人士“投资客”(附近高校的知识分子等)。二项目总体规划1、采用“一个中心，一个副中心”的规划结构充分利用现有地形、地

7、貌，合理安排好各类用地，组织空间与景观形成安全、舒适、高效、优美的居住环境，营造住区良好的生活居住氛围。规划结构采用一个主中心，一个副中心，在规划中的主组团是小区的中心，另外在用地的西南组团形成副中心，用地及建筑布局分别围绕这两个中心来组织，形成了北高南低的建筑形体布局。(1)“住宅在周边，绿化在中央”的用地布局规划用地以住宅用地为主。用地布局的分布为：住宅用地沿周边分布，绿化用地处于规划用地的中央，小区道路主要用于满足区内的交通和消防的需要。公建用地主要包括中学、小学、托幼、会所、变电站用地，及其他商业服务设施用地等，

8、根据使用功能和空间组织安排的需要，分别设置。中学位于用地的东南角的台地上，小学则位于用地的西北角。中学和小学的布置在用地的周边，主要考虑到学校人流的集散对居住小区的影响，不致使人流大量交叉，减少学校对居住区环境和居民生活的干扰；而托幼则位于规划用地南边入口的东侧，考虑了建筑空间和整个小区通风的需要。小区公共绿化包括入