黑龙江省牡丹江市爱民区人民法院1

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1、黑龙江省牡丹江市爱民区人民法院民事判决书(2011)爱民初字第1号原告：周磊（曾用名周尚防）。委托代理人:宋君铭。被告：刘艳霞。委托代理人：张德筠。被告：马金香。原告周磊与被告刘艳霞、马金香房屋买卖合同纠纷一案，本院于2010年12月16日立案受理。依法由审判员栾丽适用简易程序，于2010年12月21日、2011年1月4日公开开庭进行了审理。原告周磊及其委托代理人宋君铭，被告刘艳霞及其委托代理人张德筠到庭参加诉讼，被告马金香经本院依法送达开庭传票后，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周磊诉称：原告与被告马金香系夫妻关系。因夫妻感情不和，

2、原告于2009年上半年离家与马金香分居，马金香名下夫妻共同财产即三处平房（产权证号3045820、建筑面积40.92平方米，产权证号324463号、建筑面积29平方米，产权证号324462号、建筑面积43.42平方米）由其继续居住。2009年9月30日，原告起诉离婚。2009年12月28日，法院判决不准予离婚。此后，马金香在原告不知情的情况下，擅自将产权证号3045820、建筑面积40.92平方米的一处平房出售给了被告刘艳霞。原告得知后与刘艳霞多次协商未果。故原告诉至法院，请求判令被告马金香与被告刘艳霞签订的房屋买卖协议无效，并责令被告刘艳

3、霞返还房屋；诉讼费由二被告负担。被告刘艳霞辩称：被告购买马金香的房屋手续齐全合法，价格公平合理，被告是善意取得，并经牡丹江市房产管理局房地产产权市场管理处依法审查确认，取得了牡房权证爱民区字第3045820号房屋所有权证。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的登记、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力”，第十七条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明”，被告是本案诉争房屋的合法所有权人。故请求法院依法驳回原告的诉讼请求。被告马金香未答辩。审理中，原告周磊为支持其主张，向法庭举证、被告刘艳霞质证，本院认证如下：

4、证据1、牡丹江市爱民区人民法院（2009）爱民初字第523号民事判决书复印件（与原件核对无异）一份。证明原告与被告马金香婚后夫妻共同财产有平房三处，本案涉及的是原房产证号为3045820房屋、建筑面积40.92平方米；原告因与被告马金香夫妻感情不和曾诉至法院，2010年初法院判决不准离婚。被告刘艳霞对此份证据没有异议，但需要向法庭说明，此份证据审理查明部分表明本案诉争房屋的所有权人为马金香，被告并不知该房屋是原告与马金香的夫妻共有财产。证据2、二被告签订的房屋买卖协议书复印件一份。证明二被告买卖房屋未经原告同意，属二被告恶意处分夫妻共同财产

5、，该房屋以21,000元的价格签订协议，价格明显过低，该房屋建筑面积为40.92平方米，每平方米仅为500元。被告刘艳霞对此份证据有异议，认为二被告就本案诉争房屋交易真实价格为61,380元，不存在交易价格过低的问题；二被告的交易行为已经过房产管理部门确认并核发了相关证照，不存在恶意串通的问题。证据3、原告分别与房屋买卖的联系人伊宝玉、被告刘艳霞谈话录音光盘两张（当庭播放）。证明被告刘艳霞在与马金香签订房屋买卖协议前就与原告认识，通过刘艳霞兄弟媳妇伊宝玉联系购买的该房。被告刘艳霞明知原告与马金香处于离婚期间，在未征得原告同意的情况下，恶意与

6、马金香交易房屋。事后，经原告与刘艳霞及伊宝玉协商，刘艳霞未能按承诺返还诉争房屋。被告刘艳霞没有理由相信出售房屋系原告与马金香夫妻双方的意思表示，被告刘艳霞并非善意取得，双方签订的合同应为无效合同。被告刘艳霞对此份证据有异议，认为原告没有将录音全面、客观地整理成文字材料，播放的录音音质不清，无法证实二被告买卖房屋存在恶意串通的问题；对伊宝玉的录音应属证人证言，按照法律规定证人应出庭接受质询，证人没有出庭，其证言不能采信；刘艳霞在购房前并不知道原告与马金香是夫妻，该房屋与原告有关，在刘艳霞的录音中刘称她们曾去房产部门问过，房产部门答复买卖房屋是

7、合法的，所以不能证明二被告存在恶意串通，二人系在符合法律要求的情况下进行的房屋交易。本院认为，原告提供的证据1能够证明2009年12月18日，本院作出（2009）爱民初字第523号民事判决书，判决不准原告与被告马金香离婚，并查明双方婚后共同财产有平房三处，登记在马金香名下，其中包括本案诉争房屋的事实，本院予以采信；证据2只能证明2010年2月1日二被告签订房屋买卖协议，协议约定房屋交易价格21,000元，本院对这一事实予以确认，但无法证实二被告恶意串通买卖诉争房屋，本院对此不予确认；证据3是原告未经伊宝玉、刘艳霞同意隐蔽录制的录音资料，无法

8、证实被告刘艳霞在购买诉争房屋时明知原告与马金香是夫妻，该房屋系夫妻共有财产，其主观存在恶意的事实，本院不予采信。被告刘艳霞为支持其诉讼主张，向法庭举证、原告质证、本院认证如下：证