购物中心趋势及其未来.doc

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1、购物中心趋势及其未来1、革新与改建　　根据1994年底的资料显示，美国目前的大型购物中心业正风行改建潮流。现在改建旧购物中心的土地开发业者，比盖新购物中心的业者还多。纽约国际购物中心协会(ICSC)发言人说，这种趋势始於1991年。根据纽约国际购物中心协会的资料，1993年开工的扩建和改装工程案有779件，新购物中心的建筑案只有45l件。这种情形在1985年的时候恰好相反，当年开工新购物中心建筑案和旧购物中心的改建案分别为2,131件和1,033件。　造成这股改建潮流的来源是：美国大部分都会区的土地都大饱和，很难找到新土地盖购物中心，以及向来是购物中

2、心财务主力的百货公司因近年来景气不振，无法提供足够资金扩张新的购物中心，土地开发业者因此也无法独立盖新的购物中心。　　革新与改建的原因，最主要的是：可使销售量增加的潜能。随著兴建新的购物中心各方面的条件愈来愈困难，开发的重点已经转向使现有的购物中心再现活力。和一般人的想像不同的是，重新整修的原因不是因为闲置租不出去，而可能是因为更换老板、人口结构变迁、生活型态政变、新的促销手法、担心施工品质日益恶化及工程延误等因素。但有一项因素是非常确定的：市场需求已经改变了，而原有的购物中心已经无法完全满足现有市场的需求。　　消费行为已逐渐在转变，现在消费者办一次

3、活动及一家生活所需或其他各方面，他们会去仔细计算并只适量购买。逐渐地，『重新定位』已成为旧购物中心改建的第一考虑要点。这些旧购物中心花费许多时间在重新更换租约，让原本的定位淡化，重组核心商店。因为新的消费人口倾向於转往更奸的物品、服务及娱乐的消费区，使得购物中心重组及重新定位的促销频率更胜于建筑物的改变。2、邀集高传导效力的商店为核心商店　　邀集对购物目的地的功能具有高传导效力的商店为核心商店。在美国，大型购物中心正值其全盛时期，它们之间的竞争也非常激烈。当老旧的社区型购物中心(即为沿著社区公路两旁设立的长条形商店街)或是邻里型瞒物中心正在重新翻建整

4、修时，核心商店也常常於租约到期后被更换。　　到目前为止，很多邻里型以及社区型(长条形态)购物中心的核心商店已成为超级市场。所以，虽然重新修建购物中心，但如果核心商店仍维持不变，则其特色及市场区隔就无法达成。正因为如此，如果核心商店能在租约到期时被汰换掉，则购物中心将能够在自然的情况下逐渐更新。现在，很多这些重新修建或是扩张的购物中心，倾向选择价格取向以及单一产品种类的商店(price-orientedcategorykillers)如：Wal—mart、K-mart，为它们新的主要商店。3、促进废弃市中心的重生　　其他的地方，许多的开发者正从事於市中

5、心区重新改建购物中心的工程，例如：Rouse以及ErnestW　Hahnlnc．两家公司，认为市中心的发展为它们策略的主要部份，例如Rouse在波士顿的FaneuilHall以及Hahn在旧金山的HOrton　Plaza都是被遗弃的市中心区而重生一个新的生命。　　单独零售业是不可能做这种重新繁荣市中心的工作，同时，综合使用型的购物中心将给与市中心区其他新的或是改建中的购物中心予以冲击。在这些综合使用型的购物中心里，传统与特别的专卖店皆组合其中，并且加上了办公室，旅馆，休闲娱乐设施，以及其他各种使用方式。就某一种意义来说，零售发展业是一个圆形的架构。都

6、市的发展是将衰退中的市中心区域予以新生命。综合使用型的购物中心是吸引许多重要的都市购物中心的市场区隔的族群。包含市中心区的上班族，访客，还有那些再度爱上城市生活并住在市中心者。　　这些消费者，和那些日渐增加地富裕的及复杂的当地(居民)的下层社会的人民一样，都期望未来这些零售中心(retailcenter)认知并迎合他们独特的需求和欲望。便利和服务是这些综合使用型的购物中心的口号。愈来愈多世故的、有经验的、与忙禄的人，他们心甘情愿付出多一点钱给高品质的产品和服务，这能帮助他们在有限的时间内做最多的消遗和娱乐。　根据美国大百货公司『Sears』的观察，美

7、国购物中心的未来发展正面临一个主要转振点，即是由于商业的不景气，消费者的心态也趋于冷静。这导致主要经销商苦于不利的营运状态当中。因此，购物中心的发展者都致力於发展新方法来解决困境，并且藉著鼓励折扣，创新策略，以及革新改建来解决这股不利营运的风潮。　　对于小型的开发者而言，时间的管理被预期是最快速成长的消费者诉求之一。此外，便利性仍是邻里型购物中心的最主要诉求。对于大型的开发者，特别是区域型以及广域型的购物中心，它们未来的趋势在于诉求提升品质并扩张原有的卖场大小。因为市场的区域面积日益增加并且居民的生活型态以及需求的改变，市场(购物中心，必须变成现代化

8、的中心。　　革新与扩展成为一个愈来愈重要的焦点活动，对于现存的购物中心而言，加入美食区(FoodCourts